כששוכר לא משלם ולא מתפנה / איור: גיל ג'יבלי
"לפני כמה שנים, אחרי שאימא שלי נפטרה, החלטנו להשכיר את הדירה שלה", מספר דניאל, תושב הדרום. "מצאנו דיירים, אנשים שנראו נחמדים, חתמנו על חוזה לשנה, והם נתנו צ'קים לכל השנה, כמו שמקובל. עוד לא עבר חודש, והשוכר מתקשר אליי ומבקש שלא להפקיד את הצ'ק הראשון, כי הוא נקלע לקשיים. הודעתי לו שאני מפקיד בכל זאת - ואיכשהו הוא הסתדר כנראה, והצ'ק לא חזר. חודש לאחר מכן, שוב הוא מבקש לא להפקיד את הצ'ק.
● הממשלה הפקירה את השוכרים, וכולנו משלמים | פרשנות
● תקרת הפטור ממס על שכר דירה צפויה לזנק בינואר. מה יקרה למחירים?
● משבר השכירות: שיא במספר תביעות הפינוי שמגיעות לבתי המשפט
"הבנתי שאם אני לא מסיים את זה מהר, אני נכנס לכאב ראש שלא אצא ממנו. פחדתי שאני עוד אצטרך לשלם גם את החשבונות בעצמי. אמרתי לו, 'בוא, קח את הצ'קים ולך'. ויתרתי על חודש שכירות, רק שייצא מהבית. עברנו אנחנו לגור שם, והחלטתי שיותר אני לא משכיר דירה לאף אחד".
הסיפור של מתן חריף עוד יותר: "בסביבות מרץ 2021 הכנסתי דייר לדירה שלי בשכונת נווה שאנן בדרום תל אביב. לא עשיתי עליו בדיקת רקע, גם כי הוא הגיע בעקבות המלצה מהדייר הקודם, וראיתי שמדובר בבחור עם אלפי עוקבים בטיקטוק, והיה לו עסק ברחוב אלנבי. הנחתי שהכול יהיה בסדר, וכך היה בחודשים הראשונים.
"סביב הקורונה ותחילת עבודות הרכבת הקלה באלנבי, התחילו הבעיות: הוא אמר שהוא קצת מתקשה, והעדיף לתת לי חודש אחד את השכירות במזומן. הסכמתי. מכאן זה הפך למרדף של כמה חודשים, שבהם הוא מבקש לדחות תשלומים, משלם חצאי חודשים, ובסוף מפסיק לשלם. ככה הצטבר חוב של כ־10,000 שקל. בנקודה הזו אמרתי שאני לא יכול לחכות יותר: גם אני שוכר דירה, התשלום שאני מקבל ממנו משלם את המשכנתה. דרשתי ממנו את הכסף והוא הבטיח שהוא משלם בקרוב, ואז הפסיק לענות. הטלפון הבא שקיבלתי היה מעורכת הדין שלו.
"אז הבנתי לאיזה בוץ נכנסתי. שכרתי עורך דין והחל ההליך המשפטי, בהליך המהיר. הדיון נקבע לינואר, כחצי שנה מאז שהחלו הבעיות, אבל הוא לא הגיע לדיון, וגם לא עורכת הדין שלו. בית המשפט קבע שהוא צריך להתפנות בתוך יומיים, אבל הוא לא התפנה. עוברים לשלב ההוצאה לפועל, וגם זה נמשך ונמשך. בסופו של דבר, בסוף פברואר הוא פונה בכוח. אני כבר שילמתי לעורך הדין 12 אלף שקל, ולטובת הפינוי עוד 4,000 שקל בערך, והחוב של שכר הדירה כבר הגיע ל־60-70 אלף שקל.
"הגעתי לדירה לאחר הפינוי, והיא נראתה נורא. נשארו רהיטים וערמות של זבל ולכלוך. אי־אפשר היה להכניס דייר אחר ככה. לא היה לי כסף, אז התחלתי לשפץ אותה בעצמי, בעזרת קרובים וחברים. במקביל פניתי לעורך דין אחר, לטובת גביית החוב - והוא אומר לי שהסיכוי לקבל את הכסף אפסי. הדייר, וגם הערבים שלו, נעלמים מהרדאר.
"בסופו של דבר מצאתי דייר אחר, אבל הבלגן המשיך: פתאום חוב של 10,000 שקל לחברת החשמל, ועוד חוב ארנונה. רק באוגוסט סגרתי סופית את כל הפינות. זו הייתה סטירה מצלצלת לתמימות שלי, לאמון שלי באנשים. כאב לב אמיתי".
