חיים כצמן / צילום: יוסי כהן
על רקע הסערות האחרונות שנגעו למצבה הכספי, פרסמה חברת הנדל"ן המניב ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) את תוצאותיה לרבעון השלישי של 2022. לדברי בעל השליטה והמנכ"ל חיים כצמן, מדובר ב"רבעון נוסף של תוצאות תפעוליות טובות המהוות עבורנו עדות מוחשית נוספת לאיכות הפורטפוליו שלנו".
יותר מ־300 משתתפים נרשמו בשיחת הוועידה שקיימו כצמן וסמנכ"ל הכספים עדי ימיני, עם אנליסטים ומשקיעים בחברה. כצמן הדגיש כי "אנו פועלים במלוא המרץ למימוש התוכנית האסטרטגית למכירת נכסים שאינם נכסי ליבה ונמצאים כיום בשלבי מו"מ מתקדמים ביחס למספר נכסים בהיקפים משמעותיים. הורדת המינוף ושמירה על יתרות נזילות גבוהות נמצאות גבוה בסדר העדיפויות שלנו ואנו מאמינים ביכולתנו לממש בהצלחה את התכניות העסקיות שאנו מובילים".
● כצמן מנסה להמעיט בערך המשקיעים, אבל האימפריה שלו תלויה בהם | טור סופ"ש
● דילמת הריבית של בנק ישראל, והאם מחירי הדירות הגיעו לתקרה? | ניתוח גלובס
עוד הכריז כצמן כי בתחילת השנה הבאה תירשם קפיצה משמעותית בהכנסות משכר דירה באירופה, כתוצאה מהצמדת שכר הדירה שם למדד המחירים לצרכן. הוא הסביר, כי בניגוד לישראל, שבה שכר הדירה משתנה מדי חודש בשל ההצמדה למדד, באירופה השינוי מגיע בתחילת כל שנה קלנדרית. כך שאם האינפלציה באירופה תעלה בכ־10% ב־2022, תירשם קפיצה זו בשכר הדירה החודשי החל מינואר או פברואר 2023.
מניית ג'י סיטי , שזינקה ביום ג' ב־28% בתגובה למכירת נכס בפולין, נסחרה בעלייה נוספת של כ־7%, וזאת לאחר שקודם לכן הציגה נפילה של 55% מתחילת השנה. גם מניית החברה האם, נורסטאר , נסחרה בעלייה של 14%, בהמשך לזינוק של 30% ביום ג', שהושפע גם מהודעת החברה על הכוונה לצאת לגיוס הון בדרך של הנפקת זכויות.
ה-FFO צמח ב-10.3%
ג'י סיטי היא חברת נדל"ן גלובלית הפועלת באירופה, ישראל, צפון אמריקה וברזיל ועוסקת ברכישה, השבחה, פיתוח וניהול נדל"ן מניב לשימושים מעורבים לרבות מסחר, משרדים ומגורים בערים מרכזיות. נכון לסוף ספטמבר, מחזיקה הקבוצה ומנהלת כ־100 נכסים המשתרעים על שטח בנוי להשכרה של 2.3 מיליון מ"ר בשווי של 36 מיליארד שקל. את הרבעון השלישי סיימה ג'י סיטי עם ירידה של 1% בהכנסות מהשכרת נכסים ל־565 מיליון שקל, לעומת הרבעון המקביל אשתקד.
עם זאת, ה־NOI (הכנסות נטו מפעילות השכרה) באיחוד יחסי גדל ברבעון השלישי ב־9.3% ל־328 מיליון שקל. בנוסף, ה־FFO (רווח נקי תזרימי) צמח ברבעון השלישי ב־10.3% ל־118 מיליון שקל. הוצאות המימון (נטו) של הקבוצה צמחו גם הן ברבעון השלישי ב־201% ל־262 מיליון שקל, כך שהיא הציגה הפסד נקי של 16 מיליון שקל. בתשעת החודשים הראשונים של 2022 הסתכם ההפסד ב־411 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 326 מיליון שקל שנרשם בתקופה המקבילה אשתקד.
