בית פרטי בצפון תל אביב. לצופף את הבנייה באזורים שקרובים לתחנות המטרו / צילום: שלומי יוסף
בסוף השבוע האחרון פורסמה לעיון טיוטת חוק ההסדרים. לצד רפורמות משמעותיות בתחום המיסוי והשכרת הדירות, מצויה בה מהפכה משמעותית בכל הקשור להתחדשות עירונית.
לטענת האוצר, חוק הרשות להתחדשות עירונית במתכונתו הנוכחית, שנועד להמריץ את ההתחדשות העירונית בישראל - אינו מספיק על מנת לעמוד ביעדים האסטרטגיים שהציבה לעצמה הממשלה על פי התוכנית של המועצה הלאומית לכלכלה. אם המצב יימשך כפי שהוא כיום, לטענת האוצר צפוי מחסור של 420 אלף דירות עד 2040. לשם כך מציע החוק כמה שינויים במצב הקיים כיום.
● באוצר מתכננים מהפכה בשיטת המיסוי על דירות להשכרה
● הפצצה שמחכה לחברות ההייטק בחוק ההסדרים
● חוק ההסדרים: "עוסק זעיר" לא יצטרך להגיש הוצאות
הוספת צמודי קרקע להתחדשות עירונית
כיום מקובל שפרויקטים של התחדשות עירונית מבוצעים בעיקר בשיכונים ישנים עתירי דירות. לא עוד. על פי הטיוטה, הכוונה היא להקטין את מתחמי ההתחדשות העירונית גם למקומות שיש בהם פחות מ־24 יחידות דיור, מהן שליש לפחות צמודי קרקע.
בדברי ההסבר לחוק נאמר בעניין זה: "כיום מקודמות תוכניות ליצירת רשתות הסעת המונים באזור המרכז ובראשם קווי המטרו העתידיים, כאשר במרחק של עד 500 מטר מתחנות המטרו העתידיות ישנן כ־4,500 יחידות דיור צמודות קרקע. בניית נתיבי הסעת המונים מחייבת ציפוף משמעותי של יחידות הדיור בקרבתם בכדי לאפשר ליותר תושבים נגישות למערכות ההסעה דבר שישפר בצורה משמעותית את חייהם של התושבים באזורים אלה".
באוצר מדווחים עוד על יחידות דיור צמודות קרקע רבות שמצויות בשטחים עירוניים שבהם יש פוטנציאל בינוי גבוה. כך לדוגמה, בעיר חולון מספר יחידות הדיור צמודות הקרקע עומד על 7.5% מיחידות הדיור, אולם השטח עליו בנויות אותן יחידות עומד על כ־26% מהשטחים.
על פי נוסח החוק, מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יכריז על מתחם כמיועד להתחדשות עירונית, אם יש בשטח 24 יחידות לפחות, ומוצעת לגבי השטח תוכנית פינוי בינוי או עיבוי הבנייה הקיימת, שכוללים את הגבוה מבין הכפלת מספר הדירות הקיימות או 70 דירות. המנהל יוכל להכריז על המתחם, גם אם יש בשטח פחות מ־24 דירות, אך מצויות בו לפחות 8 יחידות דיור צמודות קרקע.
ביטול האפשרות לתבוע פיצוי לפי סעיף 197
עוד מוצע בטיוטת חוק ההסדרים לבטל את האפשרות לתבוע פיצוי בגין תוכנית פוגעת (סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה), באם הפגיעה היא מה שמכונה "פגיעה עקיפה", ולבחון הגדלת הרווח היזמי.
חוק התכנון והבנייה אינו מבחין בין סוגי הפגיעה במקרקעין עקב אישור תוכנית, רק מדגיש, שעל התוכנית לחול על השטח שבו נמצא הנכס, או במקרקעין גובלים. עם הזמן הוגדרו שני סוגי פגיעות: הראשונה - פגיעה ישירה, שבה התוכנית חלה על המקרקעין עצמם ומשנה את הזכויות שחלות בו (למשל הורדה בזכויות הבנייה); הסוג השני של הפגיעה הוא "פגיעה עקיפה", שבה התוכנית הפוגעת חלה על מקרקעין סמוכים וגורמת לחסימת נוף, אור או אוויר, למשל. הצעת החוק מציעה לשלול את האפשרות לתבוע את הוועדות המקומיות במקרים כאלה של פגיעה עקיפה.
אומנם אין מדובר במשהו חדש, שכן כבר לפני 13 שנים דיברו על זה, אך לא הצליחו להעביר את ההצעה הזו בקריאה שלישית, ועכשיו מנסים באוצר לעקוף את הליך החקיקה הרגיל.
פיצול דירות בהליך מהיר: גם צמודות קרקע
בחודש פברואר יפקע תוקפה של הוראת השעה שאפשרה פיצול דירות באופן חוקי, ועתה היא חוזרת בחוק ההסדרים במתכונת דומה למדי לחוק אותו יזם במקור מי שמכהן כיום כשר החוץ, אלי כהן.
ההצעה הנוכחית כוללת גם את האפשרות החוקית לפצל דירה צמודת קרקע ולהוסיף ליחידת הדיור הקיימת 45 מ"ר תוך חיוב בהיטל השבחה. הצעת החוק מונעת את מימוש האפשרות הזו בערים שבהם יעבור קו המטרו. בהצעת החוק הסעיף הזה קיבל את הכותרת "תוספת אלפי דירות בהליך מהיר" אולם ראוי לציין שתחת הוראת השעה הקודמת בעלי בתים לא מיהרו לפצל אותם באופן חוקי ועד כה ניתנו מאות בודדות של היתרים לפיצולים כאלה.
גם הפעם, אגב, מדובר בהוראת שעה לחמש שנים בלבד.
תיקונים ברפורמה: הגדלת הרווח היזמי
עניין אחר שמוזכר בטיוטת חוק ההסדרים הוא הורדת הרוב הנדרש בקרב הדיירים כדי לתבוע דייר סרבן לפרויקט התחדשות עירונית מ־80% מהדיירים כיום, לשני שלישים, שלשטחי דירותיהם מוצמדים שני שלישים לפחות מהשטחים המשותפים.
עניין אחר שכלול בטיוטה הוא הפטור במיסוי על דירות שנכללות בפרויקטים של פינוי בינוי. עד כה, מתן פטור ממס כלל רק לבעלי זכויות בדירה אחת בלבד במתחם. מעתה מוצע להרחיב את הפטור גם לאנשים שמחזיקים במספר גדול יותר של דירות.
עוד כוללת ההצעה את עדכון התקן השמאי 21 ברוח של הגדלת הרווח היזמי. זאת כדי לאפשר לפרויקטים של התחדשות עירונית להישאר בעלי היתכנות גם במצב של ירידת מחירי דירות. זאת, משום שכשהמחירים יורדים, היתכנות הפרויקט ליזמים יורדת, וקיימת סכנה למימושו.