רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ומינהל התכנון מיהרו להציג נתוני שיא בשיווק ובתכנון ב־2022. לפי נתוני רמ"י, שווקו בשנה שעברה 107,181 יחידות דיור (יח"ד) במכרזים, מתוכן 80,579 שווקו בהצלחה ועוד 23,742 יח"ד שווקו בקרקעות פרטיות הפטורות ממכרז. מינהל התכנון הציג נתונים על אישור של 158 אלף יח"ד מתוכננות, מהן 77 אלף בהתחדשות עירונית.
כל אחד מהנתונים שהוצגו הוא שיא של כל הזמנים, ובפער של אלפי יח"ד מהשיאים הקודמים. הם עברו בשיעור גבוה גם את יעדי הממשלה עצמם, ובצירוף נתוני השנה הקודמת מדובר על שינוי היסטורי.
● "שוק הנדל"ן חוטף היום שני קנסות: אחד זה המינוף, והשני זה החשיפה לחו"ל"
● ותודה לאינפלציה: מדרגות המס מתעדכנות, מה יקרה לנטו שלכם?
● כל מה שלא ידעתם על מיסוי דירה להשקעה | מדריך גלובס
אלא שכל זה נכון בשלב זה רק על הנייר, שכן בפועל המספרים הגבוהים יהפכו לדירות של ממש רק בעוד שנים, וגם על הנתונים עצמם יש מי שיתווכח.
עו''ד ענת בירן / צילום: איל יצהר
"אני לא מתרגשת מהפרסומים הללו, כי הפער בין הנתונים לבין השטח הוא אדיר", אומרת עו"ד ענת בירן, מומחית לתכנון ובנייה, נדל"ן והתחדשות עירונית. "להגיד שיש תוכניות מאושרות זה נחמד, אבל לא רלוונטי: מהרגע שיזם מתחיל לתכנן ועד שהוא מתחיל לבנות - ואת זה אני אומרת בכל פעם ללקוחות שלי - יעברו חמש שנים לפחות, וזה התרחיש האופטימי. מאישור תוכנית ועד לסיום הבנייה יכולות לעבור גם 15 שנים, בהתחדשות עירונית התהליכים איטיים עוד יותר".
"המערכות להגדלת ההיצע עובדות טוב"
"המספרים המסכמים את 2022 מצביעים על כך שהמערכות עובדות, ועובדות טוב מאוד, בכל הנוגע למאבק במשבר הדיור באמצעות הגדלת ההיצע", אומר עו"ד ארז קמיניץ, שותף, ראש תחום ממשל ורגולציה במשרד ארדינסט, בן נתן, טולידאנו ושות' עם המבורגר עברון, ומי ששימש כמשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) בין השנים 2013 ל־2021, תקופה קריטית להתהוות משבר הדיור הנוכחי. "זה אומר שגורמי המקצוע המשיכו לעבוד במרץ, למרות המצב הפוליטי הלא יציב, וצריך לשבח אותם על זה.
עוה''ד ארז קמיניץ / צילום: איל יצהר
"הבעיה היא שהגדלת ההיצע - אולי הפתרון המרכזי למשבר הדיור - היא לא רק על דרך של תכנון ושל שיווק כמה שיותר יח"ד. צריך להבין כיצד דואגים שהכול יוכל לצאת לשוק, פיזית, כמה שיותר מהר, להביא את המספרים האלה לכדי מימוש. זה אתגר גדול מאוד".
הסיבות לקושי שבמעבר מתכנון ושיווק למימוש בפועל רבות מאוד. הן יכולות להתחיל מחוברת מכרז, שעל בסיסה מוגשות ההצעות מצד היזמים, שמתעכבת חודשים בגלל מחלוקת מול הרשות שבתחומה מתוכננת הבנייה; דרך עיכובים בעבודות פיתוח בקרקע ששיווקה רמ"י ועבודות תשתית, המוגדרות כתנאי להיתרי בנייה אך לא מתבצעות; ועד התמשכות תהליכי הרישוי בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה והמתנה ארוכה לטופס האכלוס ועוד.
להפסיק לחפש את האשם - ולחשוב בגדול | יובל ניסני, פרשנות
כאשר ניגשים לשאלת העיכובים הבלתי נגמרים בעולם התכנון והרישוי הישראלי, אפשר ממש לטבוע בהסברים על הסיבות לכך: כל גורם מנסה למצוא את האשם האולטימטיבי, שברגע שהוא יטופל - כל תחלואי התחום יתפוגגו בן רגע.
