מה צפוי להתרחש בשוק הנדל"ן בשנה הקרובה? הממשלה החדשה לא החלה לתפקד, אבל כבר עכשיו ניכר לעין שאין לה שום תוכנית לנושא הדיור, ואם לומר בצורה ברורה יותר - אין לה גם כל עניין בענף הדיור. מעידה על כך יותר מכל אמירתו של שר השיכון המיועד, ח"כ יצחק גולדקנופף מיהדות התורה, שהצהיר לפני כשלושה שבועות: "אני לא יודע שיש משבר בענף הדיור".
● לאחר הירידות החדות במניות הנדל"ן: מה צפוי ב-2023 והסיבות לאופטימיות קלה
● תוכנית קירוי כביש בגין בירושלים אושרה: מה זה יעשה לעיר?
● שיווק דירות רק לחרדים והקלות מימון: איך ישפיעו דרישות יהדות התורה על שוק הדיור
גם שרי האוצר המיועדים ח"כ אריה דרעי מש"ס וח"כ בצלאל סמוטריץ' מהציונות הדתית לא נשמעו מתבטאים בנושא - לא עכשיו ולא כשכיהנו בממשלות קודמות. לאור זאת, הציפיות שניתן לגבש לקראת השנה הבאה מתחום הנדל"ן שואפות לאפס ברמה הממשלתית. עיקר השינויים בשוק הזה יגיעו ממקורות אחרים.
המקור העיקרי שיביא לשינויים הוא הריבית. האם תוסיף לעלות בשנה הבאה, או שתשוב לממדיה הקודמים? להעלאות ריבית יש אפקט מצנן משני צידי משוואות השוק: גם מבחינת הביקושים - פחות משקי בית יכולים לעמוד בהחזרים החודשיים של המשכנתאות ועל כן הביקושים יורדים - וגם מבחינת ההיצע - יותר חברות יזמיות מתקשות לעמוד במחיר הליווי הבנקאי ועל כן הן מאטות את קצב הפעילות.
סוגיה נוספת שתשפיע על השוק היא האם השוק יגלוש למיתון בשנה הבאה? להערכתנו יש סיכוי גבוה שכן, לפחות מבחינת נפח השוק. מאז שבנק ישראל החל להעלות את הריביות, לפני כשמונה חודשים, מספר העסקאות ירד בכ־25% לעומת התקופה המקבילה ב־2021. אלא שבראייה היסטורית, 2022 צפויה להיזכר כשנה טובה יחסית לממוצע הרב־שנתי, עם כ־9,500 עסקאות בחודש. אולם להערכתנו מדובר בתחילתו של תהליך, וב־2023 מספר העסקאות צפוי לצנוח עוד יותר.
אם נחזור 11 שנים לאחור, למחצית השנייה של 2011, זה בדיוק מה שקרה: הריביות היו בסימן עלייה, המחאה החברתית פרצה, ומספר העסקאות ירד ב־30% לעומת המחצית השנייה של 2010.
מחירי הדירות לא יורדים כל כך מהר, וכשהם יורדים זה קורה בקצב איטי / צילום: Shutterstock
למרות הירידה הכמותית הגדולה, מחירי הדירות ירדו באותו זמן בכ־1.5%, ומיד לאחר מכן שבו לעלות, כשהריבית ירדה בחזרה, וכשהתברר שהממשלה לא עשתה דבר בעקבות המחאה.
המצב כיום שונה, שכן הריבית הגבוהה כאן כדי להמשיך לעלות ככל הנראה ולהישאר. המצב הגלובלי קשה יותר מבעבר, ומחירי הדירות גבוהים בהרבה מאשר אז. ועדיין זו הדגמה חיה מהעבר לעובדה שמחירי הדירות לא יורדים כל כך מהר, וכשהם יורדים זה קורה בקצב איטי.
אנו סבורים שישראל עומדת בפני מצב דומה. במספר מדינות, שהריבית בהן המריאה, כבר ניתן לראות ירידה במחירי הדירות. בישראל סביר להניח זה ייקח עוד מספר חודשים.