"בית המשפט אוסר להוציא אנשים לרחוב"
הסיפורים של דניאל ומתן הם רק כמה מהדוגמאות למציאות שאיתה מתמודדים לא פעם בעלי דירות המשכירים את דירתם. כאשר החשש הגדול מתממש והם נאלצים להתמודד עם דייר שלא משלם, ואף עם כזה שמסרב להתפנות, הם מגלים שמשימת ההחזרה של הנכס שלהם לידיהם אינה פשוטה, או כמו שאומר דניאל: "אין אפשרות להוציא אותם, המשטרה לא יכולה לעשות שום דבר, בית המשפט אוסר להוציא אנשים לרחוב".
אומנם לרוב בעל הדירה נתפס, ובצדק, כצד החזק בסיפור, אלא שלפעמים - ומדובר במקרים לא מעטים - היוצרות מתהפכות. הברירה היחידה לפי החוק, היא פנייה לבית המשפט בהליך שאורך חודשים לפחות, ובינתיים בעלי הדירות מפסידים לא מעט כסף.
"זו בעיה נפוצה ומשמעותית מאוד בשוק הנדל"ן בישראל", אומר עו"ד גיא יקותיאל, בעלים של משרד יקותיאל ושות', המתמחה בייצוג דיירים ובהתחדשות עירונית. "לרשות הבעלים אכן עומד בית הדין לשכירות, שמאפשר תביעה לפינוי בהליך מהיר, אבל עדיין מדובר על פנייה לבית המשפט, וזה הליך שאורך שלושה חודשים במקרה הטוב - ומדובר בתביעה לפינוי בלבד. פיצוי כספי זה כבר דבר אחר.
"ברוב המקרים, שוכרים סרבנים הם כאלה שאין להם מה להפסיד, וכדי לקבל את הכסף יצטרך בעל הדירה להמתין הרבה זמן, אם בכלל יראה אותו בסוף: אם אין ערבים טובים שמהם אפשר לגבות את החוב, אם השוכר הוא אדם תפרן או טובע בחובות, אם הוא משתכר במשכורת מינימום שאי־אפשר לעקל, אם זו משפחה עם ילדים קטנים או אם חד־הורית - לך תחפש את הכסף שחייבים לך".
"לפעמים ההפסד של דמי השכירות הוא עוד הנזק הקטן", מוסיף עו"ד יקותיאל. "היה לי מקרה שליוויתי, שבו חבר'ה צעירים, יוצאי יחידה 8200, עובדים בהייטק, שכרו דירה במגדל יוקרה בתל אביב. אחלה שוכרים לכאורה. התברר שהם קיימו שם מסיבות המוניות, עד לרמה שהזמינו להם משטרה, והגיעו תלונות מחברת הניהול. בעל הדירה הגיע למקום אחרי שהם עזבו, וחשכו עיניו מההרס: חפצים שבורים, קירות מטונפים ועוד.
"בעלי דירות מוצאים עת עצמם מתעסקים בדברים שלא דמיינו שיתעסקו: פינוי של הדייר הסרבן, שיפוץ של הנזק, מציאת שוכר חדש - רק אז הם מבינים את פוטנציאל הנזק שבהשכרת נכס. אנשים מדברים על תשואה, ושוכחים להביא בחשבון את ההפסד במקרים כאלה: שוכר אחד רע שעושה נזק, לוקח את בעל הדירה שנה לאחור מבחינת התשואה".
אגב, כאשר השוכר שאינו מתפנה הוא דייר בבניין שמיועד להריסה במסגרת פינוי־בינוי, אז הסכומים עשויים להגיע למאות אלפים ואולי אף למיליוני שקלים, משום שהיזם משלם שכר דירה לכל הדיירים שכבר התפנו, והבנייה עצמה מתעכבת.
מה אומר החוק: לא כל־כך מהר מפנים אדם מהבית
אם כן, מה באמת אומר החוק לגבי הפרת חוזה של שוכר, ואילו כלים הוא מעמיד לרשות הבעלים במצבים כאלה? כדי לפנות שוכר החוק מחייב הגשת תביעה לבית המשפט. לבעלים עומדות שתי אפשרויות: אחת - פנייה להליך המהיר, שעוסקת בפינוי בלבד ולא נדרשת לענייני פיצויים כספיים וגביית חובות. שנייה - תביעה רגילה לקבלת הכסף. בכל מקרה, אסור לבעל הדירה לפנות את השוכר בכוח או לבצע כל מהלך חד־צדדי. למשל, אסור להחליף מנעולים כדי למנוע את כניסתו.
ההליך המהיר, כך קובעות תקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט - 2018, קצוב בזמן: מרגע שהוגשה התביעה לפינוי, השוכר יכול להגיש כתב הגנה בתוך 30 יום. לאחר מכן יורה בית המשפט על מועד הדיון, שאמור להיערך עד 30 יום ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון.