הגיע הזמן לשנות את התפיסה הזאת ולהבין שנדרש כאן שינוי גדול הרבה יותר, שנובע מראייה רחבה באמת.
אין ספק: הליקויים ב"שרשרת הייצור" של דירה חדשה רבים מאוד. אבל זו לא אשמתה הבלעדית של רשות מקרקעי ישראל, זו לא אשמתו של מינהל התכנון וזו לא אשמתם של היזמים. אסתכן ואגיד שלדעתי כולם רוצים בטובת הענף, וכולם רוצים לראות את משבר הדיור מסתיים - הם אולי לא יודעים איך לעשות זאת.
הדרך לשים סוף להררי הבירוקרטיה ולשלל החסמים היא לחשוב בצורה רוחבית יותר על הדרך שבה השיטה הישראלית פועלת כיום, ואולי סוף־סוף להתרומם מעל התיקונים הנקודתיים. במילים אחרות, אולי הגיע הזמן לחשוב שוב על ניסוח מחודש של חוק התכנון והבנייה, שממנו מתפתחים כל אותם מכשולים רבים ומתסכלים.
אמר נכון עו"ד קמיניץ, כי ממש בימים אלו יוצאות לדרך כמה רפורמות בתחום הרישוי שצריך לתת להן זמן להיטמע בתהליך, ולשוק להסתגל אליהן. נדרשות לכך כמה שנים. אבל כבר כעת צריך להתחיל לחשוב על השלב הבא, שבו צריך ליצור משהו רוחבי חדש, או שונה משמעותית מהקיים - כי כרגע נראה שהדברים פשוט לא עובדים בצורה נכונה, בשום שלב.
תוכניות מאושרות שלא יוצאות לפועל
כך לדוגמה, לוח הזמנים של הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל). לוועדה לוח זמנים ברור: בתוך 24 חודשים לכל היותר עליה לאשר, לאשר בתנאים או לדחות תוכנית שהוגשה אליה. אלא שזמן עבודתה של הוועדה אינו העניין, אלא המימוש של החלטותיה.
לפי נתוני 2021, מתוך 33 תוכניות שהוותמ"ל אישרה לפני ארבע שנים לפחות, רק ב־11 תוכניות בוצעו עבודות פיתוח בהיקף של עד 25% לכל היותר. אלו תוכניות לכ־38.7 אלף יח"ד, שלמרות פרק הזמן הארוך שעבר - שלב הפיתוח בהן רחוק מלהסתיים, מה שכמובן דוחה עוד יותר את בניית הדירות.
סיפור דומה מציגות גם תוכניות הדיור הלאומי המשתנות. כך לדוגמה, לאורך 2022 פורסמו הגרלות לכ־26 אלף יח"ד במסגרת תוכנית "דירה בהנחה". לפי נתוני סיכום השנה של רמ"י, כמעט מחצית מהשיווקים ב־2022 היו מסוג "מחיר מטרה", המיועדים להשתתף בהגרלות אלו.
אלא שמתוך 337 פרויקטים, ב־219 מהם (כ־65%) טרם הוגשה בקשה להיתר, כך שהבנייה בפועל בהם רחוקה כמה שנים טובות מיישום. ב־41 פרויקטים ניתן היתר בתנאים - כלומר היזם נדרש לבצע תיקונים כדי לזכות בהיתר, ב־13 הוגשה בקשה להיתר ורק ב־15 ניתן היתר מלא. לגבי יתר הפרויקטים אין מידע עדכני.
נמשיך למכרזי רמ"י: במקרים רבים נדחה מועד סגירת המכרז פעמים רבות, וכך גם פרסום חוברת המכרז - לרוב בשל בעיות הקשורות בתשתית או בעבודות הפיתוח. על פי ממצאים שאספה שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, בירושלים ישנו מכרז ל־290 יח"ד שנדחה כבר 11 פעמים מאז פורסם בסוף אוקטובר 2020, וכרגע תאריך הסגירה שלו נקבע למרץ 2023; בהוד השרון מכרז ל־155 יח"ד שפורסם במרץ 2021 נדחה גם הוא 11 פעמים, ותאריך הסגירה העדכני שלו הוא פברואר 2023; מכרזים באשקלון, בקריית אתא וביהוד־מונוסון, שמציעים יחד 6,629 יח"ד, נדחו כבר שש פעמים מאז פורסמו באוקטובר 2021.
