בניין של מטא / צילום: Shutterstock
חברות הטכנולוגיה הגדולות שהניעו את הביקוש למשרדים בארה"ב במשך שנים כשהרחיבו את האימפריות שלהן, מבטלות כעת חוזים ומציפות את השוק בחללי משרדים. הן מקטינות את חתימת הנדל"ן שלהן.
● "החברות יושבות על הגדר": המשבר הכלכלי העולמי והקיצוצים בהייטק מגיעים לשוק המשרדים המקומי
● מטא בוחנת צמצום משרדים בעולם. מה יקרה לחוזי השכירות שלה בתל אביב?
מטא, החברה-האם של פייסבוק, וכן ליפט, סיילספורס וחברות טכנולוגיה אחרות, נפטרות מאלפי מטרים רבועים של חללים משרדיים בסן פרנסיסקו, בעמק הסיליקון, בניו יורק, באוסטין ובמקומות אחרים. אמזון הפסיקה ביולי את בנייתם של בנייני משרדים חדשים במסגרת הקפאת ההעסקה וכעת מתכוננת לפטר אלפי עובדים.
בשעה ששכירת משרדים רשמה ירידה אצל כל החברות בזמן המגפה, תחום הטכנולוגיה החזיק בחלק הארי של החללים המשרדיים המושכרים, כך על-פי חברת שירותי הנדל"ן קבוצת CBRE. כמה מחברות הטכנולוגיה, כמו גוגל מבית אלפאבית, אפילו המשיכו להגדיל את המשרדים שלהן בתקופה הזו.
כעת, עם סיכון למיתון וכשחברות מקצצות את המשכורות, חברות טכנולוגיה גילו שיש להן יותר מדי קומות של חללים משרדיים ורוצות להיפטר מחלקים גדולים מהם.
חברות בתחום הטכנולוגיה הציעו כמעט 2.8 מיליון מ"ר של שטחי משרדי להשכרה בשכירות משנה, שטח גדול יותר מפי שלושה מכ-880 אלף מ"ר שביקשו להשכיר בשכירות משנה ברבעון הרביעי של 2019, על-פי CBRE.
"הצטמצמות היא איום הרבה יותר גדול מאשר העבודה מהבית", אמר ניקולס בלום, פרופסור לכלכלה באוניברסיטת סטנפורד.
מכה לשוק המשרדים
הנסיגה של חברות הטכנולוגיה הגדולות היא מכה לשוק המשרדים ולהרבה כלכלות של הערים, אשר במשך כמה שנים סמכו על התיאבון של התחום הזה לנדל"ן כמנוע חשוב לצמיחה.
שטחי המשרדים הפנויים במדינה מגיעים ל-12.5%, לעומת 9.6% ב-2019, והרמה הגבוהה ביותר מאז 2011, על-פי נתונים מחברת CoStar Group. בסך-הכול, כמעט 20 מיליון מ"ר של שטחים המוצעים לשכירות משנה נמצאים בשוק, שיא מאז ש-CoStar החלה לעקוב אחר הנתון הזה ב-2005.
מתוך כ-5.4 טריליון דולר בחוב נדל"ן מסחרי שעדיין לא שולם תלוי בסוף הרבעון השני בנייני משרדים היו קשורים לחוב בגובה 1.2 טריליון דולר - חוב גבוה יותר מכל סוג אחר של נכס למעט בנייני מגורים, על-פי חברת הנתונים Trepp Inc. אם בעלי בתים יתחילו להגיע לחדלויות פירעון בקצב גבוה על המשכנתאות שלהם, המצוקה הכלכלית שלהם עלולה להדהד במערכת הפיננסית.
היפוך המגמה אצל חברות הטכנולוגיה נרחב. התחום היה מנוע חשוב של ביקוש לחללים משרדיים בעשרות ערים כולל פיטסבורג, בולטימור, נאשוויל, סן דייגו ודטרויט. בסך-הכול, מחזיקות חברות הטכנולוגיה כ-47 מיליון מ"ר של חלל משרדים ב-30 שווקים בצפון אמריקה, על-פי CBRE.
סן פרנסיסקו נפגעה במיוחד
הנסיגה קשה במיוחד בסן פרנסיסקו. ברבעון השלישי חברות שכרו כ-79 אלף מ"ר בחללים משרדיים, בהשוואה לממוצע של כ-186 אלף מ"ר ברבעון בחמש השנים שלפני המגפה, כך אמר דרק דניאלס, מנהל מחקר סן פרנסיסקו בחברת שירותי הנדל"ן המסחרי Colliers International.
