גארי ברנט, מייסד ונשיא חברת הנדל''ן האמריקאית אקסטל / צילום: יח''צ
עסקת הרכישה של קרקעות הפטריארכיה בירושלים על ידי גארי ברנט, מייסד ונשיא חברת הנדל"ן האמריקאית אקסטל, שנחשפה לראשונה בגלובס לפני כשבועיים, יצרה הד גדול, ודאי בקרב אנשי הנדל"ן הירושלמים. הקרקעות, שנמכרו ב־750 מיליון שקל, חכורות מקק"ל, ומאבקי הבעלות עליהן נמשכים שנים רבות.
● פיקדון צמוד למחירי הדירות והעלאת הארנונה למגורים: המלצות בנק ישראל לטיפול במשבר הדיור
● "ברגע שאדם מחויב לדווח, היד שלו רועדת": בשוק השכירות נערכים לרפורמה של האוצר | ניתוח
● הניסיון הקלוש של רומן אברמוביץ' להציל את אוקראינה, את המוניטין שלו ואת ההון שלו
במידה מסוימת, ייתכן שדווקא הרכישה על ידי ברנט יכולה להרגיע מעט את סערת הרוחות. בראיון בלעדי לגלובס ממשרדו בארה"ב, זהו בדיוק המסר שהוא מנסה להעביר - וקורץ גם לדיירים אשר מתגוררים כיום על קרקעות אלו ומתמודדים עם חוסר ודאות שנמשך כבר שנים. "בארצות הברית עבדנו לא פעם בפרויקטים שיש בהם דירות בשכר דירה בפיקוח, הן שכר דירה מיוצב (rent stabilized) והן שכר דירה בשליטה (rent control)", הוא מספר. "תמיד דאגנו לעבוד בשותפות מלאה עם הדיירים. זו הדרך שפעלנו לפיה מאז ומעולם.
"לכן אם כולם יגיעו לפרויקט הזה ברוח שיתופית ולא מתוך עקשנות, ולא ירצו רק למקסם רווחים, כולם ירוויחו ונגיע יחד לתוצאות טובות. זו בהחלט הרוח שאנחנו מביאים אתנו לשולחן המו"מ. זו גם הסיבה שבגללה העסקה הזו הייתה כה מעניינת עבורי, כי היא מייצרת הזדמנות לעבוד על משהו שיטיב עם כולם ויביא לתוצאות מוצלחות - עבור כולם, כולל אותנו".
"לא מגיע לישראל כדי להוציא אנשים מהבתים"
ההתלהבות שבה מדבר ברנט על העסקה כעת, לאחר הרכישה, לא הייתה שם בתחילת הדרך. כששמע ברנט על ההזדמנות לראשונה, והבין את המורכבות סביב הקרקעות הללו, בייחוד בהקשר של אותם דיירים קיימים, הוא העדיף לוותר. רק מאוחר יותר החל להתעניין ברכישה באמת. "לפני כשנה סיפרו לי על האפשרות לרכישת הקרקעות", משתף ברנט, "והבנתי שמדובר בקרקע מעניינת מאוד שנמצאת באחד האזורים הטובים ביותר בירושלים. עוד נאמר לי שנמצאים שם כמה נכסים ציבוריים חשובים, והרבה מאוד בתים פרטיים.
"הרעיון נשמע טוב, אך כבר אז אמרתי שאין לי כוונה להגיע לישראל כדי להוציא את האנשים האלה מהבתים שלהם. העניין ירד מהפרק, אלא שמאוחר יותר הבנתי שישנן הזדמנויות נוספות בקרקע, בין היתר ביצוע פינוי־בינוי באזורים הבנויים, דבר אשר לדעתי יכול להיות win win לכל הצדדים. בחנתי זאת מקרוב, וראיתי שיש כאן הזדמנות פוטנציאלית, עסקה שבה כולם יוכלו להרוויח".