נחמה בוגין, שמאית מקרקעין / צילום: יח''צ
"הריבית מתבטאת בחשבון הבנק של היזם"
"ספק אם כל המכרזים הללו ייסגרו במועד הצפוי", אומרת בוגין, "ומאחר שאין כרגע חוברת מכרז באף אחד מהם, קשה לדעת איך הדברים יתקדמו, אם בכלל. צריך גם לראות את הדברים מהצד של היזמים: יש גבול לכמה שאפשר לחכות למכרז. צריך להבין: בגלל שיש מחסור גדול כל כך של דירות בשוק, כל עיכוב כזה דוחק שוב את המחירים כלפי מעלה. מי שחשב שמכרז מסוים יצא לדרך בתאריך מסוים, מחכה לו - וכשזה לא קורה זה משפיע על כולם".
"כל העניין מתחיל עוד לפני שמחליטים אם בכלל לגשת למכרז", מספר דוד לוי, סמנכ"ל כספים בחברת אפגד, אשר מוביל את התנהלות החברה במכרזי רמ"י. "לפעמים עוברת חצי שנה עד שמפרסמים חוברת מכרז, וצריך לנהל מעקב אחריו כי בדרך משתנים דברים. לא פעם החוברת מתפרסמת בעיתוי גרוע, למשל פחות משבוע לפני המועד האחרון להגשת הצעות. הרי בזמן הזה החברה צריכה לערוך ניתוח אדריכלי, ניתוח משפטי, לקרוא את הסעיפים מההתחלה ועד הסוף כדי לוודא שלא הוכנסה איזו 'עז' פנימה, לוודא שאין סתירות בין הסעיפים. צריך זמן ראוי לכל זה.
דוד לוי, סמנכ''ל הכספים של חברת אפגד / צילום: ניצן הפנר
"כשכבר זוכים במכרז ויוצאים לעבודות פיתוח - אין התחייבות לזמנים. הרשות המקומית יכולה להרשות לעצמה לקחת את הזמן, ולהשלים את הפיתוח רק בעוד ארבע שנים, ובינתיים הריבית מתבטאת בחשבון הבנק של היזם, ודאי בסביבת הריבית של היום, ומי שלא ידע לתמחר את זה כראוי יפשוט רגל".
"עניין חוברות המכרזים ידוע", אומרת אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים, "אבל יש כאן בעיה נוספת: השיטה שבה סופרים שיווקים מטעה ושגויה, כי רמ"י משווקת קרקעות שברובן לא בשלות, תלויות בהשלמה של עבודות פיתוח ועבודות תשתית. המסירה של הקרקע ליזמים אחרי שזכו היא לא פעם רק אחרי שנה וחצי־שנתיים. הזוכה סופג בזמן הזה עלויות מימון משמעותיות, ובסופו של דבר זה מגיע לצרכן הסופי, לרוכש".
אירית הופר, בעלת אינהאוס שיווק פרויקטים / צילום: מיכל בנדק
"ברגע שאנחנו שיכולים לפרסם חוברת מכרז, אנחנו מפרסמים אותה", אומר עו"ד יעקב (ינקי) קוינט, מנהל רמ"י. "אם אין חסמים, בתוך שבועיים־שלושה מרגע פרסום מודעת המכרז, יש חוברת. אף אחד ברמ"י לא יושב ומסרב להוציא חוברת מכרז. זה נכון גם לגבי מסירת הקרקעות לזוכים: יש עבודות פיתוח, והן הדבר היחיד שמעכב את המסירה. הרי ברגע שתוכנית מאושרת אנחנו יוצאים מיד לשיווק.
ינקי קוינט מנכ''ל רמ''י / צילום: יוסי זמיר
"עבודות פיתוח דורשות זמן, ואין מה לעשות לגבי זה. מישהו היה מעדיף שנדחה את השיווק עד שעבודות הפיתוח יסתיימו? הרי מצפים ואפילו דורשים מאיתנו לשווק קרקעות כמה שיותר מהר, 'להעיף' אותן לשוק - וזה מה שאנחנו עושים. אנחנו מפעילים כל מנוף אפשרי לטובת העניין הזה, ומוציאים כמה שיותר יחידות דיור וכמה שיותר זמינות, ולראיה הוצאנו לשיווק כמויות אדירות: כמות יח"ד גדולה פי שלושה מרחובות, פי שניים מפתח תקווה ומראשון לציון, וגדולה גם יותר מכל חיפה. יש מומנטום חיובי מאוד בשוק, ואני מקווה שלא יחליטו החלטות טיפשיות על סמך אמרות שגויות שנאמרות מפוזיציה".
