גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם ועדות תכנון יכולות לחייב יזמים בפיצויים? בכלל לא בטוח

תיקון החוק שמאפשר לוועדות התכנון להעביר את תביעות הפיצויים ליזמים מעורר קשיים במישור הצדק וגם במציאות הממשית בשטח

תכנון ובנייה / צילום: קולקר קולקר אפשטיין אדריכלים
תכנון ובנייה / צילום: קולקר קולקר אפשטיין אדריכלים

הכותב הוא ד"ר במשפטים מאוניברסיטת תל אביב ושותף במשרד עורכי הדין מ. פירון ושות'

במקרים רבים אישורה של תוכנית בניין עיר עלול לפגוע בערכה של קרקע שבתחום התוכנית או בקרקע הגובלת בה. הפגיעה יכולה להיות ישירה, למשל על־ידי יעוד הקרקע למטרה ציבורית, ולעתים עקיפה, למשל על־ידי תכנון שמצמצם אפשרויות ניצול הקרקע.

במקרים כאלה זכאי בעל הקרקע הנפגעת, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה מצויה הקרקע תביעה לקבלת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע, והוועדה המקומית תהיה מחויבת לשלם את הפיצויים אם יוכח כי אכן אישור התוכנית הוריד את ערך הקרקע בהשוואה לערך הקרקע ערב אישור התוכנית.

בבסיס הסדר זה מצויים ההגנה על זכות הקניין של בעל הקרקע הנפגעת, כמו גם העיקרון הכללי של צדק חלוקתי, שלפיו הפרט אינו צריך לשאת לבדו בנזק שגורמת פעולה תכנונית שתורמת לטובת הכלל.

עם זאת, הסדר זה יצר קושי אצל מוסדות התכנון והוועדות המקומיות בפרט. הוועדות המקומיות חששו מחיובן בתשלומי פיצויי ירידת ערך כשבמקרים מסוימים שיעור הפיצויים עלול להגיע לסכומי עתק. בעקבות זאת השתרשה משך עשרות שנים פרקטיקה לדרוש מיזם התוכנית כתב או הסכם שיפוי שבמסגרתו מתחייב היזם לשפות את הוועדה המקומית אם תחויב בפיצויי ירידת ערך. במידה רבה, היזמים ראו עצמם אנוסים לחתום על כתבי שיפוי כאלה משום שאחרת התוכנית לא תאושר.

פרקטיקה זו עמדה למבחן שיפוטי רק בשנת 2016 בפרשת פרחי ביקל (ע"א 5989/15). בית המשפט העליון קבע כי לא הייתה הסמכה מפורשת בחוק המתירה לוועדות התכנון לדרוש כתבי שיפוי בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק, ולכן הן לא היו רשאיות לחייב יזמים בהפקדתם.

לאור תוצאת פסק דין הרוחבית שהרתיעה את מוסדות התכנון, בתקופה שבה סובלת המדינה ממצוקת דיור חמורה, הזדרזה הכנסת לאשר תיקון לחוק התכנון והבנייה ייחודי לסוגיית כתבי השיפוי. התיקון מסמיך מוסד תכנון הדן בתוכנית להתנות את הפקדת התוכנית, או את אישורה, בהפקדת כתב שיפוי מפני תביעות ירידת ערך לאחר שקילת מכלול נסיבות התוכנית. התיקון הסמיך גם את הוועדה המקומית לדרוש הפקדת כתב שיפוי כתנאי לאישור בקשת היתר בנסיבות המתאימות.

