שיכון ובינוי / צילום: בר-אל
המינוף הגבוה של חברת שיכון ובינוי מתחיל ליצור אפקט שעלול להיות בעייתי עבורה: חברת דירוג האשראי S&P מעלות הודיעה היום (ג') כי היא מורידה את תחזית הדירוג של שיכון ובינוי מיציבה לשלילית, זאת "בשל עלייה משמעותית במינוף", תוך שהיא מזכירה את מסע רכש הקרקעות שביצעה החברה בשנה שעברה, טרם העלאות הריבית מצד בנק ישראל. עם זאת, מעלות מותירה את דירוג החברה הנוכחי על ilA.
● חברות הנדל"ן הממונפות הן הראשונות שנפגעות מהריבית והיחלשות השקל | ניתוח
● "הנדל"ן מתחיל לחטוף": מי הן החברות בבורסה שמתקרבות לאזור הסכנה? | בדיקת גלובס
"בשנת 2022 ביצעה שיכון ובינוי השקעות בהיקפים מהותיים, בעיקר ברכישת קרקעות", נכתב בהודעת מעלות S&P, "מה שהוביל לגידול ניכר של כ־4 מיליארד שקל בחוב, וכפועל יוצא להיחלשות משמעותית של היחסים הפיננסיים ולחריגה מהיחסים ההולמים את הדירוג.
"שינוי תחזית הדירוג של שיכון ובינוי לשלילית משקף את הסיכון שמינוף החברה יישאר גבוה לאורך זמן בשל הגידול המשמעותי בחוב. התחזית השלילית משקפת את הערכתנו כי היחסים הפיננסיים של החברה עשויים להישאר חלשים בשנה הקרובה ולחרוג מהטווח ההולם את הדירוג, על רקע הגידול המשמעותי בחוב ותנאי שוק מאתגרים לביצוע עסקאות שצפויים להימשך לפחות במחצית הראשונה של 2023. אנו סבורים כי גם בהינתן שיפור ביחסים הפיננסיים, מינוף החברה צפוי להיוותר גבוה, ופרופיל הסיכון הפיננסי ייוותר חלש".
מעלות מפרטת בהודעתה את הרכישות המרכזיות שביצעה החברה ושהובילו לתפיחת החוב שלה: רכישת קרקעות לפרויקטי דיור להשכרה בשדה דב בתל אביב ובלוד, בעלות כוללת של כ־2.7 מיליארד שקל, ורכישת חלק השותף בפרויקט קריית התקשוב בנגב תמורת כ־200 מיליון שקל. בעבר כבר ציינו כאן כי רכישות אלה של שיכון ובינוי יגררו אחריהן עלייה של עשרות מיליוני שקלים ויותר מזה בתשלומי הריבית על החוב שתצטרך החברה לשלם מדי שנה, בשל עליית הריבית במשק.
אי־ודאות לגבי יישום האסטרטגיה העסקית בשל "תנאי השוק המאתגרים"
מעלות מציינת בסקירתה את האסטרטגיה העסקית של שיכון ובינוי, אשר מטרתה בין היתר למתן את העלייה בחוב - אך בקביעה שאולי משדרת מסר לחברות נוספות אשר "סוחבות על גבן" חוב גבוה, היא רומזת כי זה עלול לא להספיק.
"בהתאם לאסטרטגיה העסקית ולמדיניות הפיננסית של ההנהלה, החברה תפעל בטווח הקצר להורדת המינוף באמצעות ביצוע מימושים בהיקף נרחב של כ־2 מיליארד שקל", נכתב בהודעת מעלות, "שיובילו גם להפסקת איחוד חוב בהיקף מהותי של כ־2.5 מיליארד שקל.
"אם תושלם התוכנית בהיקף ובקצב הולמים, היא צפויה להוביל לחזרת היחסים הפיננסיים לטווח ההולם את הדירוג. להערכתנו, תנאי השוק המאתגרים מגבירים את אי־הוודאות לגבי יישום מוצלח ובזמן של האסטרטגיה העסקית, מה שעשוי להוביל לאי־עמידה במדיניות הפיננסית של החברה ולחריגה לאורך זמן מהיחסים ההולמים את הדירוג".
עוד מוסיפה מעלות כי אומנם החברה כבר נקטה פעולות למיתון החוב, אך "מימושי הנכסים היו בהיקף נמוך ובקצב איטי מהצפי הקודם".
עוד צוין כי בשנה האחרונה גדל צבר ההזמנות של החברה להיקף שיא של כ־26 מיליארד שקל, "מה שתומך להערכתנו בגידול במחזור ההכנסות ובתזרימי המזומנים בעתיד". מנגד, חלה שחיקה ברווחיות הגולמית של פעילות הקבלנות בישראל ובאפריקה (אחת המדינות שבהן מרכזת שיכון ובינוי את פעילותה), בין היתר על רקע גידול בעלות תשומות הבנייה.
באשר לפעילות באפריקה מציינת מעלות כי שיכון ובינוי ממשיכה להקטין את החשיפה למדינות שונות באפריקה אשר מאופיינות כמדינות בסיכון גבוה. "עם זאת, תחום הקבלנות במדינות עם סיכון גבוה עדיין מהווה נתח משמעותי מצבר העבודות ומהרווח הגולמי, ורווחיותו גבוהה בממוצע בהשוואה לפעילויות קבלניות אחרות של הקבוצה. משום כך אנו מעריכים כי שחיקה מתמשכת בביצועים התפעוליים בתחום זה עשויה להוביל להידרדרות באיכות האשראי של שיכון ובינוי".