סיילספורס, אחת המעסיקות הגדולות ביותר בעיר, אמרה שבכוונתה לקצץ השנה כשליש מהחלל שהיא תופסת במגדל בן 43 קומות בבעלות החברה ברובע העסקי.
"מיד בתחילת הקיץ היה זרם של שוכרים חדשים", אמר דניאלס, "אבל מאז היה שקט".
חברות טכנולוגיה אחרות, בינתיים, מבקשות לצמצם את החלל המשרדי אפילו בערים עם צמיחה מהירה כמו אוסטין. מטא, שמוקדם יותר השנה הסכימה להיות העוגן לבניית גורד שחקים חדש שנבנה בבירת טקסס, מנסה כעת להשכיר את החלל שבבעלותה בשכירות משנה.
ההיפוך בביקוש למשרדים עלול לציין את סופו של מחזור ארוך שבו חברות הטכנולוגיה היו הנוכחות הבולטת ביותר במגדלי משרדים חדשים. אפילו בזמן המגפה, כשחברות רבות עברו לאסטרטגיות עבודה היברידיות, הרבה חברות טכנולוגיה המשיכו לשכור חללים בגלל שהן גייסו עובדים חדשים.
חברות טכנולוגיה הראו גם עדיפות למשרדים ברמה גבוהה יותר, שינוי שהן חשבו שיעזור להן למשוך את האנשים המוכשרים ביותר, ואפשר לבעלי הבניינים לבקש דמי שכירות גבוהים עבור נכסים חדשים באיכות גבוהה.
בשנה שעברה ניסו חברות טכנולוגיה "להגדיל את המלאי שלהן של חלל משרדי" כדי לגייס ולהכשיר עובדים בשוק עבודה קשוח, כך אמר קולין יאסוקוצ'י, מנהל מרכז תובנות הטכנולוגיה ב-CBRE. לאחר שהעסיקו עשרות אלפי עובדים חדשים בזמן המגפה, הוסיף, חברות חשו "שהדבר הכי גרוע שיכול לקרות לנו זה שאנשים יחזרו בבת אחת למשרדים ולא יהיה לנו מספיק מקום".
ב-2021, תחום הטכנולוגיה הוביל על פני כל התחומים האחרים, כשהיה אחראי ל-20.5% מפעילות שכירת הבתים בארצות-הברית, על-פי CBRE. לשם ההשוואה, תחום הפיננסים ותחום השירותים העסקיים היו אחראיים כל אחד לכ-16%.
חברות הטק הגדולות לא רק שכרו חללים משרדיים, הן גם רכשו אותם. אמזון קנתה את הבניין ששימש בעבר את חנות הכלבו לורד אנד טיילור במנהטן תמורת 978 מיליון דולר, ופייסבוק קנתה קמפוס משרדי בבלוויו, וושינגטון, תמורת 368 מיליון דולר.
הביקוש של התחום לחלל משרדי היה שונה בעשור האחרון ממה שהיה בזמן בועת הדוט קום בשנות ה-90. בזמנו, חברות היו שוכרות חללים גדולים מראש בציפייה לצמיחה. כשהבועה התפוצצה "היו לך בניינים עדיין עם הפצפצים שמעולם לא נגעו בהם", אמר אלכסנדר גולדפארב, אנליסט בכיר בפייפר סנדלר.
"הפעם לא הגענו לזה", אמר. "הטכנולוגיה התגלתה כתעשייה צומחת שרק עולה. ענקיות הטכנולוגיה תפסו מקום ומילאו אותו במהירות ואז התחייבו למקומות חדשים".
כשהמגפה נכנסה לשנתה השלישית, החששות הגרועים ביותר של חברות לגבי מעבר לעבודה מרחוק בלבד לא התממשו. במקום זה, הקטנת מניין הראשים היא הדבר הפוגע בביקוש לחללים משרדיים. החודש, גם ליפט וגם מטא אמרו שיקצצו 13% מהעובדים. יאסוקוצ'י צפה שהצמצומים ימשיכו לפגוע בביקוש לחללים משרדיים בתחום הטכנולוגיה. "הפיטורים האלה מתחילים לצבור תאוצה", אמר.