גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

האם ועדות תכנון יכולות לחייב יזמים בפיצויים? בכלל לא בטוח

תיקון החוק שמאפשר לוועדות התכנון להעביר את תביעות הפיצויים ליזמים מעורר קשיים במישור הצדק וגם במציאות הממשית בשטח

תכנון ובנייה / צילום: קולקר קולקר אפשטיין אדריכלים
תכנון ובנייה / צילום: קולקר קולקר אפשטיין אדריכלים

הכותב הוא ד"ר במשפטים מאוניברסיטת תל אביב ושותף במשרד עורכי הדין מ. פירון ושות'

במקרים רבים אישורה של תוכנית בניין עיר עלול לפגוע בערכה של קרקע שבתחום התוכנית או בקרקע הגובלת בה. הפגיעה יכולה להיות ישירה, למשל על־ידי יעוד הקרקע למטרה ציבורית, ולעתים עקיפה, למשל על־ידי תכנון שמצמצם אפשרויות ניצול הקרקע.

במקרים כאלה זכאי בעל הקרקע הנפגעת, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, להגיש לוועדה המקומית לתכנון ובנייה שבתחומה מצויה הקרקע תביעה לקבלת פיצויים בגין ירידת ערך הקרקע, והוועדה המקומית תהיה מחויבת לשלם את הפיצויים אם יוכח כי אכן אישור התוכנית הוריד את ערך הקרקע בהשוואה לערך הקרקע ערב אישור התוכנית.

בבסיס הסדר זה מצויים ההגנה על זכות הקניין של בעל הקרקע הנפגעת, כמו גם העיקרון הכללי של צדק חלוקתי, שלפיו הפרט אינו צריך לשאת לבדו בנזק שגורמת פעולה תכנונית שתורמת לטובת הכלל.

עם זאת, הסדר זה יצר קושי אצל מוסדות התכנון והוועדות המקומיות בפרט. הוועדות המקומיות חששו מחיובן בתשלומי פיצויי ירידת ערך כשבמקרים מסוימים שיעור הפיצויים עלול להגיע לסכומי עתק. בעקבות זאת השתרשה משך עשרות שנים פרקטיקה לדרוש מיזם התוכנית כתב או הסכם שיפוי שבמסגרתו מתחייב היזם לשפות את הוועדה המקומית אם תחויב בפיצויי ירידת ערך. במידה רבה, היזמים ראו עצמם אנוסים לחתום על כתבי שיפוי כאלה משום שאחרת התוכנית לא תאושר.

פרקטיקה זו עמדה למבחן שיפוטי רק בשנת 2016 בפרשת פרחי ביקל (ע"א 5989/15). בית המשפט העליון קבע כי לא הייתה הסמכה מפורשת בחוק המתירה לוועדות התכנון לדרוש כתבי שיפוי בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק, ולכן הן לא היו רשאיות לחייב יזמים בהפקדתם.

לאור תוצאת פסק דין הרוחבית שהרתיעה את מוסדות התכנון, בתקופה שבה סובלת המדינה ממצוקת דיור חמורה, הזדרזה הכנסת לאשר תיקון לחוק התכנון והבנייה ייחודי לסוגיית כתבי השיפוי. התיקון מסמיך מוסד תכנון הדן בתוכנית להתנות את הפקדת התוכנית, או את אישורה, בהפקדת כתב שיפוי מפני תביעות ירידת ערך לאחר שקילת מכלול נסיבות התוכנית. התיקון הסמיך גם את הוועדה המקומית לדרוש הפקדת כתב שיפוי כתנאי לאישור בקשת היתר בנסיבות המתאימות.

חוסר נוחות

התיקון החדש מעורר קשיים, גם במישור הצדק וגם ברמה הפרקטית. במישור הצדק, ספק אם מוצדק שתביעת פיצויי ירידת ערך תועבר לכתפו של יזם בנוסף להוצאות ולמשאבים שכבר הוציא לשם קידום ואישור התוכנית, ובנוסף להיטל ההשבחה שהוא ישלם לוועדה המקומית עם מימוש הזכויות לפי התוכנית. ההסדר האמור מייצר מצב של רווח כפול מצד הוועדה המקומית: בפאזה של התכנון היא לא משלמת פיצויי ירידת ערך, והיא מגלגלת אותם ליזם; ובפאזה של מימוש התוכנית היא גובה מהיזם עצמו את היטל ההשבחה. הדבר מעורר חוסר נוחות גם לאור זאת שהחובה לספק תכנון ופיתוח אורבאני מוטלת, כעיקרון, על המדינה ומוסדות התכנון, והיזמות הפרטית עושה תכנון מקום בו המדינה או הרשות המקומית אינה עושה ובכך היא עושה תרומה לכלל הציבור.

