מטיפול פסיכולוגי ועד ליווי יד ביד: מה עושה יועץ חברתי בפרויקטי התחדשות עירונית

"מה שמבדיל את ההתחדשות העירונית מכל עסקת נדל"ן אחרת הם בעלי הדירות הישנות, שהם בעלי הזכויות בפרויקט. למרות זאת, במשך שנים התנהל שיח בין היזם לבין הרשות המקומית מעל לראשי הדיירים", אומרת ג'ני ארבוב, בעלי חברת Citywize המתמחה בייעוץ ובליווי חברתי לפרויקטי התחדשות עירונית. "לא הייתה שום מומחיות שעוסקת בנושאים הסוציאליים: בשינוי שעוברים הדיירים, באופן שבו הם מקבלים החלטות. זו הפונקציה המשמעותית ביותר בסקטור הנדל"ני הזה, אבל אף אחד לא דאג לה. אף אחד לא עצר רגע כדי לבדוק מה הדייר רוצה, ומה הוא חושב. היום הדברים נראים אחרת".

• מחירי הדיור עלו, ודיירים רוצים נתח מהרווח היזמי בפרויקטי התחדשות עירונית
• משרה מלאה וויכוחים עם השכנים: החיים של נציגי הדיירים בפרויקט תמ"א 38
• התוכניות עוד לא הופקדו והמימון רחוק: חברות הנדל"ן שמבטיחות באוויר תוספות בנייה בשווי מאות מיליוני שקלים | בדיקת גלובס
• הנתונים מגלים: בניית דירות חמישה חדרים בשפל של 20 שנה | ניתוח

ארבוב מתייחסת לתחום הייעוץ החברתי, החדש יחסית בעולם ההתחדשות העירונית. "מדובר, בעצם, בתכנון המותאם לצורכי האוכלוסייה, בתב"ע אשר לוקחת בחשבון גם את הנושאים החברתיים ומשתפת את הדיירים הקיימים".

 ג'ני ארבוב, בעלי חברת Citywize המתמחה בייעוץ חברתי לפרויקטי התחדשות עירונית / צילום: יוסי דוידוב

נקודת המפנה: הדרישה לתסקיר חברתי

שינוי הכיוון והכנסת השיקול החברתי למכלול השיקולים בפרויקטים אלו התרחש, כנראה, ברגע שהרשויות המקומיות החלו לדרוש תסקיר חברתי כעבודה מחייבת בעבודת התכנון. אותו תסקיר חייב את היזם לשכור את שירותיו של יועץ חברתי, המבצע ניתוח של המתחם המיועד להתחדשות עירונית מבחינת אופי האוכלוסייה שבו, הרכבה, העדפותיה וצרכיה הספציפיים, מעמדה הסוציו־אקונומי ועוד.

אך הדרישה לתסקיר הביאה לשינוי גדול יותר: המידע שאספו היועצים במסגרת הסקר החברתי הפך להיות כלי עבור היזמים לטובת היכרות מעמיקה יותר עם דיירי המתחם, לטובת הבנת צורכיהם ולטובת העמקת הקשר איתם.

"כל הגורמים הפועלים בתחום ההתחדשות העירונית הבינו בשלב מסוים שבלי הפן החברתי אי אפשר להתקדם עם הפרויקט", אומר עומר גילה, עובד סוציאלי בהכשרתו ומנהל היחידה לשיתוף ציבור ומרכיב חברתי בתכנון בעיריית ירושלים - אחת היחידות הבודדות ברשויות המקומיות אשר הוקמה ספציפית לליווי מיזמים מההיבט החברתי.

"בעלי השליטה, אלו שיחליטו אם יהיה פינוי בינוי במתחם או לא, הם רק הדיירים - לא העירייה ולא היזם. כשלא הבינו את זה, כשלא עבדו בשקיפות מול הדיירים, התוכניות נתקעו, ואנחנו רואים את זה גם היום: עבודה לא נכונה מבחינה חברתית מעכבת את הפרויקט, עולה הרבה כסף והורסת את האמון. זה יוצר בלגן היסטרי ומחזיר את המצב לאחור בכמה שנים טובות. חד־משמעית, פרויקטי התחדשות עירונית שהגיעו למימוש הם כאלו שהייתה בהם עבודה סוציאלית נכונה".