נכון לסוף ספטמבר לג'י סיטי חוב פיננסי של 17.4 מיליארד שקל במונחי סולו מורחב (ללא החברה הבת הציבורית סיטיקון), כאשר יחס החוב נטו לסך מאזן עומד לדבריה על 65%. לחברה יתרות נזילות וקווי אשראי של 2.4 מיליארד שקל, לצד גמישות פיננסית בדמות נכסים לא משועבדים בשווי של 9.4 מיליארד שקל (מתוכם 7 מיליארד שקל באירופה).
"כבר 30 שנה שאנחנו מחלקים דיבידנד"
ג'י סיטי הכריזה לאחר פרסום הדוחות על חלוקת דיבידנד רבעוני של 53 מיליון שקל, וזאת למרות שתשואות האג"ח שלה עדיין גבוהות ומגיעות ל־12% (בנורסטאר עד 19%). בתשובה לשאלה בנושא, אמר כצמן כי "אנחנו חברת נדל"ן שמחלקת דיבידנד קבוע כבר 30 שנה, כמו הרבה חברות נדל"ן מניב.
לנו יש מחויבות שנובעת מהכרזת מדיניות להמשיך ולחלק דיבידנד. שמעתי שאני צריך לתמוך במחזיקי האג"ח ושאני אולי צריך לקנות את החוב שלי. אם בעל מניות שיקבל דיבידנד חושב שהחוב שלי אטרקטיבי, הוא יכול לקחת את כספי הדיבידנד שלו, ולקנות בהם אג"ח.
"אבל יש גם אנשים שחיים מהדיבידנד שנובע מחברות נדל"ן מניב. ולכן אני חושב שחברה, שכל עוד היא עומדת בכל מבחני החלוקה, צריכה להמשיך ולחלק את הדיבידנד לפי התוכנית המקורית, וכך אנו נוהגים".
"נממש ונעמוד בפירעונות החוב בשנים הקרובות"
בשיחה עם גלובס הסביר כצמן כי החברה הודיעה על תוכנית אסטרטגית למכירת נכסים שאינם ליבה בהיקף של 3.6 מיליארד שקל, מתוכם כ־900 מיליון שקל עד סוף 2022. יחד עם יתרות הנזילות הקיימות, מימושים אלה יספיקו לדבריו לעמוד "בכל פירעונות החוב בשנים הקרובות".
נכסי הליבה, לפי כצמן, הם כמעט כל הנכסים בישראל, בארה"ב, בערים ורשה ופראג (ואולי גם בוורוצלב). "את כל יתר הנכסים אנחנו נשקול למכור, בהתאם לתנאים". תוכנית נוספת, לדבריו, היא מעבר ממימון לא מובטח שהפך יקר, למימון מובטח בזכות הנכסים הלא משועבדים של הקבוצה. כמו כן, מחזיקה החברה גם בניירות ערך של חברת סיטיקון, שגם אותם ניתן לממש בהתראה קצרה, במידת הצורך.
יש לכם כ־25 נכסים מניבים שהתקבלו עם רכישת אטריום, ובכוונתך למכור את כל הנכסים שאינם בפראג, ורשה, ואולי ורוצלב. זה אומר מכירת מרבית הפורטפוליו של אטריום?
"רוב הנכסים מבחינה מספרית, אבל לא רוב הכסף. אגב, ארבעה נכסים שם כבר הועמדו למכירה".
לאטריום שבעה נכסים ברוסיה, אותם הגדרת במצב סביר פלוס. איך אתה מעריך את היכולת למכור נכסים שם בשנים הקרובות?
"אופטימיות זהירה".
יש לך תגובה לקפיצה במניה?
"יש לנו נכסים מאוד סולידיים. ההתמקדות שלנו תמיד הייתה בנכסים מעוגני סופרמרקטים, שמספקים צרכים ושירותים יומיומיים. בסוף, זה הזן שכולם רוצים להיות הבעלים שלו, כי מדובר בנכסים עם הכנסות צפויות שצמודות למדד. זה נדיר. קשה למצוא כאלה".