דירה להשכרה. השוכרים עלולים לסבול מעלייה נוספת בדמי השכירות / צילום: שלומי יוסף
המיסוי על משכירי דירות צפוי לעבור עדכון קל בחודש ינואר. תקרת הפטור על דמי השכירות החודשיים תעלה בהתאם למדד המחירים לצרכן של חודש דצמבר, שצפוי לעמוד על 5% לפחות. כך, הסכום שעומד כיום על 5,196 שקל בחודש יעלה לכיוון ה־5,500 שקל.
● אחרי שנת השיא ב-2022: האם יש סיכוי שמחירי הדיור באמת ייעצרו? | ניתוח
● מייקרות, אבל לא הכול: המוצרים שרשתות השיווק הגדולות לא מעיזות לגעת בהם
נכון להיום קיימים שלושה מסלולי מס למשכירי דירות, שהפופולרי שבהם מאפשר פטור מלא מתשלום על שכר דירה עד לתקרה מסוימת. אם עוברים את התקרה חלה חובת מס ודיווח. הרציונל הוא שישתלם לבעלי הדירות להשכיר את הנכסים שלהם במחיר סביר, וכך יימנעו מהתשלום.
העדכון הנוכחי רלוונטי עבור בעלי דירות שבוחרים ב"מסלול הפטור". המשמעות היא שאם לדוגמה נכס מושכר כיום ב־5,000 שקל בחודש, בעל הדירה פטור לחלוטין מדיווח ומתשלום מס. אבל אם הוא מושכר ב־5,200 שקל, חלה חובת דיווח ותשלום מס. התוצאה היא שבעלי דירות רבים מעדיפים להישאר מתחת לרף המס ולהימנע ממגע עם רשות המסים.
מי שבאופן טבעי עשויים להיפגע מהעדכון הנוכחי הם שוכרי הדירות. בשנה האחרונה חלה עלייה משמעותית בתשלומי השכירות, כפי שניתן ללמוד מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. על פי הנתונים, מי שחידש חוזה בחודש אוקטובר נדרש לשלם 4.2% יותר מאשר בחוזה הקודם. אם מדובר בשוכרים חדשים, בעלי הדירות העלו את המחיר ב־8.1% בממוצע. ברשתות החברתיות ובמשרדי התיווך מדברים על עליות חדות יותר באזורי הביקוש.
כעת, בעקבות העדכון, בעלי דירות שמשכירים את נכסיהם סביב רף הפטור עשויים להקפיץ בעת חידוש החוזה את המחיר בהתאם לתקרת הפטור החדשה. כאמור, עדיין נותר חודש אחד עד לעדכון הסופי של המדד השנתי, אך סביר להניח שהנתונים יעמדו פחות או יותר סביב ה־5%.
בדרך לעלייה נוספת: מה יקרה למחירים?
מה יקרה למחירי הדירות בעקבות עדכון תקרת הפטור על שכר הדירה? אחת ההערכות היא שבעלי דירות יבקשו להעלות את המחירים בהתאם לתקרה החדשה, לפחות בנכסים שמושכרים קרוב לרף הפטור. מנגד, העלייה הגדולה במחירי הדירות בשנים האחרונות, והשנה בפרט, מתגלגלת גם לשוכרים בכל מקרה, גם במחיר של דיווח ותשלום לרשות המסים. זאת, מאחר שבעלי הדירות מבקשים לשמור על תשואה של 2%־3% בממוצע.
מי שתומך ככל הנראה בגישה השנייה הוא שר השיכון היוצא זאב אלקין. לקראת סוף ימיה של הממשלה היוצאת, יזמו במשרד השיכון הצעת חוק להעלאה חדה של תקרת הפטור. ההצעה כללה בין היתר פטור ממס על דמי שכירות עד 7,000 שקל לצד הטבות מס כנגד השכרה לתקופות ארוכות של 10־20 שנה.
המשכירים יכולים לבחור בין שלושה מסלולים
בעל דירת מגורים מושכרת יכול לבחור את שיטת המיסוי בין שלושה מסלולים. הפופולרי והמוכר ביותר הוא כאמור "מסלול הפטור או הפטור החלקי", המאפשר לא לשלם כלל מס, בתנאי שדמי השכירות החודשיים אינם עולים על התקרה החודשית. חריגה מהתקרה לא בהכרח גוררת תשלום מס מלא ועדיין ניתן ליהנות מפטור חלקי, כל עוד דמי השכירות לא עולים על כפל התקרה (בשנה הנוכחית, 10,382 שקל בחודש).
איך זה עובד? מפחיתים את סכום תקרת הפטור מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה, ההפרש ביניהם יחשב כסכום עודף על התקרה. בשלב הבא, מפחיתים את הסכום העודף על התקרה מסכום תקרת הפטור - וההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור. לדוגמה, אם שכר הדירה הוא 5,550 שקל לחודש, החישוב ייעשה כך: 5,500 (שכר הדירה החודשי) מינוס 5,196 שקל (התקרה), הם 304. אחר כך מפחיתים את ההפרש (304) מסכום תקרת הפטור (5,196) ומקבלים 4,892 - וזה הסכום הפטור ממס. לפיכך, סכום של 608 שקל (ההפרש בין 5,500 לסכום הפטור ממס) יהיה חייב לפי מס שולי, אך עבורו ניתן לנכות הוצאות.
המסלול הבא הוא "מסלול ה־"10%". במסלול זה, יהיה חייב המשכיר בדיווח לרשות המסים ובתשלום 10% מס, ללא אפשרות לנכות הוצאות או להפחית פחת של הדירה.
המסלול האחרון הוא מסלול "המס השולי". מי שבוחר בחלופה זו, רשאי לנכות הוצאות שוטפות מהסכום החייב במס, למשל שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, הוצאות בגין תיקונים שוטפים ועוד. כמו כן, ניתן להפחית במהלך חיי הנכס את הפחת מעלות הרכישה - 2%.
זוית אחרת: גם מדרגות מס הרכישה צפויות להתעדכן
בתוך שלל הסעיפים בשוק הדיור שצפויים להתעדכן בתחילת 2023 תמצאו גם את מדרגות מס הרכישה. כך, הסכום הפטור ממס על דירה ראשונה, שעומד נכון להיום על 1,805,545 שקל - צפוי לעלות ביותר מ־5% לרמה של כ־1.9 מיליון שקל. הסכום הסופי והמדויק ייקבע רק לאחר פרסום מדד דצמבר, אולם אפשר שיעלה אפילו ב־6%.
הדבר יביא לעדכון יתר מדרגות מס הרכישה גם בסכומים גבוהים יותר. כיום חלה חובת מס בגובה 3.5% על הסכומים שבין 1,805,545 שקל עד 2,141,605 שקל, 5% על המדרגה שבין 2,141,605 שקל עד 5,525,070 שקל, 8% על המדרגה שבין 5,525,070 שקל עד 18,416,900 שקל ו־10% מעל 18,416,900 שקל. כלל הסכומים הללו יעודכנו בהתאם לעליית המדד בחודש הבא, שצפויה להיות מעל 5%.