"אם היזם חושב שהוא יכול להוביל והדייר ילך אחריו - הדרך תהפוך לדרך חתחתים, והדרך הקצרה תהפוך לארוכה", מוסיפה איילת קראוס, מנהלת סניף ירושלים של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, חברה פרטית המתמחה בארגון מתחמי התחדשות עירונית ובייצוג בעלי דירות. "כששני הצדדים מבינים שזה מסע משותף, ובעיקר כשהחברה שקופה מול הדיירים, התהליך הופך להיות נכון יותר ויכול להתקצר. כל היזמים מבינים היום שזה הכרחי, לאו דווקא 'מאהבת מרדכי': זה פשוט מקצר עבורם תהליכים, מקטין התנגדויות של דיירים. זה שווה להם. כשפרויקט מתקדם בצורה חלקה הזמן עד להשלמתו יכול להתקצר בשנה, ושנה זה לא מעט כסף".

 איילת קראוס, מנהלת סניף ירושלים של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית / צילום: שחרית אמסלם

"יש כבר מכרזי דיירים שדורשים ליווי חברתי"

את הסימנים המשמעותיים לשינוי הגדול שעובר סקטור ההתחדשות העירונית מבחינת ההשקפה החברתית אפשר לראות, כמובן, בפעילות החברות היזמיות עצמן - אלו שפועלות בשטח מול הדיירים ואמורות לשלב איתם ידיים לטובת קידום הפרויקט. אפשר למצוא בקלות שלל דוגמאות לליווי חברתי אפקטיבי שמגיע מתוך החברות עצמן.

"יש היום יותר הבנה לעניין, ויש כבר מכרזי דיירים שמגיעים עם דרישה מהחברה היזמית להעמדת יועץ חברתי עבור הפרויקט", מספרת שלי יוסף גרין, מנהלת תחום התחדשות עירונית ויועצת חברתית בחברת אזורים, שלה יותר מ־50 פרויקטי התחדשות עירונית כיום. "השאיפה היא שזו לא רק תהיה דרישה בכל מכרז דיירים, אלא שזה יהיה יועץ של ממש, שיעבור קורסים והכנות, שיהפוך להיות דומיננטי מאוד בפרויקט.

 שלי יוסף גרין, מנהלת תחום התחדשות עירונית ויועצת חברתית בחברת אזורים / צילום: אסף פרידמן

"אני עצמי מלווה דיירים ברמה האישית, בכל פרויקט, גם אם יש שם יועץ חברתי חיצוני שאנחנו שוכרים את שירותיו לצורך הסקר החברתי, לדוגמה. מדוע? משום שכאשר דייר מבקש משהו, רוצה משהו או שואל שאלה, אין לו זמן לחכות: הוא רוצה את התשובות כאן ועכשיו. אני רוצה לפתור לו את כאב הבטן באותו רגע, עם מענה מלא - גם אם, נניח, היועץ החברתי לא זמין באותו רגע".

"בתחילת הדרך הפרקטיקה הייתה שכירת שירותי יועץ חברתי דרך העירייה, במסגרת התסקיר החברתי, וזהו", אומר עו"ד רועי גלעד דורון, ראש חטיבת התחדשות עירונית בחברת דן נדל"ן מקבוצת דן. "אנחנו הבנו שאם נכניס יועץ עוד בשלבים מוקדמים יותר, נרוויח: זכינו במכרז מול הדיירים? אנחנו כבר מכניסים את היועץ כדי לארגן, למפות ולהבין את הצרכים של השטח, וכך בעת ניסוח ההסכם מול הדיירים כבר יהיו בו הדברים הללו כתובים, ונוכל לרוץ לחתימות. אחר כך גם ניישם את זה בפועל, כמובן.

 רועי גלעד דורון / צילום: תמר מצפי

"אם יש דייר עם מוגבלות, נכניס לחוזה התייחסות לכך כדי שלא יחשוש, ונדאג לו בזמן המעבר; אם מישהו צריך עזרה בפירוק ובאריזה, נעשה גם את זה; אם מישהו זקוק לסיוע פסיכולוגי, נממן את זה עבורו. אנחנו כחברה ממשיכים ללוות את הדיירים עד האכלוס של הבניין החדש, כולל הפינוי מהדירה הישנה והליווי במציאת דירה חלופית להשכרה. זה כמובן עולה עוד כסף, אבל זה כדאי ומשתלם לנו. אם עושים את הדברים בצורה יעילה בהתחלה, הם חוסכים הרבה מאוד כאבי ראש בהמשך".

