תמיר כהן, מנכ''ל שיכון ובינוי / צילום: סיון פרג'
מניית שיכון ובינוי צנחה בשבוע שעבר ב-8% על רקע דוח שפרסמה חברת הדירוג מידרוג, שבו נכתב בין היתר כי חברת התשתיות נמצאת תחת "עלייה בסיכון האשראי לאור הגידול בהיקף החוב". בתחילת השבוע הנוכחי החזירה המניה את רוב הירידה, לאחר שהחברה דיווחה כי היא עומדת בפני מכירת חלקה בפרויקט של כבישי האגרה בטקסס ברווח גדול.
● 4 שנים אחרי, רכישת שיכון ובינוי על ידי נתי סיידוף נראית הרבה פחות זוהרת
● הצעת הענק שקיבלה שיכון ובינוי לרכישת זכויותיה בפרויקט בארה"ב
בספטמבר האחרון דיווחה שיכון ובינוי , שבשליטת נתי סיידוף ובניהולו של תמיר כהן, כי קיבלה הצעה מחייבת לרכישת זכויותיה (21.6%) בחברת הזכיין בפרויקט כבישי האגרה בטקסס (288-SH). הצעת הרכישה הוגשה על ידי חברת התשתיות הספרדית ACS (שותפה אחרת בפרויקט) ליתר בעלי המניות בזכיין הפרויקט, לפי שווי כולל של כ-1.95 מיליארד דולר.
כעת מעדכנת שיכון ובינוי בדיווח לבורסה כי "התקבל אישור רגולטורי למכירת חלקם של השותפים בחברת הזכיין ל-ACS. להערכת החברה, משמעות אישור זה היא הסרת החסם הרגולטורי בפני החברה למכירת חלקה (בשרשור) בחברת הזכיין ל-ACS או לכל מציע פוטנציאלי אחר.
"יצוין כי ACS הביעה כוונה להמשיך ולנהל מו"מ בקשר לעסקת הרכישה על פי ההצעה שעליה דווח בדיווחים הקודמים. ואולם, החל מ-1 בינואר החברה אינה מחויבת עוד במכירת חלקה ל-ACS והיא רשאית למכור את חלקה למרבה במחיר, ובלבד שהמחיר לא יפחת מהמחיר שהוצע על ידי ACS".
שווי של 1.95 מיליארד דולר לזכיינית הפרויקט בטקסס משקף לשיכון ובינוי תמורה של 421 מיליון דולר עבור חלקה (כ-1.5 מיליארד שקל) - תשואה של יותר מפי ארבעה על ההשקעה בתוך כחמש שנים בלבד.
בעבר העריכה שיכון ובינוי כי המכירה ל-ACS תניב לה תזרים נטו בטווח של 1.15-1.25 מיליארד שקל ולייצר רווח הון של מעל למיליארד שקל.
בעקבות הדיווח זינקה מניית שיכון ובינוי ביותר מ-5% במהלך המסחר בבורסה (יום א') כשגם בסדרות האג"ח של החברה נרשמו עליות נאות של 1%-3% והתשואות עליהן ירדו לרמה של עד 7%.
גם כלל ביטוח תמכור את חלקה בכבישים בטקסס
בד בבד דיווחה כלל ביטוח, המחזיקה כ-12% ממניות חברת הזכיין, כי קיבלה בשבוע שעבר את האישור הרגולטורי ממשרד התחבורה של טקסס, המאשר את מכירת החזקותיה ל-ACS, וכי לכשיתמלאו כל התנאים להשלמת העסקה, היא תמכור את חלקה בזכיין תמורת 241 מיליון דולר, מחיר המשקף רווח של 200 מיליון דולר לעמיתי כלל ביטוח ולחברה עצמה, המהווה תשואה של כ-400%.
288-SH הוא כביש גישה מרכזי למרכז העיר יוסטון, אזור הסובל מעומסי תנועה כבדים. הפרויקט להקמת כביש האגרה כלל בנייה מחדש של מחלף מרכזי בינו לבין כביש הטבעת של יוסטון, והוספת נתיבי אגרה מהירים במקטע של 16 ק"מ ממרכז העיר יוסטון ועד הגבול שבין מחוז האריס למחוז ברזוריה. חברת הזכיין מחזיקה בחוזה להפעלת הכביש למשך 49 שנים, וזאת לאחר שהשותפות בה הקימו את הפרויקט במשך כשלוש שנים.
שיכון ובינוי היא אחת מחברות הנדל"ן והתשתיות הגדולות במשק, והיא נסחרת בשווי שוק נוכחי של כ-4.7 מיליארד שקל, לאחר שבשנה האחרונה איבדה מניית החברה כמעט 50% משווייה.
רכישת קרקעות מסיבית העלתה את המינוף
כאמור בשבוע שעבר פרסמה מידרוג דוח מיוחד, "הערת מנפיק", שבו צוין כי הסיבה העיקרית לכתיבתו היא רכישת קרקעות מסיבית שביצעה חברת הנדל"ן והתשתיות, שהובילה לעלייה משמעותית במינוף שלה.
בעוד ששיכון ובינוי פועלת כיום לצמצם את המינוף ולהכניס שותפים, מידרוג עדיין מעריכה, כי "העלייה במרכיב הקרקעות במאזן צפויה להמשיך ולהכביד על יחסי הכיסוי".
זאת, משום שאותן קרקעות אינן נושאות הכנסות בטווח הנראה לעין. לכן מציינים בחברת הדירוג כי "הגידול במינוף החברה למול מהלכי החברה למימוש נכסים והשפעתם על דירוג החברה יוסיפו להיבחן על ידי מידרוג בטווח הזמן הקרוב".
נכון לסוף הרבעון השלישי של 2022, החוב נטו (מאוחד) בדוחות של שיכון ובינוי קפץ ל-12.2 מיליארד שקל, מרמה של 8.1 מיליארד שקל בתום התקופה המקבילה אשתקד. בנוסף, הגידול בחוב לצד הפרשי הצמדה התבטאו גם בעליית הוצאות המימון.
לצד מימוש הנכסים הצפוי הודיעה לאחרונה שיכון ובינוי על כוונתה להכניס שותפים בפרויקטים הביטחוניים המגוונים שבהם זכתה. שיכון ובינוי אמורה להקים את קריית חיל המודיעין של צה"ל ובנוסף גם את קריית התקשוב ופרויקט בשם "אופק רחב".
החברה בוחנת גם מכירת חלקה (50%) במתקן התפלת המים חדרה. בנוסף, בחודש שעבר השלימה החברה הנפקת זכויות וגייסה כ-290 מיליון שקל, כשבעל השליטה סיידוף (47% מהמניות) מזרים את חלקו בהנפקה.