עוד מזכירים ברמ"י כי מתחילת השנה הנוכחית ניתן להגיש הצעות בצירוף הערבות המתבקשת, בצורה מקוונת בלבד במטרה לייעל את ניהול המכרזים.
הסעיפים ה"טריים" שמעכבים עוד יותר
הסחבת הגדולה נמשכת גם אל שלבי הרישוי, ובשנים האחרונות נראה שהיא אף מחמירה. סעיפים שונים הפכו להיות חלק בלתי נפרד מההליך, חלק מהם כלולים בתקנות התכנון והבנייה החדשות שאושרו ב־2016 ובמקרים רבים התגלו ככאלו שמאריכים עוד יותר כל תהליך.
"בתוכניות ישנה כיום דרישה לשלביות, שכמעט בלתי ניתנת לביצוע", מספרת עו"ד בירן. "ישנה דרישה לגיבוש 'תוכנית עיצוב' למתחם המתוכנן, כתנאי למתן היתר בנייה, אבל אין שום הוראות בחוק לגבי לוחות זמנים מוגדרים בנושא - והשלב הזה נמתח על פני חודשים ושנים. צו התחלת עבודות הפך גם הוא להזדמנות 'למרוח' את ההליך עוד יותר, ובמקום להקל רק הולכים ומכבידים על ההליך - אז במה מסייעת לנו העובדה שמשתדלים לאשר תוכניות מהר? מגיעים לשלב הרישוי, והכול פשוט נתקע".
"העובדה שיש בצנרת עשרות אלפי יחידות דיור לא עוזרת לאף אחד", מוסיפה הופר. "צריך לשחרר חסמים, צריך לספור היתרי בנייה בפועל והתחלות בנייה, כי שיווקים של קרקעות לא בשלות לא עוזרים לנו. המספרים שפורסמו לא מהווים בשורה מבחינת משבר הדיור".
"חייבים לשמור על הקצב שהושג בשנתיים האחרונות", מוסיף עו"ד קמיניץ, "ואת זה אפשר לעשות רק אם הממשלה תעבור בסינרגיה, בשיתוף פעולה, כשהשרים מוותרים על האגו שלהם ומעניקים לדמות אחת חזקה את הסמכות לטפל בהכול - לא מבחינת גיבוש מדיניות ומשילות, אלא מבחינת יישום המדינות בשטח. להקים גוף שכל מה שהוא יעשה זה להתכנס אחת לשבוע ולהבין למה תוכניות לא מתקדמות.
"הפעם האחרונה שבה זה עבד בצורה מסוימת הייתה בתקופת משה כחלון כשר אוצר, אז כמעט הכול נעשה תחתיו. הוא חיבר יחד כמה גופים, ומינה את אביגדור יצחקי כמנכ"ל משום שהוא אחד שיודע להזיז דברים. היום יהיה להערכתי קושי לחבר את כל משרדי הממשלה תחת הצורך הזה, אבל זה חייב לקרות".
מינהל התכנון: "פועלים לפתור את החסמים"
ממינהל התכנון נמסר כי "מינהל התכנון פועל בכמה מישורים כדי לפתור את החסמים ברישוי, ב ין השאר באמצעות הנחיה למוסדות התכנון בדבר הוראות שאין לכלול בתוכניות; על ידי הסדרה של תהליכים שנוספו לתהליך מבלי שנקבעו בחוק, והפחתה של השימוש בהם; ובמקרה הצורך גם שינויי חקיקה הנדרשים כדי לפתור את החסם שנוצר.
"המהלך 'תכנון חושב רישוי' שמוביל המינהל בימים אלו עוסק בדיוק בדברים האלה, הן בהתייחס להוראות המכבידות על הרישוי שאנחנו לא מאפשרים להכניס לתוכניות, והן בהגדרה מדויקת יותר של סוגי המסמכים שניתן לצרף לתוכנית, וצמצומם. נוסף על כך נוקט מינהל התכנון כמה מהלכים לייעול תהליך הרישוי עצמו ולקיצור לוחות הזמנים להוצאת היתר, כמו רפורמת מורשה להיתר, קידום של תוכנית + היתר בהתחדשות עירונית ועוד".
כתבות
ני"ע
