מפעל ייצור במקסיקו. לייצר קרוב לארה''ב / צילום: Associated Press, Mario Armas
חברות אמריקאיות וזרות מעבירות את הייצור למקסיקו במאמץ לייצר יותר קרוב לארצות הברית. רבות מהן מעבירות את המפעלים מאסיה בגלל שיבושים רבים שאירעו בסין במהלך המגפה, כחלק מהטרנד של "לעבור קרוב".
בעלים של נכסים תעשייתיים עוקבים מקרוב אחר ההתפתחויות הללו . Prologis, חברת הלוגיסטיקה המובילה בעולם, אומרת שהביקוש מזנק ללוקיישנים במקסיקו. משקיעים כמו מורגן סטנלי מתמקדים במחסנים בערי הגבול בתוך ארה"ב, במדינות כמו קליפורניה וטקסס.
● אחרי הקורונה: בעלי משרדים בארה"ב מאוימים כעת מהמיתון
● הבונוסים מתכווצים, ושוק היוקרה בניו יורק בצרות | ניתוח שוק
● מהפך פוליטי בברלין: האם שוק השכירות עומד בפני שינוי?
"היום אנחנו רואים חברות שמייצרות מוצרים במקסיקו ומשתמשות בגבול לצורך הפצה" אומרת לורן הוכפלדר, מנהלת משותפת של זרוע השקעות הנדל"ן של מורגן סטנלי, שמשקיעה בנכסים בסך כולל של 2 מיליון רגל רבועה.
שטחים תעשייתיים היו בין הסקטורים החמים ביותר בנדל"ן מניב במשך רוב המגפה, בזכות השפעת הסחר אונליין. הסקטור נתקל בכמה מכשולים באביב שעבר לאחר שאמזון הודיעה כי היא מקצצת בפעילות האונליין שלה.
אבל דמי השכירות ושיעורי התפוסה נותרו גבוהים במהלך 2022, בין היתר הודות למודרניזציה של שרשרות האספקה ששיפרה את היעילות, אומר מייקל קרול, ראש תחום המחקר בנדל"ן בחברת RBC Capital Markets.
יותר חברות מוכנות "להחזיק יותר מלאי משום שהאובדן של מכירות הוא סיכון גדול יותר מהחזקת מלאי גדול יותר" הוא אומר. העברת הקווים של שרשרות האספקה מציעה תפנית חדשה לסקטור העסקי. ההשקעות הזרות הישירות במקסיקו הסתכמו ב־32.1 מיליארד דולר בתשעת החודשים הראשונים של 2022, הכי הרבה מאז 2013. בינואר, מנהיגים מארה"ב, ממקסיקו ומקנדה הסכימו לחזק את שרשרת האספקה האזורית בוועידה שנערכה במקסיקו סיטי.
פרולוגי'ס הודיעה כי בבעלותה כ־44 מיליון רגל רבועה של שטח תעשייתי במקסיקו. בשנה שעברה, החברה שברה שיא של 4 מיליון רגל רבועה חדשים במדינה.
ניר שורינג (ההפך מאוף שורינג, ההעברה הרחק מהמדינה) יוצר גם ביקוש חדש לנכסים לוגיסטיים בערים כמו אל פאסו ולארדו בטקסס, סן דייגו, וטוסון באריזונה - כך לפי חברות השקעות בנדל"ן. חברות גדולות כמו TPG , CBRE וקלריון כבר השקיעו באזור או ששוקלות לעשות זאת.
בשעה שהייצור עובר מדרום לגבול, הביקוש לחללי ייצור עולה גם בצד האמריקאי של הגבול במוצרים מסוימים, כמו מכשירים אלקטרוניים ומכשור רפואי. אלה מוצרים שהרבה פעמים מיוצרים במקסיקו אבל דורשים כוח אדם מיומן יותר לגימור ולהתאמות.
לקוחות הקצה רוצים גם הם מחסנים ומרכזי הפצה בארה"ב במטרה להימנע ממחסור עתידי שעלול להוביל לבעיות פוליטיות או למתחים לאורך הגבול.
חוששים מהמצב הגיאופוליטי
יש חברות לוגיסטיקה ויצרניות שהתחילו לבדוק את האפשרות של העברת המפעלים מסין למקסיקו עוד לפני המגפה בגלל הקפיצה בעלויות בסין. התוכניות הללו הואצו לאחר שהמגפה יצרה צווארי בקבוק בנמלים ובעיות אחרות באספקה. "הזרז היה השבירה של שרשרות הייצור בגלל הקורונה", אומר קאטון מפרולוג'יס.
מקסיקו רוצה גם למשוך יצרנים שחוששים ממלחמת הסחר בין ארה"ב לסין, מהמלחמה באוקראינה ומבעיות גיאופוליטיות אחרות. רבים סבורים שהסיכונים הפוליטיים בתוך מקסיקו פחות מדאיגים. למשל, הנשיא אנדרס מנואל לופז אוברדור מנסה להשיג מחדש שליטה על ייצור חשמל. "ניר שורינג למקסיקו מבטיח אספקה יעילה של מוצרים", אמר דובר של חברת CBRE.