ברמה הפרקטית, אין מקום להניח כי כל היזמים בישראל נהנים מעמידות ומאיתנות כלכלית המרשה להם לעמוד בעול הכנת התוכנית, בעול תשלומי פיצויים ובעול תשלום היטל ההשבחה. מה גם שחתימה על כתבי שיפוי עלולה להגדיל את הסיכון הפיננסי של הפרויקט מנקודת המבט של המוסדות הבנקאיים שבתורם ירצו להבטיח את כספם על־ידי חיוב היזמים בתנאים מכבידים לשם קבלת המימון הדרוש.

לפיכך, התיקון האמור הסיר דאגה מלבן של מוסדות התכנון, אך הוא מרתיע יזמים רבים לא להיכנס להרפתקה של התכנון ובכך נפגע הציבור בכללותו.

תנאי להפקדה

בפועל, חוקתיות וסבירות התיקון האמור, שהוא בבחינת "חוק עוקף בג"ץ", טרם נבחנו על־ידי בית המשפט. עד אז מומלץ לכל יזם שמקבל דרישה לחתום על כתב שיפוי כתנאי להפקדת או אישור תוכנית שהגיש, לבדוק אם באותן נסיבות מוסמך מוסד התכנון לדרוש את כתב השיפוי, ולהביא את העניין לבית המשפט ככל שיסבור, לאחר קבלת ייעוץ משפטי נאות, כי הדרישה באותו מקרה לא מתבקשת ובלתי סבירה, בשים לב למהות התוכנית והיקפה, למידת תרומתה לצורכי ציבור ולזהות הנהנים ממנה כלשון החוק.

עוד כתבות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו / צילום: יוסי שחר

בזמן המלחמה: בכמה נמכרה דירת 4.5 חדרים בשכונת עג'מי ביפו?

בשכונת עג'מי ביפו נרכשה דירת 4.5 חדרים בשטח של 86 מ"ר עם ממ"ד ושתי מרפסות תמורת 3.18 מיליון שקל ● הנכס עמד פחות מחודשיים על המדף ● המוכרים הם משקיעים שלפי רשות המסים קנו את הדירה ב־2016 תמורת 2.2 מיליון שקל ● ועוד עסקאות מהשבוע האחרון

נתב''ג / צילום: Shutterstock

חברות הלואו קוסט יחזרו? טרמינל 1 ייפתח באוגוסט

טרמינל 1 צפוי להיפתח מחדש בתחילת החודש הבא - מה שמעלה את הסיכוי שחברות הלואו קוסט יקדימו את חזרתן לארץ ● חזרתן של החברות עשויה לתרום משמעותית להגדלת היצע המושבים ולהורדת מחירי הטיסות, שהתייקרו מאוד מאז תחילת המלחמה

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

ג'אקו 7 / צילום: יח''צ

מהפך: זה הרכב הנמכר ביותר בישראל מתחילת השנה

הדגם הנמכר ביותר ביותר במחצית החולפת היה הקרוס־אובר ג'אקו 7 עם מנועי בנזין ופלאג־אין, כאשר הדגמים הנמכרים ביותר אחריו היו שייכים למותגים יונדאי וטויוטה ● X7, הקרוס־אובר פרימיום החדש של זיקר, נחת בישראל ● ובמדיה האיראנית מדווחים כי ישראל תקפה מפעל רכב באיראן, במהלך מבצע "עם כלביא" ● השבוע בענף הרכב

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

הנשיא טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

טראמפ: "ייתכן ותהיה עסקת חטופים עד שבוע הבא"

גורם ישראלי אישר כי ישראל קיבלה את המסמך ופרטיו נלמדים, לפי הדיווחים, חמאס העביר תשובה שכוללת "בקשה לתיקונים קלים" • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

ליז טראס מתפטרת מראשות ממשלת בריטניה / צילום: Associated Press, Alberto Pezzali

ראש ממשלת בריטניה לשעבר: "הניסוי של עצמאות הבנקים המרכזיים נכשל"

45 יום בלבד כיהנה ליז טראס כראש ממשלת בריטניה, אך היא מתעקשת שלא מדובר בכישלון ● בראיון מיוחד לגלובס היא מתארת כיצד התנגדות הממסד הכלכלי ותגובת השווקים לתקציב שהובילה הביאו להדחתה ● היא תוקפת את הבנק המרכזי, מתייצבת מאחורי ישראל והמבצע באיראן, ויש לה גם אזהרה: "אם לא נשמור על ערכי המערב, נגיע לנקודת אל־חזור"