משרדי קומפאס בארצות הברית / צילום: Shutterstock
האנליסט מייק דלפריט, אחד המומחים והמשקיעים הבולטים בנדל"ן אמריקאי, השווה בחודש שעבר את חברת תיווך הנדל"ן קומפאס שהקים היזם הישראלי אורי אלון לריאל מדריד. "יש לה ערימות של כסף, והיא משתמשת בו כדי לרכוש את הכוכבים הכי הגדולים" אמר. "זה בעצם היתרון התחרותי שלה".
כדי לצמוח במהירות, ניהלו אלון ושותפו רוברט ריפקין בליץ לגיוס המתווכים הטובים ביותר באזורי היוקרה של ניו יורק ועמק הסיליקון. במקביל, הם החלו לרכוש את סוכנויות התיווך הגדולות והיוקרתיות. מאז 2018 ועד היום רכשה קומפאס 20 סוכנויות ענק במאות מיליוני דולרים. כך הפכה בשנה שעברה לסוכנות הנדל"ן הגדולה בארצות הברית במונחי שווי העסקאות - 251 מיליארד דולר.
אלא שאתמול (ג') הודיעה החברה על סבב קיצוצים, במסגרתו צפוי גל פיטורים של כמה מאות עובדים, רובם מהצוות הטכנולוגי של החברה. "הצמצומים הם מהלך קשה, אבל חיוני כדי להבטיח שנוכל לנווט בזרם של תנאי השוק הנוכחיים", כתב ריפקין באימייל ששלח לעובדים.
החברה, שנסחרת כיום לפי שווי של 1.2 מיליארד דולר בבורסת ניו יורק, הודיעה כי תקצץ משמעותית בהוצאות שלה עד סוף השנה כדי להפוך את תזרים המזומנים לחיובי כבר בתחילת 2023. זהו הגל השני לאחר שביוני האחרון הודיעה החברה על פיטורי 10% מהעובדים, ובחודש אוגוסט הודיעה כי תקצץ 320 מיליון דולר מהוצאותיה.
לא חברת הייטק טיפוסית
ספק אם קומפאס הייתה מושכת עניין כה רב בקרב המשקיעים ודעת הקהל בארצות הברית לולא התהדרה בתואר חברת הייטק. קומפאס הכריזה על עצמה כסטארט־אפ צומח, וגייסה את סופטבנק, המשקיעה הגדולה בווי־וורק ובאדם נוימן, שככל הנראה לא למדה את הלקח מהחברה ההיא.
החברה של אורי אלון גייסה 1.5 מיליארד דולר וקרוב לאלף אנשי טכנולוגיה שיפתחו לה פלטפורמה המסייעת למתווכים לקבל החלטות נכונות יותר, לתמחר טוב יותר עסקאות ולסגור אותן במהירות עם הלקוחות. ואם לא די בכך, אלון, שכבר עזב את החברה בתחילת השנה שעברה, הוא אושייה טכנולוגית אשר מכר אלגוריתם לגוגל, חברת סטארט־אפ לטוויטר, והקים קרן הון סיכון שמשקיעה בחברות טכנולוגיה.
אך בין קומפאס ורשימה ארוכה של סטארט־אפים שנכנסו להגדרה החמקמקה "פרופטק" (שילוב של הייטק ונדל"ן), לחברות "הייטק" כפי שאנחנו מכירים אותם כיום, מתקשות להוכיח שהטכנולוגיה היא זו שעושה את ההבדל. ווי־וורק או קומפאס לא נהנות מהיתרון של חברות הייטק מסורתיות יותר שנשענות על הוצאות כבדות למחקר ופיתוח, אל מול הפצה מקוונת וזולה. ההכנסות לא בנויות על מנויים מתמידים וחוזרים, אלא על הסכמי שכירות במקרה של ווי־וורק, או עסקאות מכירה הנסגרות מול סוכנים אנושיים ויקרים במקרה של קומפאס.
התרחבות על פני רווחיות
מנהלי קומפאס התנהלו כאילו הם מנהלים רשת חברתית מעמק הסיליקון. בראיונות והצהרות אמרו כי הם מעדיפים התרחבות על פני רווחיות, והתעקשו כי החברה תוכל להפוך לרווחית באופן מיידי אם תפסיק להתרחב. המשחק הזה הצליח לחברה במונחים של נתח שוק - אך לא בקצב שריפת המוזמנים וברווחיות שלמעשה לא הייתה מעולם. זה לא עצר אותה מלצאת להנפקה בבורסת ניו יורק בעיצומה של בועת הקורונה, במרץ 2021 לפי שווי של כ־7 מיליארד דולר.
עכשיו, לאחר יותר משנה של ירידות בבורסה, שהורידו את מחיר המנייה שלה בכ־86%, עלייה משמעותית בריביות והתקררות כוללת של שוק הדיור בערים הגדולות בארצות הברית, ובפרט בניו יורק, נמצאת קומפאס בצומת דרכים. החברה, התבססה בעיקר על מכירת נכסים חדשים, ובעצם סימלה את בועת הקורונה: היא גייסה מיליארדים של דולרים על התואר של חברה טכנולוגית, כשהיא מוכרת דירות למיליונרים החדשים של ההייטק. בתקופה שבה מיוצרים פחות מיליונרים חדשים, הריביות עולות ושוק הדיור עובר לשכירות - גם קומפאס נדרשת לצעדים מרחיקי לכת.
האם גם לאחר פיטורים משמעותיים בצוות הטכנולוגי תהיה החברה "טכנולוגית"? דוברים בחברה טענו כאילו התוכנה של קומפאס עוד לא הספיקה לתרום לרווחיותה כיוון שהעבודה עליה טרם הסתיימה, ואילו כעת, כאשר היא בשלה ומוכנה, אין צורך במספר כה רב של מהנדסים. כך לא מתנהגת חברת הייטק.
בחברה שכזו, המרכיב הטכנולוגי גובר על חלקם של אנשי המכירות והשירות, ובלאו הכי מספרם לא אמור להצטמצם, אלא הם אמורים לדאוג לפיתוח הגרסה הבאה, להוציא לאור מוצרים טכנולוגים נוספים ולהתאימו ליותר קהלים. אבל בקומפאס מבטיחים כי מעמדה של החטיבה הטכנולוגית ימשיך להתקיים ומספר העובדים לא ירד מתחת ל-700, כמחצית מעובדי החברה כיום.
בשורה התחתונה, קומפאס לא צפויה להיסגר, אבל יש לה בעיית מזומנים, והיא נדרשת לגיוס הון בשוק ההון ולעבור לרווחיות. הדרך לעשות זאת היא על חשבון הפעילות הטכנולוגית, דבר שירחיק אותה עוד יותר מההגדרה העצמית שלה כחברת טק.
חברות כמו וויוורק, קומפאס, זילו ואפילו שירות ההשכרה החדשה קומון (Common Living), הן שורה של חברות נדל"ן שהצליחו לבנות מותג צרכני בולט בזכות גיוס כספים מרשים, יחסי ציבור ונדל"ן נוצץ. הן רק לא השכילו להוכיח שהן יודעות לפתור בעיות אמיתיות בשוק או להוכיח שהן מייצרות רווח למשקיעים ותזרים מזומנים לעצמן.