גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

התחנה המרכזית הישנה - תל אביב / צילום: איל יצהר

השווי של התחנה המרכזית הישנה בתל אביב ממשיך לעלות בקצב מסחרר - והשותפות בקרקע, לוינשטין נכסים ושיכון ובינוי , ממשיכות לסחוט את הלימון עד תומו: על פי הדוח השנתי ל־2022 שפרסמה לוינשטין היום (א'), שווי המתחם שבדרום תל אביב הגיע בסוף השנה ל־749.5 מיליון שקל, גבוה בכ־110 מיליון שקל משוויו בסוף שנת 2021. ה"קפיצה" הזו מגיעה, בין היתר, על רקע ההתקדמות בביצוע הפרויקט לחידוש המתחם.

● הרשויות החזקות יסבסדו את החלשות: תוקם קרן ארנונה שתתמרץ כל היתר בנייה
● המכרז שאכזב וההשלכות על שוק הנדל"ן: 740 דירות בפתח תקווה מסמלות עידן חדש לתחום | ניתוח
● הדרכון הזר מתרחק: פורטוגל שמה קץ לתוכנית "ויזות זהב"

נזכיר כי מתחם התחנה המרכזית הישנה, בסמוך לדרך מנחם בגין ולרחוב השומרון בדרום העיר תל אביב, מיועד להריסה ולבנייה מחדש, שתשנה את פני האזור הידוע לשמצה. במקום מתוכננת בנייה של 194,689 מ"ר מגורים, מסחר ומשרדים, ולאחר שבתחילת ינואר התקבל היתר הריסה ראשון למבנה במתחם - ולוינשטין החלה בהריסתו באותו יום - ניתן תוקף למתחם 1, המתחם המרכזי בתוכנית מתוך ארבעה מתחמים, שבו לוינשטין ושיכון ובינוי מחזיקות בכל הזכויות. השתיים מחזיקות בקרקעות משנת 2015, ומאז נהנות מעליית הערך האדירה שלהן.

שווי הזכויות חצה את רף 1.5 מיליארד השקלים

כאמור, השווי ההוגן של מתחם התחנה המרכזית הישנה הגיע כבר כמעט ל־750 מיליון שקל, והוא עולה בהתמדה לאורך השנים. כך, בשנת 2015 עמד השווי ההוגן על 300 מיליון שקל. לאורך השנים הוא חווה כמה קפיצות בשוויו, הגדולה שבהן בשנת 2021 - אז עלה השווי מ־462.7 מיליון שקל לכ־638.8 מיליון שקל. כעת, עם שוויו החדש, הוא משלים עלייה של כ־450 מיליון שקל וכ־150% בתוך כשבע שנים.

במסגרת הערכה זו נקבע השווי למ"ר מגורים בפרויקט בכ־67 אלף שקל, והשווי מ"ר משרדים בכ־106 אלף שקל למ"ר. בדו"ח מוסבר כי "העלייה בשווי ההוגן נבעה בעיקר מהתקדמות בהליכי התכנון ומהעלייה בשווי למ"ר מבונה למשרדים ולמגורים, בדומה לעלייה בשווי מחירי הקרקעות, בסביבת הפרויקט בתקופת הדוח".

עליית השווי ההוגן היא לא העלייה המשמעותית היחידה בנוגע לשווי המתחם: השווי ההוגן הוא השווי המוערך של הקרקע כיום, אך ברור שלאחר השלמת הפרויקט, כאשר המתחם יחודש באופן מלא ויכלול בנייה נרחבת יותר ומודרנית יותר, המתחם יהיה שווה הרבה יותר. שווי זה מוגדר כ"אומדן שווי הזכויות", ובין 2016 ל־2022 הוא עלה בכמעט מיליארד שקל.

כך, בסוף שנת 2016 הוא עמד על 696 מיליון שקל. בסוף שנת 2018 הוא כבר עמד על 875 מיליון שקל, ולפני שנתיים הגיע לכ־1.27 מיליארד שקל. אומדן שווי הזכויות האחרון, נכון לסוף 2022, חצה את רף מיליארד השקלים וחצי, ועומד על כ־1.65 מיליארד שקל.

בהקשר זה חשוב להזכיר את המחקר שפרסם לאחרונה בנק ישראל - מחקר שהתמקד בשווי נכסי הנדל"ן המניב בישראל. במחקר מצוין כי הסיבה לעלייה הגדולה בשווי של חברות ציבוריות בסקטור נבעה בעיקר מעלייה בערך הנכסים - 80% מהגידול, לעומת 20% בלבד מתוספת שטחים להשכרה. "שווי הנכסים מגלם ציפיות לצמיחה ולעליית ערך הנדל"ן, שאינן משתקפות בהכרח בחלק מגורמי היסוד", נכתב במחקר. עוד צוין במחקר כי בעקבות הריבית העולה תיתכן ירידה בשווי הנכסים המניבים, "וכפועל יוצא אנו צופים שתחול ירידה ברווחיות המדווחת של החברות".

בדוח השנתי של לוינשטין לשנת 2022 מצוין כי "העלייה בנדל"ן להשקעה נבעה בעיקר מרווחי שערוך בסך של כ־208 מיליון שקל" (רווח שערוך מבטא את ההפרש בין שווי הנכס המוערך לבין העלות שלו - י.נ). עוד עולה מהדו"ח כי רווחי השערוך ללא נדל"ן להשקעה שנמצא בשלבי הקמה וללא מתחם התחנה המרכזית היו כ־118 מיליון שקל - פי שניים כמעט מ־2021, אז הסתכמו בכ־60 מיליון שקל.

הרווח הנקי של החברה - ללא השפעת שערוכים - הסתכם בכ־46.6 מיליון שקל בשנת 2022, בהשוואה לכ־35.8 מיליון שקל בשנת 2021. הרווח הנקי כולל שערוכים הסתכם בכ־205 מיליון שקל. ה־NOI של החברה עמד על 76.8 מיליון שקל בשנת 2022, לעומת כ-62.8 מיליון שקל בשנת 2021. ההון העצמי של החברה הסתכם בכ-1.288 מיליארד שקל.