"הדרך המיטבית להוציא פרויקט התחדשות עירונית לפועל הוא להכיר ולהבין את הרצונות והצרכים של בעלי הדירות לעומק - מי הם ומה הם צריכים, ולתת להם מענה מלא ככל שניתן", אומרת תמר ארליכמן, ראש תחום פינוי בינוי ביעז יזמות ובנייה. "ברגע שדבר הזה מתקיים, קידום הפרויקט מתנהל בצורה טבעית ונכונה יותר, וקל יותר להוציא אותו לפועל.

"כחלק מהתפיסה הזו אנחנו מקפידים לקיים פגישות אישיות עם בעלי הדירות, שבמסגרתן אנו מכירים אותם ושומעים על הצרכים, החששות, הקשיים והרצונות שלהם. לאחר מכן אנחנו עורכים ישיבה פנימית עם בעלי תפקידים ממחלקות שונות בחברה, כולל היועץ החברתי, ומעלים פתרונות הן ברמה האישית של כל דייר או משפחה והן ברמת הצרכים של כל בניין או מתחם. אם, למשל, הבניין הישן במצב בעייתי מאוד מבחינה תחזוקתית, נסייע לדיירים בשיפוץ זמני שלו עד לפינוי".

"התחלנו להיעזר ביועצים חברתיים מהיום שבו התחלנו להגיש תב"עות עם היקף יחידות דיור גדול", מספר ערן אלטמן, מנכ"ל קבוצת גלובלינקס. "ראינו שיש שונות גדולה בין הדיירים הוותיקים וצורכיהם השונים, והבנו שתהיה שונות גם בקרב האוכלוסייה החדשה שתגיע לפרויקט כשיושלם, ותהיה גדולה פי 2־3 מהאוכלוסייה הקיימת.

 ערן אלטמן, מנכ''ל משותף גלובלינקס / צילום: יח''צ

"היועצים החברתיים - יועצים חיצוניים שמסייעים לנו בייעוץ נקודתי - נמצאים שם כדי שהדיירים הקיימים יקבלו את תשומת הלב הראויה, וגם הדיירים החדשים. אנו משלבים אותם בתחילת הפרויקט, על מנת שיזהו ויאפיינו עבורנו את הצרכים של האוכלוסייה הקיימת מבחינה חברתית, וגם מבחינה סביבתית. זה ללא ספק מסייע בקידום ובזירוז הפרויקטים, גם משום שכך הדיירים הוותיקים מבינים שיש מי שרואה אותם ולא מתעסק רק בבניית מסה של דירות, וגם כי זה מסייע בהתנהלות מול העירייה, שכן בעזרת הייעוץ החברתי אנחנו באים מוכנים עם מיפוי הצרכים של האוכלוסייה ושל השכונה כולה, לטווח הרחוק".

"העולם הזה הוא לא רק תכנוני ומשפטי, אלא גם פסיכולוגי", מוסיפה יוסף גרין. "צריך לדבר אל האנשים ולהבין אותם. ניקח לדוגמה את שלב הפינוי מהדירות הישנות: זה תהליך מטורף, אתה מוציא אדם מבוגר מהבית שלו, אחרי ש־40־50 שנה לא יצא מהאזור. הוא חושש מאוד, מפחד מאוד. הדרך שלנו להתגבר על זה היא להיכנס למתחם עצמו בזמן הפינוי: הדירה הראשונה שמתפנה במתחם הופכת על ידינו למשרד, לנקודת מידע עבור הדיירים, ואנחנו מנהלים את כל הפינויים משם. גם כשרוב הדיירים כבר עוזבים, אנחנו עוד שם, נמצאים עד הדייר האחרון, נוכחים בשטח ומספקים מענה".

גם מצד העיריות אפשר לחוש בשינוי. בעיריית ירושלים, כאמור, פועלת היחידה לשיתוף ציבור ומרכיב חברתי בתכנון, ולצידה היחידה העירונית לגישור ולבניית הסכמות בקהילה, שאותה מנהל איתן עידן. זו יחידה שמפנה משאבים רבים לטובת פרויקטי התחדשות עירונית: "הבנו שיש לא מעט מתחים שעולים מהשטח במתחמי פינוי בינוי", אומר עידן, "ובעזרת הגישור אנחנו מאפשרים גם פתרון מהיר של הסכסוכים וגם שליטה של שני הצדדים בתהליך, תוך כדי הורדת המתח והדריכות. כך אפשר לפתור את הבעיות בקלות יחסית, כדי שהפרויקט יוכל להתקדם במצב שבו יש אמון בין הצדדים. תושבים פונים אלינו לא מעט, אבל היכן שאנחנו מבינים שעולים מתחים אנחנו מייד נכנסים, ולא מחכים לפנייה יזומה - הכול כדי שהתהליך יזרום בצורה חלקה ככל האפשר".