היוזמה שתאפשר להתיר את הפלונטר בקרקעות
קרקעות הפטריארכיה משתרעות על פני כ־520 דונם בשכונות טלביה וניות במרכז ירושלים, וכיום בנויות עליהן כ־1,000 יחידות דיור קיימות, לצד מוסדות ציבור, מלונות (למשל מלון ענבל, מלון פרימה ומלון דן פנורמה), מבני ציבור (חלק מבית הכנסת הגדול ומוזיאון ישראל), ושטחים פתוחים. הנכסים כוללים גם יותר מ־12 מגרשים לפיתוח, אך המצב המורכב מונע זאת - בין היתר משום שלא ברור מה תעשה קרן קיימת לישראל, אשר מחזיקה בזכויות החכירה בקרקעות עד לשנים 2051 ו־2052 (בחוזים נפרדים).
היוזמה לבצע פינוי־בינוי בקרקעות הללו יכולה להיות אחד המהלכים שיאפשרו את התרת הפלונטר הקיים סביב השטחים הללו, כזו שתאפשר גם לדיירים להרוויח מפיתוח הקרקע ומקידום מיזמים חדשים. כדי שזה יקרה, יידרש שיח עם כלל הגורמים המעורבים - וברנט מודע לכך היטב.
"ברור לנו שיידרש משא ומתן עם כמה צדדים, ביניהם קק"ל שנחשבת ל'דייר העל'", הוא אומר. "אבל גם הדיירים יהיו חייבים להיות מעורבים. מלבד קק"ל והדיירים יש עוד שחקנים רבים: מוסדות מדינה, מלכ"רים, מוסדות ציבוריים כמו בתי ספר ובתי כנסת, עיריית ירושלים. הרבה משתתפים והרבה אנשים שיש להם אינטרס. יש שם גם סוגים שונים של קרקעות - ציבוריות, פרטיות, ריקות ולא מעובדות, אבל נמצאות שם גם הזדמנויות, ולכן חשוב שכל הגורמים יהיו מעורבים בעניין. אני לא חושב שצריכה להיות בעיה: אם נסתכל על הדברים בצורה הוליסטית, אם כולם ייגשו לעניין עם רצון טוב, נגיע לעסקה שתהיה win-win-win לכל הצדדים".
אי הוודאות במקום גרמה לירידה של 40% במחירי הבתים במתחם. מציאות כזו מוכרת לך?
"ראיתי מצבים רבים כאלה בניו יורק. יש המון נכסים שבהם חוזה החכירה הוא ישן, למשך 75 שנים או 100 שנים, שעכשיו מגיע לסיומו. ככל שתקופת החכירה קרובה יותר לסיומה כך השווי נמוך יותר. כמובן, חלק מהרוכשים קנו את הנכסים על אותן קרקעות במחיר נמוך מלכתחילה, בגלל המצב המורכב, אבל ככל שמתקדמים אל עבר סיום החכירה, המחירים ממשיכים לרדת.
"זו הסיבה שבגללה, לדעתי, גם בקרקעות שרכשנו כעת בירושלים חלק מהדיירים יהיו מעוניינים להשיג משהו בהקדם, כדי להעלות את הערך של הנכס שבבעלותם. הם יכולים להכפיל את השווי פי שניים, פי שלושה ואפילו יותר מזה, ויעדיפו לעשות זאת עכשיו מאשר להמתין עוד חמש או עשר שנים, שבמהלכן הערך ירד עוד יותר. בארה"ב התמודדנו עם מצבים דומים מאוד, ובכולם הגענו לשולחן המו"מ באמונה מלאה בצדדים. ואני מקווה שגם בקרקעות הפטריארכיה זו תהיה הרוח מכיוון כולם".
רוצה להעמיק את הקשרים עם הדיירים
החוכרים, כך נראה, דווקא מוטרדים מעניין החכירה. לאחרונה נשלח אל ברנט מכתב מטעם המטה להצלת החוכרים בישראל, ובשם הדיירים הנמצאים על הקרקעות שרכש, שבו קריאה "לבדוק את הנושא בכובד ראש", ולהגיע להסכם מיידי עם קק"ל להארכת תקופת החכירה. "לא נזוז מבתינו ונעמוד על זכותנו להמשיך ולגור בהם", נכתב. "מעולם לא עלה על דעתנו שמאן דהו ירכוש את הקרקע שעליה נמצאים הבתים שבנינו ושבהם גידלנו את ילדינו, ויוכל לעשות ככל העולה על רוחו. לא קנית נדל"ן, קנית את חייהם של אלפי תושבי ירושלים - ואנו לא מטבע עובר לסוחר".
