שטוקהולם. באזורים מסוימים המחירים ירדו בכ־30% / צילום: Shutterstock
מחירי הנדל"ן בשבדיה משמשים בחצי השנה האחרונה כמעין ברומטר לאנליסטים מרחבי העולם, שמנסים לאמוד את השפעת הריביות המזנקות במדינות המערב ומשבר יוקר המחייה על מחירי הנדל"ן. עד לקיץ האחרון הייתה שבדיה אחת המדינות שבהן מחירי הנדל"ן עלו בשיעור החד ביותר. אך מאז שהבנק המרכזי השבדי החל להעלות את הריבית בתגובה לאינפלציה המשתוללת באביב האחרון, שוק הנדל"ן השבדי שינה כיוון, והפך למעשה לפנים של הצניחה בשוק האירופי.
● מה נכון לעשות וממה צריך להימנע כשמעבירים נדל"ן לקרובי משפחה | שאלות ותשובות
● בתוך חודש בלבד: מחיר דירה בהרצליה צנח במאות אלפי שקלים
מחירי הדיור בשבדיה ירדו ב־15% מאז השיא שנרשם במרץ האחרון, ולדברי מומחים כבר "מחקו למעשה" את רוב העליות שנרשמו אחרי פרוץ מגפת הקורונה. באזורים מסוימים בשטוקהולם, לפי דיווחי אתרי נדל"ן, המחירים ירדו ב־25%־30%. לפי סוכנות Knight-Frank, בשבדיה נרשמה ירידת המחירים החדה ביותר מבין 56 כלכלות שהיא מנטרת. Oxford Ecomonics חוזים ירידה של 20% בשוק הנדל"ן השבדי, שנייה בעולם רק לירידה של 30% בקנדה - שבה הצניחה קשורה לאיסור חדש על השקעות זרות בנדל"ן.
המגמה בשווקים אחרים אטית יותר
הירידות במחירי הנדל"ן לא מייחדות את שבדיה. מגמה דומה נרשמת בבריטניה, בגרמניה ובשוקי נדל"ן אחרים באירופה, אך היא אטית יותר. התחזית לגבי הממלכה המאוחדת, למשל, היא שעד הקיץ הקרוב ירדו מחירי הנדל"ן ב־15% לעומת השיא. בדנמרק השכנה, שגם היא חוותה "בום נדל"ני" בתום מגפת הקורונה, ירדו המחירים עד כה ב־10% מהשיא. כך גם בגרמניה. לעומת זאת, השוק השבדי, לפי חישובי סוכנות הידיעות "בלומברג" השיג את התשואה השלילית הגבוהה ביותר בתחום הנדל"ן בחצי השנה האחרונה באירופה. למעשה, הוא מחק עליות של כשנתיים בחמישה חודשים.
הדיון בשבדיה הוא בשאלה אם מה שמתרחש כעת הוא תיקון נורמלי לשוק שהתחמם מעבר לרצוי, או סיכון למשבר שיביא לפשיטות רגל של חברות ואולי להרעה משמעותית במצב הבנקים. בשבדיה ישנו מחסור משמעותי בדירות להשכרה ולקנייה, ומחירי הדירות עלו באופן רצוף במשך יותר מעשור. מתווכים מקומיים אומרים כי השוק השתנה בחודשים האחרונים, ונתונים מאתרי נדל"ן מקוונים מראים כי בתים ודירות נמצאים זמן יותר מכפול בהשוואה לעבר, בנוסף לירידות במחירים. "אני בתחום הזה 15 שנה", אמרה מתווכת משטוקהולם ל"טלגרף" הבריטי, "ומעולם לא ראיתי ירידה חדה כל כך וממושכת כל כך במחירים".
בנוסף, האינפלציה השבדית - בניגוד למצב בגוש האירו - אינה מראה בינתיים סימני התמתנות, ועמדה על 11.5% בנובמבר. דינמיקה זו מכריחה בעצם את הבנק המרכזי במדינה להמשיך בהעלאת הריבית, המייקרת את ההחזרים על המשכנתאות. ריבית הבסיס במשק עומדת על 2.5% כעת, וצפויה לעלות ל־3% לפחות בפגישה הקרובה של הבנק בחודש הבא. כלכלני הבנק העריכו כי ייתכן שהריבית במדינה תעלה ל־4.5%, מה שצפוי לשתק את שוק המשכנתאות ולהעמיד את משקי הבית בפני הוצאות כבדות יותר. כמחצית מהמשכנתאות בשבדיה הן בריבית משתנה.
יש מי שמזהירים מ"תסריט יום הדין" שבו משקי הבית לא יוכלו יותר לעמוד בהחזרים, במיוחד על רקע הצניחה בהכנסה הפנויה בשל משבר יוקר המחיה. נגיד הבנק המרכזי השבדי לשעבר, שטפן אינגווס, הוא אחד מהם. הוא אמר השבוע ל־CNBC כי "הזהרתי שוב ושוב כי רמות החוב בשוק הנדל"ן הפרטי הן פשוט גבוהות מדי, ובסופו של דבר יגיע יום הדין כאשר הריביות יעלו. עכשיו הן עולות".
נקודת השפל צפויה להגיע בחודש יוני
לפי רוב ההערכות, מה שמתרחש כעת אינו מהווה קריסה ונקודת השפל חזויה להיות ביוני הקרוב, אז הריבית במשק תגיע לשיא, ומחירי הנדל"ן בשבדיה יצנחו ב־20% בהשוואה לשיא. הערכה זו תלויה בגורמים רבים, ביניהם מדד המחירים והמצב הכלכלי במדינה. קרן המטבע הבינלאומית חוזה מיתון והתכווצות כלכלית של 0.6% בשבדיה בשנה הקרובה.
"המחירים יכולים גם לרדת ב־25%", אמרה אנליסטית מבנק מקומי ל־CNBC. הצניחה הנוכחית היא החדה ביותר מאז שנות ה־90', אז בועת נדל"ן שבדית התפוצצה ולקחה איתה בנקים וחברות פרטיות. השבדים מקווים כי התסריט הזה לא יחזור על עצמו. מי שעוקב אחרי המצב במדינה, וסבור כי היא מעין קנרית במכרה הפחם של מחירי הנדל"ן במערב, אולי שותף לתקווה זו.