"בשלב הביצוע כבר כמעט לא נמצאים"

הדוגמאות הללו אינן בהכרח מעידות על הכלל: לבד מהתסקיר החברתי, החברות לא מחויבות להשתמש בשירותיו של יועץ חברתי או להעמיד כזה עבור הפרויקט לכל אורכו. כך נוצר מצב שבו הייעוץ החברתי נוכח בעיקר בשלב התכנון וגיבוש התב"ע, אך נפקד מהשלבים המתקדמים - והקריטיים מאוד - שלו, עד לאכלוס בדירות החדשות.

"התסקיר החברתי הוא האתגר של אתמול", אומרת ארבוב. "יש עוד הרבה דברים אחרים שצריך לעשות, כולל קידום מדיניות, גישור, הדרכות, ייעוץ למנהלות ולמנהלות, ייעוץ ארגוני ליזמים ועוד. נותנים ליועץ החברתי דגש בשלב התכנון והתב"ע, אבל בשלב הביצוע אנחנו כמעט לא נמצאים, ודווקא יש בו צורך בשלבים מתקדמים: בפינוי, באכלוס, איך משלבים אוכלוסיות שונות בבניין אחד. מבחינת רגולציה אנחנו עוד לא שם, וכל יועץ חברתי ממציא את עצמו".

"הליווי החברתי לאורך כל התהליך הוא קריטי", מסכימה קראוס, "ומודל העבודה שלנו, 'המודל החברתי', מבטא את זה היטב. אנחנו מלווים את הדיירים עוד משלב ההתארגנות, ובעשרה שלבים בסך הכול, גם לאורך כל תהליך הבקשה להיתר וקבלת ההיתר.

"הנציגים של היזם מגיעים לפגישות ושומעים את הדיירים במשך כל חיי הפרויקט, ויש אינטראקציה מלאה. גם לאחר הפינוי מהדירות הישנות אנחנו ממשיכים לעדכן את הדיירים, נמצאים איתם גם באכלוס ואף לאורך כל שנת הבדק ואחריה - עד לרישום בטאבו. כך אנחנו מבטיחים שהדיירים חוזרים, מבחינת הנכס שבבעלותם, לאותו מצב משפטי שבו היו לפני שהתחילו את התהליך".

מראש העיר ירושלים משה ליאון נמסר: "הכשרת מגשרים מומחים בהליך של התחדשות עירונית, חשובה ועשויה לתרום לכל הצדדים. הדבר יביא לייעול הפרויקט האצת תהליכים, וצמצום מצבי קונפליקט מיותרים. אני מברך על היוזמה ומודה למגשרים הנותנים מזמנם החופשי בהתנדבות מלאה".

מהרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמסר כי "בהמשך לטענות על היעדר רגולציה מספיקה סביב הייעוץ החברתי: בשנים האחרונות חלה תמורה גדולה בקצב והיקף פעילות ההתחדשות העירונית בארץ, זאת, בין היתר, בעקבות פעילות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והמנהלות העירוניות שהקימה. במסגרת פעילות זו, חידדה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את הצורך ואת החשיבות של ליווי חברתי בכל תהליך התחדשות עירונית, וזאת בהתאם לניסיון שנצבר בתוכניות במימון ממשלתי ובמנהלות העירוניות הפרוסות בערים השונות, שבהן שילבה הרשות הממשלתית יועץ חברתי ואף הגדירה קריטריונים וסטנדרטים לעובדים אלה ולתוצרים הנדרשים מעבודתם.

"כמו כן, עמדה הרשות הממשלתית על הצורך בהכנת דו"ח חברתי בנוגע לכל תכנית, והדבר הוטמע בהנחיות מנהל התכנון לקידום תכניות התחדשות עירונית. כתוצאה מכך, היקפם ופועלם של חברות הייעוץ החברתי הולך ותופס תאוצה, והחברות העוסקות בתחום הולכות ומתמקצעות בעבודתן ומתאימות את עצמן לסטנדרטים הממשלתיים בתחום".