חיים כצמן / צילום: יונתן בלום
חיים כצמן נערך לביצוע הזרמות הון משמעותיות לחברת נורסטאר שבאמצעותה הוא שולט בענקית הנדל"ן ג'י סיטי (לשעבר גזית גלוב) ככל שזו תעצור את חלוקת הדיבידנדים שלה. זאת לנוכח מחאות בשוק לאחר חלוקת הדיבידנד עליה הכריזה ג'י סיטי בחודש שעבר למרות חובות הענק הרובצים עליה והזינוק בתשואות האג"ח שלה.
● חיים כצמן ממשיך לחלק רווחים: "יש אנשים שחיים מהדיבידנד של חברות נדל"ן מניב"
● כצמן מנסה להמעיט בערך המשקיעים, אבל האימפריה שלו תלויה בהם | טור סופ"ש
● הדרמה בנורסטאר: המשקיעים מאבדים אמון, איש העסקים עלול להידרש להזרמת הון
לג'י סיטי חובות אג"ח של כ־8 מיליארד שקל הנסחרים בתשואה של עד 16% בעוד שלנורסטאר עצמה חוב אג"ח של כ־700 מיליון שקל הנסחר בתשואות זבל של עד 30%.
המקור היחיד לפירעונות החוב של נורסטאר הוא הדיבידנדים שהיא מקבלת מג'י סיטי, החזקתה היחידה (51% מהמניות). לפיכך, החליט דירקטוריון החברה כי ככל שג'י סיטי תימנע מחלוקת הדיבידנד הרבעוני השוטף בשנת 2023, תפעל נורסטאר להבטחת נזילות החברה, בין היתר בדרך של ביצוע הנפקות הון, לרבות בדרך של הנפקת זכויות, בסך השווה או העולה על סך הדיבידנד שלא חולק על ידי ג'י סיטי ובמועד הסמוך למועד שבו היה אמור להתקבל הדיבידנד.
חיים כצמן, בעל השליטה (28%) ומנכ"ל נורסטאר, הודיע לחברה כי בכוונתו להשתתף בכל אחת מההנפקות האלה, ככל שיבוצעו. לאחרונה השלימה נורסטאר הנפקת זכויות שזכתה להיענות כמעט מלאה שהתמורה המיידית ממנה ברוטו עמדה על 64.5 מיליון שקל.
מחזיקי האג"ח יצאו נגד כצמן והדירקטוריון
בחודש שעבר, עם פרסום הדוחות הכספיים לרבעון השלישי, הפתיעה ג'י סיטי כשהכריזה על חלוקת דיבידנד של 53 מיליון שקל וזאת למרות שתשואות האג"ח שלה היו גבוהות והגיעו לכ־12% - מה שהוביל למחאה מצד גופים המחזיקים באג"ח החברה שטענו כי כצמן ודירקטוריון ג'י סיטי פעלו לטובת בעל השליטה על חשבון נושיה.
כצמן אמר אז בתגובה כי "אנחנו חברת נדל"ן שמחלקת דיבידנד קבוע כבר 30 שנה, כמו הרבה חברות נדל"ן מניב. לנו יש מחויבות שנובעת מהכרזת מדיניות להמשיך ולחלק דיבידנד. שמעתי שאני צריך לתמוך במחזיקי האג"ח ושאני אולי צריך לקנות את החוב שלי. אם בעל מניות שיקבל דיבידנד חושב שהחוב שלי אטרקטיבי, הוא יכול לקחת את כספי הדיבידנד שלו, ולקנות בהם אג"ח.
"אבל יש גם אנשים שחיים מהדיבידנד שנובע מחברות נדל"ן, ולכן אני חושב שחברה, כל עוד עומדת בכל מבחני החלוקה, צריכה להמשיך ולחלק את הדיבידנד לפי התוכנית המקורית, וכך אנו נוהגים". כעת, כך נראה, חל שינוי בגישתו לאחר המחאה של בעלי החוב בחברה.
ג'י סיטי היא חברת נדל"ן הפועלת באירופה, ישראל, צפון אמריקה וברזיל, ועוסקת ברכישה, השבחה, פיתוח וניהול נדל"ן מניב. החברה הציגה בסיכום תשעת החודשים הראשונים של השנה הפסד של 411 מיליון שקל, לעומת רווח נקי של 326 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב־2021.
בסוף הרבעון היה לג'י סיטי חוב פיננסי של כ־17 מיליארד שקל במונחי סולו (כמעט מחציתו למחזיקי האג"ח), כאשר יחס החוב נטו לסך מאזן עמד לדבריה על 65%. לחברה היו יתרות נזילות וקווי אשראי של 2.4 מיליארד שקל, לצד נכסים לא משועבדים בשווי של 9.4 מיליארד שקל.
ג'י סיטי: "נרחיב את התוכנית למכירת נכסים"
כחלק מהניסיון להרגיע את מחזיקי האג"ח הודיעה ג'י סיטי השבוע על הגדלת התוכנית למכירת נכסים בקבוצה ב־1.7 מיליארד שקל לסך של 5.3 מיליארד שקל. החברה ציינה כי ביחס לתוכנית המקורית, מתקיים כיום מו"מ מתקדם למכירת שישה נכסים בהיקף של 1.8 מיליארד שקל, נחתמו הסכמים למכירת שני נכסים - אחד באירופה ואחד בארה"ב - תמורת 1 מיליארד שקל, כאשר השלמת מכירת הנכס הראשון צפויה החודש והשלמת מכירת הנכס השני צפויה במהלך 2023.
בין היתר דיווחה החברה בשבוע שעבר על הסכם למכירת Bridge Tower בניו יורק תמורת 528 מיליון שקל ברוטו, בדומה לשוויו בספרי החברה. הנכס ממוקם בחלקה הצפון מזרחי של מנהטן (upper east side), שטחו כ־11 אלף מ"ר והוא מושכר להום דיפו ל־20 שנה, ולרשת סטאבקס.
כוונות לא מחייבות להלוואות מצד בנקים
ג'י סיטי צופה התקשרות בהסכמים מחייבים חדשים למכירת נכסים בהיקף 1.5-2 מיליארד שקל במהלך המחצית הראשונה של 2023. נוסף על כך עדכנה ג'י סיטי השבוע כי התקבלו מכתבי כוונות לא מחייבים מבנקים באירופה לקבלת הלוואות בסך כולל של 315 מיליון אירו, שיובטחו בשלושה נכסים ספציפיים באירופה.
בנורסטאר, החברה האם, בעלת המניות הבולטת מלבד כצמן היא חברת ישראל־קנדה של ברק רוזן ואסי טוכמאיר עם החזקה של 21.9% מהמניות - זכר לנסיון השתלטות כושל מתחילת השנה - שנקב בשווי הגבוה ביותר מפי 3 משווי השוק הנוכחי של נורסטאר, שעומד על 650 מיליון שקל לאחר ירידה של כ־50% במניה מתחילה השנה. שווי השוק של ג'י סיטי עומד על 2.1 מיליארד שקל - לאחר ירידה בשיעור דומה.