לצד זה, חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב - 1972, קובע 11 מצבים שבהם ניתן לפנות דייר מדירה שהשכיר, אך מציין גם את הסייגים האלה: בית המשפט רשאי לסרב לתת פסק דין לפינוי השוכר, "אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק"; במקרים מסוימים יינתן פסק דין לפינוי רק אם "מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר"; בית משפט רשאי לתת לדייר ארכה של לא יותר משנה אחת, אם ראה ארכה זאת לצודקת.
"לנגד עיני מערכת המשפט והחקיקה עומדת תמיד סוגיית האיזונים", מסביר עו"ד ארנון יהב ממשרד יהב ושות'. "האתגר הקשה ביותר בסיטואציה של בעל דירה המבקש לפנות שוכר הוא הגעה לחקר האמת, להחלטה מי צודק: מדובר באתגר שעשוי להיות מורכב ביותר. כך או כך, מבחינה חברתית לא מגרשים כל־כך מהר מישהו וזורקים אותו לרחוב: אומנם ישנו ההליך המהיר, אבל בפועל מערכת המשפט עמוסה מאוד, ודברים לוקחים זמן. התקבל פסק דין? צריך לאכוף אותו, וגם מערכת האכיפה עמוסה".
"יכולה להיות הפרת חוזה מול הדייר הבא"
"ההליך המהיר דורש כמה חודשים של המתנה, חודשים ספורים בדרך כלל - אבל עבור הבעלים זה עשוי להיות קריטי", מוסיף עו"ד יקותיאל. "יכול להיות מצב שהבעלים כבר חתם על חוזה שכירות עם השוכר הבא שלו, או אפילו כבר מכר את הדירה, אבל השוכר הנוכחי לא מוכן לצאת, ואז נוצר מצב שבו הוא מפר חוזה מול הצד השלישי. לכן אני תמיד אומר שצריך לעשות את כל המאמצים לא להגיע למצב הזה. עדיף להפחית 100 או אפילו 500 שקל מהשכירות החודשית, ולבחור שוכר טוב ומתאים. דווקא שכירות גבוהה מאוד עלולה למשוך את השוכרים הבעייתיים, אלה שאין להם מה להפסיד".
"להוציא מישהו מבית זה לא משהו שנכון לעשותו אלא לאחר בדיקות מאוד דקדקניות", מסכם עו"ד יהב. "מדובר כאן על קורת גג, לא על משרדים או עבודה. הבעיה היא שאיפה שהמערכת באה להגן, יהיו אנשים ערמומיים שינסו לנצל אותה: פגשתי את זה משני הצדדים - אנשים שעשו ספורט מניצול של ההגנות לחלשים כדי לפגוע בבעלי בתים, ובעלי בתים שמנצלים את ההסכמים ואת עמדת המיקוח שלהם כדי לפגוע בשוכרים. לכן האתגר של בתי המשפט כאן הוא גדול".
איך להפחית את הסיכוי להפרת חוזה מצד השוכר?
"הרבה שוכרים שחותמים על הסכם שכירות מול בעל דירה שאני מייצג לא אוהבים את מה שהם רואים", מודה עו"ד גיא יקותיאל. "החוזה נתפס בעיניהם דרקוני, והם מסתכלים עליי במבט רושף. אבל אנשים שוכחים שהבעלים מעמיד לרשותם נכס ששווה מיליונים, הוא חייב להגן על עצמו באמצעות הסכם חד־משמעי וברור מאוד".
לדבריו, חשוב להתעקש מאוד על הבטוחות שמבקשים מהדיירים: "זה מה שיעשה את ההבדל, בסופו של דבר, בין עימות עם שוכר לבין מצב שבו השוכר מתאים את עצמו לחוזה ויתנהל לפי ההסכם".
אלה הבטוחות שממליץ עו"ד יקותיאל לדרוש, לפי סדר חשיבותן:
- ערבים: כולל בדיקת תלושי השכר שלהם, הוותק בעבודה, רמת השכר, בדיקת הנכסים שיש ברשותם (ובדיקת נסחי טאבו) וכדומה
- ערבות בנקאית: המחייבת את השוכר להקצות לכך כסף בחשבון הבנק
- שטר חוב: לא מדובר בכסף "חי", אך ניתן באמצעותו לגשת בהליך מהיר להוצאה לפועל
- צ'קים עבור כל החשבונות הנפוצים - ארנונה, חברת החשמל, מים ועוד. חשוב שהשוכר יעביר את החשבונות על שמו, כדי שחובות שיצטברו, אם וכאשר, ייגבו ישירות ממנו
- תשלום חודש השכירות האחרון מראש, למקרה של דחייה בתשלום באחד החודשים הבאים.