חוסר נוחות

התיקון החדש מעורר קשיים, גם במישור הצדק וגם ברמה הפרקטית. במישור הצדק, ספק אם מוצדק שתביעת פיצויי ירידת ערך תועבר לכתפו של יזם בנוסף להוצאות ולמשאבים שכבר הוציא לשם קידום ואישור התוכנית, ובנוסף להיטל ההשבחה שהוא ישלם לוועדה המקומית עם מימוש הזכויות לפי התוכנית. ההסדר האמור מייצר מצב של רווח כפול מצד הוועדה המקומית: בפאזה של התכנון היא לא משלמת פיצויי ירידת ערך, והיא מגלגלת אותם ליזם; ובפאזה של מימוש התוכנית היא גובה מהיזם עצמו את היטל ההשבחה. הדבר מעורר חוסר נוחות גם לאור זאת שהחובה לספק תכנון ופיתוח אורבאני מוטלת, כעיקרון, על המדינה ומוסדות התכנון, והיזמות הפרטית עושה תכנון מקום בו המדינה או הרשות המקומית אינה עושה ובכך היא עושה תרומה לכלל הציבור.

ברמה הפרקטית, אין מקום להניח כי כל היזמים בישראל נהנים מעמידות ומאיתנות כלכלית המרשה להם לעמוד בעול הכנת התוכנית, בעול תשלומי פיצויים ובעול תשלום היטל ההשבחה. מה גם שחתימה על כתבי שיפוי עלולה להגדיל את הסיכון הפיננסי של הפרויקט מנקודת המבט של המוסדות הבנקאיים שבתורם ירצו להבטיח את כספם על־ידי חיוב היזמים בתנאים מכבידים לשם קבלת המימון הדרוש.

לפיכך, התיקון האמור הסיר דאגה מלבן של מוסדות התכנון, אך הוא מרתיע יזמים רבים לא להיכנס להרפתקה של התכנון ובכך נפגע הציבור בכללותו.

תנאי להפקדה

בפועל, חוקתיות וסבירות התיקון האמור, שהוא בבחינת "חוק עוקף בג"ץ", טרם נבחנו על־ידי בית המשפט. עד אז מומלץ לכל יזם שמקבל דרישה לחתום על כתב שיפוי כתנאי להפקדת או אישור תוכנית שהגיש, לבדוק אם באותן נסיבות מוסמך מוסד התכנון לדרוש את כתב השיפוי, ולהביא את העניין לבית המשפט ככל שיסבור, לאחר קבלת ייעוץ משפטי נאות, כי הדרישה באותו מקרה לא מתבקשת ובלתי סבירה, בשים לב למהות התוכנית והיקפה, למידת תרומתה לצורכי ציבור ולזהות הנהנים ממנה כלשון החוק.

עוד כתבות

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

סיכום שווקים / עיבוד: טלי בוגדנובסקי, צילום: AP

שמונה מניות עם הזדמנות ושתיים שכדאי להיזהר מהן - ועוד 4 כתבות על המצב בשווקים

בנק אוף אמריקה מפרסם רשימה של מניות מעניינות להשקעה ● הבורסה בתל אביב הפכה לאחת החזקות בעולם, ושברה שורה של שיאים היסטוריים ● ההצלחה של קת'י ווד ● וגם: האם יכול להיות שאחת הדרכים הכי יקרות להשקיע בשוק ההון היא גם הכי משתלמת?

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

מטוסי קרב איראניים באספהאן / צילום: Reuters, WANA NEWS AGENCY

רגע אחרי הפסקת האש, איראן יוצאת לעסקת ענק. על הפרק: מטוסי קרב חדשים

הכתבה הזו הייתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס, ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מיד לאחר כינון הפסקת האש, שר ההגנה האיראני המריא לסין עם מטרה אחת: לרכוש מטוסי קרב מדגם J-10C ● מדובר בחלופה זולה יותר למטוסי סוחוי 35 שלא סופקו לאיראן למרות הבטחות מצד רוסיה, ובקפיצת מדרגה טכנולוגית עבור הצי המיושן של הרפובליקה האסלאמית

הבכיר הבינלאומי שאיראן הגדירה כ"סוכן מוסד"

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: באיראן טוענים כי ראש ארגון סבא"א הוא סוכן מוסד, באיראן גם מאשימים זוג צרפתי בריגול בשביל המוסד, וכך פגעה המלחמה באיחוד האמירויות • כותרות העיתונים בעולם

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?