ברנט, אשר לדבריו שמע על המכתב לראשונה דרך התקשורת וכלל לא קיבל אותו לידיו, אומר בתגובה: "בכוונתי להעמיק את ההיכרות עם הדיירים בביקוריי הקרובים בארץ, ולעבוד יחד איתם על מנת להשביח את הנכסים ולשפר את איכות החיים שלהם. יש לאקסטל ולי היסטוריה ארוכה וחיובית של עבודה בארה"ב עם דיירים מאוגדים, עם תוצאות מאוד מוצלחות לכל הצדדים, ובכוונתי להמשיך ולפעול כך גם בישראל".
עם אנשי קק"ל יצא לך לשוחח, לפני העסקה או לאחריה?
"לא, כלל וכלל לא. אני מאמין גדול בהימנעות מקיום שיחות עם מישהו מהגורמים לפני שאני נמצא בעמדת שליטה. לא שוחחנו עם אף אחד לפני העסקה, כי לא היינו בעמדת שליטה, אבל אני מתכוון להגיע לישראל בתקופה הקרובה, בעוד כמה שבועות, ואדאג לקבוע פגישות עם כל השחקנים והמשתתפים הרלוונטיים. מקווה שנצליח להתחיל בהתקדמות, ברוח שיתופית".
עדיין אין תוכניות קונקרטיות עתידיות
עם היוודע דבר רכישת הקרקעות, אותם גורמים שציין ברנט כבעלי אינטרס במקום, שאלו את עצמם ודאי מה מתכנן הרוכש לבצע בקרקעות הללו? ברנט טוען כי טרם גיבש תוכנית סדורה וקונקרטית לפיתוח עתידי.
"עדיין אין לנו תוכניות מהותיות, אנחנו בשלבי פיתוח. אנחנו מאמינים שנצליח לייצר תוכנית טובה ומועילה לכולם, אבל זה תחום שלא עובד בטווח הזמן הקצר. זה משהו שנבחן לאורך זמן ולעומק. נבנה תוכנית בשיתוף עם כולם ונתקדם בזהירות.
"הרכישה הזאת תהווה צעד גדול וראשון עבורנו", הוא מוסיף. "אני מחזיק בקרקעות אחרות בישראל, אבל דבר עוד לא פותח או קודם עליהן. בחנו נכסים וקרקעות אחרים בישראל בשנים האחרונות, אבל רצינו להיכנס לשוק עם פרויקט גדול, להביא לשולחן משהו משמעותי במסגרת היחסים שלנו עם המשק הישראלי.
"צריך לזכור שאין כאן דחיפות גדולה. יש לנו עוד כ־30 שנים במצב הנוכחי, ואנחנו נהנים מיציבות פיננסית חזקה, לכן אין צורך למהר ולא חייבים כבר עכשיו לעשות מהלך מסוים. אם זה לא יקרה בקרוב, בעוד כמה שנים כשיגיע תאריך פקיעת תוקף החכירה, כולם ידחפו לשם".
איך העסקה תשפיע לדעתך על מרכז העיר ירושלים?
"יש כאן הזדמנות לעשות משהו חשוב על קרקע שהייתה במצב קיפאון במשך הרבה מאוד שנים, וגם אפשרות לתרום חלק מהאדמות לשימוש ציבורי, כמעין תרומה בחזרה לעיר ולמדינה. חלק מסוים מהקרקעות אנחנו רוצים לפתח, כמובן - אם זה למגורים, למלונות, למשרדים או למוסדות - כי בסופו של דבר אנחנו מוּנעים מרווח ומכדאיות כלכלית. נרצה גם להוביל מהלך של פינוי־בינוי ולהגדיל את הקיבולת של האזור לפי מה שהעירייה מאשרת כעת. אני מקווה שנגיע למעין תוכנית־על שכולם יהיו מרוצים ממנה, ושתהיה גם רווחית עבורנו. יש כאן הזדמנויות טובות, אבל נצטרך לעבוד בשיתוף פעולה מלא".
כפי שציין ברנט, הוא מחזיק בקרקעות גם בתל אביב, ובוחן פרויקטים גם שם - אך בעיניו דווקא לשוק הירושלמי יש כיום פוטנציאל חזק יותר. "זו תקופה מורכבת בישראל. השוק האט, שיעורי הריבית עלו, כמו בכל העולם, וכשהריבית עולה הנדל"ן יורד. לכן חשוב לבדוק מה קרה בכל אזור, כמה משמעותית הייתה הירידה ולכמה זמן זה יימשך. בתקופה הנוכחית צריך להיות ספציפיים מאוד וזהירים מאוד בעת רכישת נכס בישראל.