מה הסיכוי שתהליך כזה לא יתרחש? לשיפוטכם: אם העולם ומדינת ישראל יחזרו לתנאים דומים של 2021, שאז הכלכלה והנדל"ן פרחו, או שממשלת ישראל החדשה תפתח חבילות סיוע לענף ולרוכשים שיעודדו אותם לשוב לנתונים של שנה שעברה, יתכן ששוק הנדל"ן לא ייסוג בצורה שאותה אנו צופים. התממשות של אפשרות זו נראית לנו בסבירות נמוכה.
להערכתנו, אם המצב יישאר כפי שהוא, והמדינה לא תנקוט שום אמצעי לעידוד הבנייה, סבירות גבוהה שקצב הבנייה יואט, ואם לא יואט זה רק משום שהיזמים מחויבים לבנות בפרויקטים שכבר החלו לשווק אותם בפרי־סייל, או בקרקעות שהם רכשו במכרזי רמ"י. במקרה כזה ההאטה תגיע במחצית השנייה של 2023. סימנים ראשונים לה נראה בירידה בהשתתפות במכרזי רמ"י. המוטו של היזמים יהיה "קודם מוכרים, אחרי כן בונים". ומכיוון שיתקשו למכור, גם לא ימהרו לבנות. הוצאות הממשלה עומדות להיות גבוהות עקב ההסכמים הקואליציוניים, ולא נראה שיקצו כספים לעידוד הבנייה.
שר הבינוי המיועד יצחק גולדקנופף. ציפיות נמוכות מהממשלה החדשה / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת
האם יכולות להיות הפתעות שישנו את המצב בצורה דרמטית? נציין כאן שני תרחישים שעשויים לגרום למהפכים בלתי צפויים בשוק: הראשון הוא משבר פוליטי שיביא שוב לבחירות; השני הוא עלייה מאסיבית מאוקראינה ומרוסיה, שתורגש גם בשוק הנדל"ן. כרגע תרחישים אלה נראים בסבירות נמוכה.
בעזרת אנשים המכירים מקרוב את השוק, בדקנו כמה תסריטים אפשריים למחירי הדירות בשנה הקרובה. צריך לזכור שהיזמים, שקנו קרקעות במחירים גבוהים, הם בעלי עניין בהמשך עליית המחירים, אולם גם הם אינם סבורים שצפויה עלייה חדה נוספת.
תסריט 1: ירידת מחירים
ד"ר ויצמן נגר, מרצה לכלכלה ופיננסים במכללה האקדמית אשקלון ובעבר כלכלן בכיר וחוקר בכיר בבנק ישראל, הוא אחד הבודדים ששוחחנו עמם שרואים ירידת מחירי דירות בסבירות גבוהה. "אני לא חושב שהמשתנה שמכריע בנושא הוא מחסור בדירות, ואני לא מתרשם מהזעקות 'חסר דירות'. המשתנה המכריע הוא הריבית, וזו נמצאת בעלייה, מה שיגרור אחריו ירידת מחירים", הוא אומר.
ד''ר ויצמן נגר, המכללה האקדמית אשקלון / צילום: רפי קוץ
לדבריו, "הלחץ של העלאת הריבית הוא כבד מאוד. הוא מוציא משקיעים ורוכשי דירות מסוימים מהשוק. אם תוסיף לזה את אי־הוודאות בשוק העבודה, אנו הולכים לקראת האטה. הציבור עדיין לא הפנים את מה שעומד להיות. הוא התרגל לזה שהמחירים עולים ועולים. הוא חושב שהממשלה תתערב או שבנק ישראל יתערב והדברים ישובו למסלול הקודם, אבל אנחנו לא במצב הזה. גם ליזמים ייפול האסימון מהר".
תרחיש שבו העלאות הריבית ב־2023 בארה"ב ימשכו ויביאו לריבית ריאלית חיובית, יגרור מיתון משמעותי בארה"ב ובעולם ולירידת מחירים נומינלית של מחירי הדירות בישראל. האם נגידי הבנקים בארה"ב ובישראל ימשיכו להעלות ריבית בקצב המהיר שנקטו עד כה? ד"ר אפרת טולקובסקי, מנהלת כללית של מכון G City לחקר הנדל"ן, רואה לכך סבירות נמוכה.
