פרויקט תמ''א 38 / אילוסטרציה: Shutterstock, Protasov AN
הכותבת היא שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן ושות'
לא פעם נדרשים בתי המשפט בישראל לעסוק בסוגיות משפטיות מורכבות הנוגעות לזכויותיהם ולמידת השפעתם של דיירים סרבנים בפרויקטי תמ"א 38.
עובדות המקרה: בעלי דירות בבניין משותף ברמת גן התקשרו עם חברת בנייה, לצורך ביצוע עבודות הריסה והקמה מחדש של הבניין, בהתאם להוראות תמ"א 38/2. בעיקרו של דבר, הפרויקט כלל את הריסתו של הבניין הקיים והקמת בניין חדש תחתיו, העמיד מפני רעידות אדמה. בתוך כך, בעלי הדירות הקיימות עתידים לקבל דירות חדשות, אשר תהיינה גדולות ומשופרות בייחס לדירותיהם הקיימות, ותימצאנה שתי קומות מעל הקומה שבה מצויה הדירה הקיימת.
● מטיפול פסיכולוגי ועד ליווי יד ביד: מה עושה יועץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית
● שיעור המשכנתאות המסוכנות זינק בתוך שנה ל־45% מסך ההלוואות לדיור | ניתוח גלובס
כלל בעלי הדירות בבניין חתמו על ההסכם לביצוע הפרויקט, פרט לבעלת דירה בקומת הקרקע, וחרף זאת, למגינת־ליבה, ב־2019 ניתן היתר בנייה לביצוע הפרויקט. בין לבין וקודם למתן היתר הבנייה, נאלצו רוב בעלי הדירות להגיש תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, על־מנת שתאשר את ביצוע הפרויקט חרף התנגדות הדיירת.
הדיירת הסרבנית טענה מנגד, בין היתר, כי אין לאכוף עליה את ביצוע הפרויקט, שכן היא מופלית לרעה במסגרתו ביחס למשיבים.
במסגרת ההליך הורתה המפקחת על מינוי שמאי מטעמה, אשר קבע כי התוספת הצפויה לשווי דירת הסרבנית, לעומת יתר הדירות, נמוכה פי 10%, ואולם מבחינת התוספת לשטח הדירה, היא צפויה ליהנות מתוספת של כ־28%, לעומת תוספת השטח הממוצעת בפרויקט, שעמדה על כ־5% בלבד.
בפסק הדין קבעה המפקחת כי יש להורות על ביצוע הפרויקט, וזאת בכפוף לפיצוי הדיירת הסרבנית בפער שבין תוספת השווי הצפויה לדירתה, לעומת תוספת השווי הצפויה ליתר הדירות (בסך־הכול 150 אלף שקל).
הצדדים לא השלימו עם פסק הדין, והגישו, כל אחד מטעמיו, ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי.
המחוזי קיבל את ערעור בעלי הדירות וקבע כי במסגרת הפעלת סמכותה לאשר את ביצוע העבודות חרף התנגדות המיעוט, על המפקחת על רישום המקרקעין לשקול מגוון שיקולים, ובהם, בין היתר, האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט.
עוד נקבע כי לצורך בחינת שאלת קיומו או היעדרו של קיפוח המיעוט, יש להתמקד בהיבט התכנוני, ולא בהיבט הכלכלי. הבחינה תיעשה לפי כלל־אצבע, שבמסגרתו ייבחן האם כל אחת מהדירות זוכה לתוספות שטחים דומות במהותן, בהבדל מדומות בשוויין או בתוספת הערך שהן מוסיפות לכל אחת מן הדירות. לפי גישת בית המשפט, נפלו פגמים בחוות־הדעת מטעם המפקחת, באופן שבו הצטמצם משמעותית הפער בין שווי התוספת לדירת הסרבנית למול יתר הדירות, כך שממילא מתקיים שוויון כלכלי.
הדיירת לא השלימה גם הפעם עם פסק הדין וערערה לעליון, בטענה כי לא ניתן היה להחיל את אמות־המידה ממצב של הקמת דירות חדשות, על מצב של הריסה והקמה, שכן באפשרות זו הפגיעה בקניין היא משמעותית יותר; בנוסף, טענה כי נפלה שגגה בקביעת המחוזי כי קיומו של קיפוח ייבחן בהיבט תכנוני ולא כלכלי.
ההחלטה: העליון דחה את בקשת רשות הערעור שהגישה הדיירת הסרבנית וקבע כי הצורך בקביעת אמות־מידה כלל לא התעורר בעניין זה, וכי מדובר בטענה שעלתה לראשונה בערעור, והיא סותרת את טענות המבקשת בערכאות למטה.
באשר לטענה שעניינה המבחן לקיומו של קיפוח, בית המשפט קבע כי מדובר בשאלה הראויה לבחינה ולקביעתה של הלכה מפי בית המשפט העליון, ואולם, בשים לב לפגמים שממילא התגלו בחוות־הדעת ולעובדה כי אין פער כלכלי אמיתי, הרי שמדובר בשאלה תאורטית שאינה מצדיקה מתן רשות ערעור .
פרשנות: על אף שבית המשפט העליון נמנע מהתמקדות במהות ומן "ההזדמנות" שנוצרה לכונן הלכה ולהוסיף ודאות משפטית בתחום זה - בשורה התחתונה, אישורו של בית המשפט העליון לביצוע הפרויקט חרף התנגדות הסרבנית מהווה ציון דרך משמעותי ביעד המבורך לקידום תחום ההתחדשות העירונית בישראל. יש בכוחה של פסיקה זו לסייע בהפחתת כוחם של דיירים סרבנים ובהרחבה של מעגל הפרויקטים היוצאים אל הפועל.
רע"א 4443/22 יוכבד פרץ נ' שלמה שוחט ואח'