בנייה בישראל. שיאניות המחירים של דירות 4 חדרים / צילום: Shutterstock
שנת 2023 נפתחה כשמחירי דירות ארבעה חדרים בתל אביב גבוהים בכ־30% ממחירי הדירות בעיר השנייה במדרג המחירים העירוני - רמת השרון, כך עולה מבדיקת גלובס. ברוב הערים שנבדקו חלה עלייה ברמת העסקאות שבוצעה ברבעון הרביעי, לעומת ממוצע מחירי העסקאות של הרבעונים השני והשלישי.
● הכלכלנית הראשית: 72% מהדירות שהיזמים מוכרים הן דירות על הנייר
● "עברנו ויה דולורוזה בתחנה המרכזית": מנכ"ל לוינשטין נכסים מדבר | ראיון
● נתוני התכנון והשיווק ב־2022 שברו שיאים, אך המכשולים בדרך לבנייה עדיין חזקים מהם | ניתוח
שלוש מדרגות מחירי דירות
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022, דירות ארבעה חדרים בתל אביב נמכרו במחיר ממוצע של 4.55 מיליון שקל. אומנם נרשמו גם עסקאות ברמת מחירים של 6 ו־7 מיליון שקל, אך בפרויקטים במזרח ודרום מזרח העיר (אזור לה גווארדיה ודרך הטייסים) נמכרו דירות במחירים נמוכים בהרבה.
במקום השני במדרג העירוני של ישראל נמצאת רמת השרון, שבה מחירי הדירות מגיעים לכמעט 3.5 מיליון שקל - כ־30% פחות מאשר בתל אביב; למקום השלישי במדרג הגיעה גבעתיים, עם מחיר דירות ארבעה חדרים ממוצע של כ־3.4 מיליון שקל, והיא נמצאת לפני הרצליה (כ־3.3 מיליון שקל), הוד השרון (3.2), רעננה (3.15) ורמת גן (3.01). ערים אלה חותמות את מדרגת הערים עם מחירי הדירות הגבוהים ביותר בישראל.
בכפר סבא, בירושלים ובמודיעין, המחירים הממוצעים של דירות ארבעה חדרים שנמכרו בהן במהלך שלושת הרבעונים האחרונים של 2022, הגיעו לרמות של 2.8-2.9 מיליון שקל. ערים אלו מאכלסות את המדרגה הבאה של המחירים, ונס ציונה, באר יעקב ובת ים, שבהן המחירים הממוצעים הגיעו ל־2.5־2.6 מיליון שקל נמצאות במדרגה הרביעית.
המרחק מתל אביב קובע? לא בהכרח
המחירים ממשיכים לרדת ככל שמתרחקים מתל אביב, עד שמגיעים לבאר שבע, שבה מחירי דירות ארבעה חדרים מגיעים לכ־1.2 מיליון שקל. עם זאת, בחלק מהערים, שאומנם סמוכות לתל אביב ואף צמודות לה, המחירים יותר נמוכים יחסית למרחק שלהן מבירת הנדל"ן. ביניהן: פתח תקווה, חולון רמלה ולוד. לעומת זאת, מחירי הדירות בערים כמו הוד השרון, רעננה, כפר סבא ומודיעין, שיחסית רחוקות מתל אביב, גבוהים יותר.
רק בארבע ערים (תל אביב, נס ציונה, באר יעקב ואשדוד) מתוך אלו שנבדקו, נרשמה ירידות במחירי הדירות הממוצעים שנרכשו ברבעון הרביעי של 2022, לעומת הממוצע של שני הרבעונים שקדמו לו. זאת, בעוד שב־22 ערים מחירי העסקאות הממוצעים של דירות ארבעה חדרים עלו ברבעון זה לעומת השניים הקודמים.
ניתן להסביר את השינוי במספר דרכים: ראשית, במציאות הכוללת של ירידה גדולה בכמות העסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של השנה החולפת, שיווקי פרויקטים חדשים ויקרים היטו את ממוצעי העסקאות בערים מסוימות כלפי מעלה. כך למשל, בגבעתיים נמכרו ברבעון זה 27 דירות ארבעה חדרים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית של חברת דוניץ במתחם ההסתדרות, במחירים שהיו גבוהים בכ־60% ממחירי דירות דומות שנמכרו בעיר באותה תקופה.
גם במקומות כמו רמת השרון וקריית אונו היקף רכישת דירות חדשות ויקרות היה גדול משמעותית ממחירי המכירה של דירות ישנות יותר. יתרה מכך, בנתניה מכירת דירות יקרות יחסית בפרויקטים חדשים, היוותה כמחצית מכלל העסקאות שבוצעו בעיר ברבעון הרביעי.
סיבה נוספת למחירים הגבוהים יחסית שבהם נתקלנו, היא שעדיין חלק גדול העסקאות שבוצעו ברבעון האחרון של שנת 2022, במיוחד כאלה שבוצעו בדצמבר - טרם דווחו לרשות המסים.
עם זאת, דווקא בתל אביב, מחירי העסקאות ברבעון זה, היו נמוכים ב־3% לעומת הממוצע של שני הרבעונים הקודמים.
עמידים, חרף התנאים המשתנים
הבדיקה שערכנו מחזקת את נתוני שמפרסם מדי חודש בנק ישראל לגבי היקף המשכתנאות שנלקחו. מבדיקת גלובס עולה כי ההיקף הכולל של אלה יורד, ומי שעדיין נותרים בשוק המידלדל, הם דווקא רוכשי דירות יקרות - בעוד שרוכשי דירות במחירים של עד 3 מיליון שקל נאלצים לנטוש אותו.
ואכן, על פי הנתונים של בנק ישראל, קבוצות הרוכשים של דירות בעבור 2־3 מיליון שקל, ושל דירות זולות יחסית של 1.2־2 מיליון שקל, הקטינו בחודשים האחרונים את היקפי המשכנתאות שהם לווים בכ־45% לחודש. זאת בעוד שרוכשי הדירות היקרות של 3 מיליון שקל ומעלה הורידו ב־36% "בלבד".
כלומר, מספר הרוכשים שלוקחים משכנתאות גבוה יותר בקרב רוכשי הדירות היקרות מאשר רוכשי דירות הביניים, מה שמרמז על כך שהם עמידים יותר מפני העלאות הריבית, וכי הם עדיין מעוניינים לרכוש דירות, על אף התנאים המשתנים.
זהו קו הפתיחה של שוק הדירות לשנה הנוכחית. הדרמות הגדולות עוד לפנינו, שכן המצב הכלכלי מורע, הריביות עולות, ומחירי הדירות ממשיכים לעלות, ואפילו בקצב מהיר יחסית - לא יכול להמשך לאורך זמן.
מדרג מחירי הדירות כלל בדיקת מחירים ממוצעים של דירות ארבעה חדרים במבני קומות ב־26 ערים, לפי שלושת הרבעונים האחרונים של 2022. מדובר בבדיקה שונה מזו של הלמ"ס, שעורכת ממוצע רבעוני של מחירי דירות בגדלים שונים.
במסגרת הבדיקה, הענקנו משקל שונה לדירות שנמכרו במחירים מוזלים משמעותית מהממוצע (למשל, במסגרת "מחיר למשתכן"), וכן כאלה שנמכרו במחירים גבוהים משמעותית מהממוצע (למשל, דירות בקומות גבוהות של מגדלים חדשים).