פרויקט תמ''א. במקרים רבים הנתונים התכנוניים מחייבים גריעה משטח הדירה / צילום: טלי בוגדנובסקי
הכותבת היא שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד סלומון ליפשיץ
לאורך השנים מתמודדים בתי המשפט עם תביעות שמקורן בדיירים סרבנים, המתנגדים מסיבות שונות ומגוונות לביצוע פרויקטי התחדשות עירונית. בפסק דין שניתן לאחרונה בעקבות התנגדות מיעוט בעלי דירות לביצוע פרויקט תמ"א חיזוק בחולון, נדרש בית המשפט המחוזי בתל אביב לבחון שלל טענות מצד המתנגדים, ובין היתר טענה מהותית, לפיה לא ניתן לאשר ברוב רגיל של דיירים ביצוע פרויקט חיזוק, אשר במסגרתו צפויה גריעה משטח הדירות.
● גם אם בניין לא נרשם כבית משותף, דייר אינו רשאי לספח שטחים מהרכוש הציבורי
עובדות המקרה: בפרויקט המדובר תוכננה גריעה משטח הדירות אשר תתווסף לשטח הרכוש המשותף לצורך התקנת פיר מעלית. ההתנגדות הובעה אף שלצד הגריעה בשטח הדירות צפויים היו בעלי הדירות לקבל, בין היתר, תוספת שטח של 25 מ"ר לכל דירה, הכוללת ממ"ד ומרפסת שמש.
אף שפרויקט תמ"א חיזוק במהותו מטיב עם בעלי הדירות, חוק החיזוק יוצא מנקודת הנחה כי זכות הקניין של בעלי הדירות נפגעת במובן מסוים, שכן בעל דירה מסכים לוותר על חלק מן האוטונומיה הקניינית הקנויה לו לטובת המסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה של הבית המשותף, ולכן קובע החוק את גדרי האפשרויות לפגיעה בזכות זו.
במסגרת זו בוחן בית המשפט האם הפגיעה היא מהותית או לא, שכן בגדרו של הרוב הקבוע בחוק החיזוק, תתאפשר רק פגיעה שאינה מהותית בדירות, וכאשר היא הכרחית לשם הוצאת הפרויקט לפועל, ובתנאי שהיא ננקטה באופן שוויוני.
ההחלטה: נקבע כי הפגיעה היא הכרחית לצורך הוצאת הפרויקט אל הפועל, וכי לא הוצגה על-ידי המתנגדים חלופה תכנונית אחרת אשר הוכח כי קיימת לגביה היתכנות כלכלית או תכנונית, ולא הוצגה חלופה עדיפה. בנוסף, בית המשפט לא ראה כל פגיעה עיקרון השוויון, שכן הגריעה צפויה להיעשות מכלל טיפוסי הדירות.
פגיעה לא מהותית
לצד העובדה שמדובר בגריעה קטנה יחסית בדירות, וזאת אל מול תוספת שטח משמעותית המחזקת את התועלת הרבה אשר תצמח לכלל הדירות בבניין, והעובדה שאל מול זכות הקניין עומדים אינטרסים בעלי חשיבות רבה ובכלל כך אינטרסים בחיזוק מבנים ותוספת מרחבים מוגנים דירתיים, על-מנת לשמור על שלום הציבור, מבלי שהוצגה חלופה שיהא בה כדי להגן עליהם, כל אלה הובילו את בית המשפט לקביעה כי מדובר בפגיעה שאינה מהותית, אשר אין בה כדי להצדיק את התנגדות המיעוט.
לפיכך הפרויקט אושר, הגם שקיימת במסגרתו פגיעה מסוימת בדירות.
המשמעות: על אף השאלה המהותית שעמדה לדיון, איני רואה בהחלטת בית המשפט החלטה מהפכנית. בנסיבות בהן 21 מתוך 24 דיירים תומכים בפרויקט, אל מול מיעוט מתנגדים אשר לא הופלו לרעה, ואשר לצד "ויתור" על 1 מ"ר משטח דירתם צפויים לקבל תוספת של 25 מ"ר וכן מרפסת שמש, ועתידים להתגורר כולם בבניין מחודש ומחוזק בפני רעידות אדמה, זו בדיוק ההחלטה שהייתה צריכה להתקבל.
ישנם פרויקטים רבים שבהם הנתונים התכנוניים מחייבים גריעה מסוימת לטובת היתכנות הפרויקט, ולו היה נקבע כי כל גריעה מחייבת הסכמת מלוא בעלי הדירות, היה בכך כדי לסתום את הגולל על פרויקטים חשובים רבים.
עש"א 66066-11-22