ד''ר אפרת טולקובסקי, מנכ''לית מכון G City לחקר הנדל''ן / צילום: שלומי יוסף
יש משהו שחייבים להביא תמיד בחשבון, מדגישה טולקובסקי. תמיד קיימת אפשרות ברמת סבירות בלתי ידועה, של משבר כלכלי ישראלי מבית כתוצאה מהידרדרות במצב הביטחוני/פוליטי. "שילוב של משבר מבית עם ירידה בפעילות הכלכלית בעולם יכול להביא למיתון משמעותי מאוד בסגנון שנות ה־2000 המוקדמות ולירידת מחירים נומינלית משמעותית - עד כדי משבר פיננסי מסוים בנקודת חולשה במערכת שאיננה ידועה עכשיו", היא מסכמת.
תסריט 2: יציבות מחירים
טולקובסקי שמה את הדגש בניתוח שלה על הבעיות הגלובליות. להערכתה, בסבירות גבוהה, מערכת היחסים המתוחה בין סין לארה"ב בשילוב עם שינוי טעמים בהעדפות של שתי המפלגות הגדולות בארצות הברית מובילים למצב של אינפלציה מתמשכת במשכורות ודפלציה במחירי הסחורות.
"סדקים במבנה ההון של העולם המערבי מונעים המשך העלאת הריבית והעולם המערבי נשאר במצב הנוכחי של ריבית ריאלית שלילית. הריבית השלילית מאפשרת לסדקים במערכת הפיננסית לא להתרחב מדי ומונעים העלאה של הריבית לרמות שמעל שיעור האינפלציה, ואולי יביאו אפילו להתחלה של הורדת הריבית כבר ב־2023. בתרחיש כזה, בישראל, לאור הקפיצה הקיצונית במחירי הדירות בשנתיים האחרונות, כנראה שנפגוש ב־2023 יציבות מחירים נומינלית שהיא בעצם שחיקה ריאלית", היא אומרת.
יו''ר הפדרל ריזרב ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard
גם היזם חנן מור רואה קשר בין מה שיקרה בארצות הברית לבין הסיכוי לעצירת מחירים בארץ. לדבריו, בתרחיש שבו האמריקאים לא יצליחו להדביר את התפרצות האינפלציה בשנה הבאה, ושההאטה שם תיגרר גם לשנים שלאחר מכן ניתן לדבר על עצירה במחירי הדיור בארץ. "הכוחות שידכאו את יכולת הקנייה בישראל ישררו משך זמן ארוך יותר, וזה יגרום לדיכוי מערכת ההיצע, וגם לדיכוי יכולת הרכישה כתוצאה מעליות הריבית. בתרחיש כזה אני רואה התמתנות בקצב עליית מחירי הדירות ואולי אף עצירה בקצב העלייה", אומר מור.
חנן מור / צילום: איל יצהר
ואולם הוא סבור כי ישראל רחוקה מלהגיע למצב של קריסת מחירי דירות. "אנחנו לא בסוף שנות ה־90, שאז במדינת ישראל היו עודפי היצע גדולים. היום אנחנו במקום אחר ולאוכלוסייה גדולה מאוד יש כסף, והיא לא נפגעה ולא תיפגע. הבעיות ישפיעו על מעגלים אחרים, שללא תוכניות ממשלה לפתרונות דיור, יתקשו לרכוש דירות".
תסריט 3: עליית מחירים
האטת קצב העסקאות בחודשים האחרונים, מביאה רבים בשוק לחשוב שמדובר במצב שיביא אחריו דווקא קפיצה נוספת במחירים.
יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת אאורה, מעדיף קודם להסביר את הבעיות שהוא רואה בשוק הנוכחי. "השנה המחירים עלו בצורה התלולה ביותר בכל הזמנים. 20% בשנה מראה על כישלון טוטאלי בכל מה שהממשלה ניסתה לעשות. המכרזים של רמ"י העלו תוצאות של פי שניים ויותר מהערכת השמאי, ואם מחיר הקרקע מתנפח - ברור שמחירי הדירות יקפצו", אומר אטרקצי'.
יעקב אטרקצ'י, בעל השליטה בחברת אאורה / צילום: איל יצהר
את השנה הבאה רואה אטרקצי' כ"שנת הזדמנות". לדבריו, "אין ספק שעליית הריבית מצננת מעט את השוק, והיא תשפיע על ירידת ביקושים בעיקר בשני מקומות: אצל המשקיעים, שימצאו לעצמם אלטרנטיבות לכסף, ובשוק היוקרה. בעת הזו דירה ב־10 מיליון שקל זה משהו שאנשים לא ימהרו לקנות. ויחפשו משהו יותר זול.