"לטעמי הרכישה של קרקעות הפטריארכיה, ולמעשה כל רכישה כיום בירושלים, תניב ערך יפה לטווח הארוך, כי תמיד יש בה ביקוש לעוד דירות, למלונות, למוסדות נוספים. ירושלים היא עיר גלובלית, שנהנית מביקושים מכל העולם ולכן אנחנו מאמינים גדולים בהשקעה בה לטווח הארוך. גם תל אביב היא כמובן עיר בינלאומית, אבל שם צריכים לדעתי להיות זהירים יותר ולבחור פרויקטים שמציעים בוודאות גבוהה פוטנציאל להניב ערך, בשוק הנוכחי. דווקא שם אני הייתי פועל בזהירות רבה יותר".
עד כמה חשובה ירושלים בעיניך?
"ירושלים היא בעלת ערך סנטימנטלי עבורי ועבור שותפיי, ולכן חשוב לנו לבוא ולהשקיע בה, לעשות טוב ולהרגיש טוב. כולנו רוצים לתרום ולבנות בירושלים, ובישראל כולה".
לאן הולך שוק הנדל"ן הישראלי?
"האוכלוסייה בישראל הולכת וגדלה, ויש דרישה דחופה לדירות מכל הסוגים. לדעתי נראה תוספת נרחבת של דירות, גם בירושלים עצמה וגם בישראל כולה, ב־5־10 השנים הקרובות. זה כנראה יישמע מעט מצחיק בנקודת הזמן הזו, אבל לדעתי ייתכן שבעתיד הלא רחוק גם יהיה כאן עודף של מבנים ודירות, לכל הפחות בחלק מהערים".
אתה מודע למורכבות של עולם התכנון הישראלי? לבירוקרטיה?
"בכל מקום שנלך אליו, בין אם זה אוסטין, ניו יורק או יוטה - יש חוקים שונים ומורכבויות, ותמיד צריך לדעת לעבוד עם הממשל".
פעילות בבורסת תל אביב עם תשואה גבוהה לאג"ח
חברת אקסטל שייסד ברנט היא חברה יזמית בתחום הנדל"ן, שפועלת בתחום המגורים בניו יורק, ובפרט במנהטן, ופונה לפלחי שוק היוקרה והאולטרה־יוקרה. לפי דוחות החברה בסוף 2021 היה לה פורטפוליו של יותר מ־25 מיליון רגל רבועה, שכולל הין היתר את W Hotel Times Square, מגדל בן 60 קומות, ו־995 Fifth Avenue - פרויקט מגורים מול מוזיאון מטרופוליטן.
אקסטל פעילה בבורסה בישראל מאז 2014, אז הנפיקה כאן אג"ח. כיום יש לה בבורסה בתל אביב שתי סדרות, ג' ו־ד'. התשואה לפדיון של סדרה ג' היא הגבוהה מבין השתיים ועומדת על 12% (בדצמבר הייתה בשיא של יותר מ־13%). זו תשואה גבוהה יחסית, אך היא מאפיינת את סדרות האג"ח של החברות האמריקאיות שהגיעו לגייס חוב בתל אביב (חברות BVI - חברות המאוגדת באיי הבתולה הבריטיים).
יש לכם כוונה להרחיב את הפעילות בבורסה בתל אביב?
"בשלב הזה אין לנו תוכניות להגדיל את הפעילות בבורסה".
ומה התוכניות של אקסטל מבחינה גלובלית?
"רוב הפרויקטים שלנו מתרכזים בניו יורק ובפארק סיטי ביוטה. לעתים מזמינים אותנו לבחון פרויקט ספציפי, ואם בעינינו מדובר במשהו מיוחד, נשקול זאת. יש לנו, לדוגמה, שותף באיחוד האמירויות שלעתים מעניין אותנו בפרויקטים, אבל המיקוד שלנו הוא בנדל"ן האמריקאי, וכעת אנחנו מקווים שנלמד ונעשה דברים מעניינים גם בישראל".