"אבל אני חושב שהשוק של דירות ב־2־4 מיליון שקל עדיין חזק, ואם ידעו לעשות בשנה הקרובה צעדים משמעותיים, אני חושב שב־2023 המחירים יירגעו. הם יעלו ב־3%־5%, אבל לא ב־20%. מי שמצפה לירידת מחיר - זה לא יקרה. עדיין יש יותר ביקוש מהיצע.
"הריבית תרד כנראה ב־2024. היא לא תישאר גבוהה לתקופה ארוכה, כי אחרת ניכנס למיתון. אם לא יעשו משהו - אני חושב שהורדות הריבית של 2024 תביא שוב להתפרצות של עליות מחירים".
אטרקצ'י, שחברת אאורה שבבעלותו בונה בעיקר פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי הביקוש, אינו תולה תקווה ברמ"י, משום שלדבריו "אין לה הרבה קרקעות". הוא סבור שיש לתמרץ את הרשויות המקומיות, שהן המפתח להתחדשות עירונית.
נשיא אוקראינה וולודימיר זלנסקי. המלחמה תוביל לגל עלייה? / צילום: AP - Efrem Lukatsky
לדבריו, "תשתיות, מבני ציבור ותחבורה עולים מיליארדים, ואם לא יתנו את זה לרשויות המקומיות - ראשי הרשויות לא יוציאו היתרי בנייה. לא לשכוח גם ש־2023 היא שנת בחירות מוניציפליות וראשי הרשויות לא מתלהבים מתוספת גדולה של דירות. אם הממשלה לא תתמרץ את הרשויות ותסייע בהסרת חסמים, 2023 תהיה שנה שבה כולם יהיו מבסוטים, כי המחירים יעלו בפחות, לא בגלל משהו שמישהו עשה, אלא בגלל הריבית, וב־2024 תהיה התפרצות מחירים חדשה".
חנן מור, בעל השליטה בקבוצת מור, טוען שמד ינת ישראל נמצאת כיום באחד ממחזורי הצמיחה הגדולים מאז הקמתה. "ב־2008 התל"ג לנפש הגיע לכ־24 אלף דולר והיום הוא קרוב ל־50 אלף דולר", הוא אומר. "זה יוצר שכבה גדולה של אנשים בעלי הון, שיכולים לרכוש דירות גם במחירים גבוהים, ואולם לעומתם יש רבים שלא יכולים לעמוד במחירים, מבלי שהממשלה תגבש להם תוכניות לסיוע לרכישת דירות.
"אוכלוסייה זו היא הנפגעת העיקרית מהמצב שבו תקופת הכסף הזול הסתיימה ובמקומה החלה תקופה של ריבית גבוהה, שעתידה להימשך עד 2024, ולפגוע בכלכלה העולמית.
"יכולת הקנייה של רוכשי הדירות בישראל קטנה בסביבת הריבית הנוכחית; מחירי הדירות בישראל גבוהים, וללא תוכניות ממשלתיות לזוגות צעירים ולרוכשי דירות ראשונות, הם יתקשו לרכוש דירה בתנאים הללו". מור מתריע כי ללא תוכנית או סיוע, המדינה עלולה להיקלע לבעיות חברתיות קשות.
מציאות זו פוגשת את מה שמור מכנה "מכונת הנדל"ן הישראלית", שהיא תעשיית התכנון והבנייה בישראל, שמורכבת מלא מעט גופים, של משרדי הממשלה, יזמים, ורשויות מקומיות.
"מדובר במכונה מורכבת שבה הקרקע לא זמינה לבנייה, שהיכולת התכנונית מורכבת מוועדות מחוזיות ורשויות מקומיות והתשתיות לא מחוברות תקציבית לשיווק הקרקעות. אנו רואים ערים שלמות שמונעות בנייה בתחומן", אומר מור.
"לא ראינו שהממשלה שמוקמת בימים אלה שמה לנגד עיניה את המוכנות להתמודד עם בעיות הנדל"ן ויוקר המחיה בישראל. לא ראינו שהיא שמה לנגד עיניה יעדים מדידים ומנגנון ניהולי תחת ראש הממשלה שמטרתו לטפל בבעיות הפנים המיידיות של מדינת ישראל, שהן יוקר הדיור ויוקר המחיה", אומר מור.
"במידה שהאינפלציה בארה"ב תדוכא עוד במהלך השנה הבאה, וההערכות מדברות שביוני תחל ירידת ריבית, אנחנו נראה פה המשך עליית מחירים בגלל המחסור של פתרונות וחוסר הייצור של 'מכונת בנדל"ן הישראלית'", הוא מסכם.
עוד זוית: מה יקרה לתוכנית הדירות המוזלות
יתר הדברים שהממשלה החדשה תצטרך להחליט בנוגע להם נמצאת גם תוכנית דיור במחיר מופחת. ד"ר ויצמן נגר מתריע כי במציאות של הריבית הגבוהה שהתהוותה ב־2022, שכנראה תוחמר בשנה הבאה, העיוותים המובנים של התוכנית יגדלו עד כדי אבסורד.
לדבריו, "מחיר למשתכן והתוכניות שלאחר מכן לא הגדילו את מספר הדירות, אלא הקצו דירות במחיר נמוך יותר. המדינה מחלקת דירות לחלק מהאנשים לפי התור, בעוד שמי שלא זכו וממשיכים לעמוד בתור מממנים להם את ההנחות. במצב הנוכחי התוכניות האלה יגרמו לתוצאות חברתיות גרועות יותר: הרי כל מחוסר דיור יכול להשתתף בהגרלות הללו, כולל הבן של רוטשילד. ולבן של רוטשילד יש גם הון עצמי גבוה יותר וגם יכולת גדולה יותר לשלם את המשכנתה בריביות הגבוהות. זאת בעוד שאנשים אחרים לא יוכלו לקחת משכנתה באווירת הריביות הגבוהות".
התוצאה לדבריו תהיה "שרבים לא יירשמו להגרלות, או שיוותרו על הזכיות שלהם, כי ייווכחו שמחירי הדירות והמשכנתאות נמצאים מעבר ליכולותיהם. מי שכן יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתאות הגבוהים ויזכו בדירות המסובסדות - יהיו אנשים אמידים יותר. "אם עד עכשיו זו הייתה רק תוכנית שלא פותרת כלום, עכשיו זו גם תהיה תוכנית לחיזוק של אלה שיש להם", הוא מסכם את עניין זה.
זה התרחיש הסביר ביותר בעיני נגר, אולם הוא מצביע על כמה דברים שיכולים לשנות אותו, ובהם התערבות ממשלתית נוספת בשוק הדירות ו/או בשוק המשכנתאות.
ספציפית נגר מתייחס לחוק הנוכחי אותו מנסה לקדם יו"ר ועדת הכספים הזמנית, משה גפני (יהדות התורה), שמדבר על הקפאת ריבית על משכנתאות לזוגות צעירים. "אני לא בטוח שזה חוקי, כי זו התערבות בפעילות של הבנק המרכזי, וברגע שבנק מרכזי אינו עצמאי - זו בעיה לכל המשק. יכול להיות שהממשלה תגיד שהיא מוכנה להקציב לצורך העניין אשראי מתוך התקציב שלה. זו תהיה פעולה שתנסה לעצור מלמטה את הלחצים לירידות המחירים".
יעקב אטרקצ'י סבור ש"תוכנית 'מחיר מטרה' הוסיפה חטא על פשע. היו שם מכרזים שבהם 60% או 80% מהדירות הוקצו למכירות זולות במסגרת התוכנית, וקבלנים היו צריכים למצוא את המקור לסבסד את ההנחות על הדירות האלה. זה בא לידי ביטוי במחירי הדירות שנמכרו בשוק החופשי. כלומר המדינה ביד אחת עזרה לזכאים וביד שנייה הקפיצה את מחירי השוק החופשי.
"בתקופתו של משה כחלון במשרד האוצר מחיר למשתכן קיבע מחיר קרקע ונתן ליזמים להתמודד על מחיר על המ"ר הבנוי. במחיר מטרה התחרות היא על מחיר הקרקע והמכרזים הסתיימו במחירים אסטרונומיים. אי אפשר למכור את הקרקע במחירים כאלה ולצפות שהמחירים ירדו. לכן מחיר מטרה גרוע בעיני יותר ממחיר למשתכן".
כתבות
ני"ע
