עופר נמרודי, מנכ"ל הכשרת היישוב / צילום: רמי זרנגר
בשני העשורים האחרונים השתרש המונח הכלכלי "ברבור שחור", ככזה המתאר אירוע, שלילי בדרך־כלל, שאותו לא ניתן היה לצפות. על פי התאוריה שפיתח נאסים טאלב, אירועים שלא ניתנים לניבוי הם בעלי השפעה מכרעת על השתלשלות האירועים העתידית.
● הנפט והדולר משחקים לטובתה: מי היה מאמין שרק לפני שנתיים החברה הזו כמעט וקרסה
● יעלה היום את הריבית או לא? הדילמה הגדולה של הפדרל ריזרב
עם זאת, יש לעתים גם מי שמרוויח מהופעת "ברבור שחור". כך קרה למשל כשבעקבות המלחמה בין רוסיה לאוקראינה (להלן "הברבור") זרמו מיליוני מהגרים אוקראינים לפולין הסמוכה, שהודות לחברותה בברית נאט"ו נחשבת יציבה ובטוחה יותר, והפכה לשער מעבר לסחורות ולציוד לשכנתה האומללה.
"אני מאחל לשני הצדדים שיפסיקו עם המלחמה וההרס", אומר עופר נמרודי, מנכ"ל חברת הנדל"ן הכשרת היישוב, שלה פעילות ענפה של מרכזים לוגיסטיים בפולין. "במובן העסקי נוצרה הזדמנות, שבה חברות בינלאומיות לא רוצות לבנות ולהקים דברים באוקראינה. יש ביקוש גובר והולך לפעילות על גבול פולין־אוקראינה, כדי שמשאיות ורכבות יוכלו לשנע סחורות במהירות למדינה. לכן, יש שם מנוע פוטנציאלי של צמיחה".
הכשרת היישוב , שהחלה לפעול בשוק הפולני לפני כ־20 שנה, היא מחברות הנדל"ן הוותיקות בישראל. ראשיתה בשנת 1909, השנה שבה נוסדה גם העיר תל אביב, כשעם מקימיה נמנו ראשי ההסתדרות הציונית. בסוף שנות השמונים של המאה שעברה נמכרה השליטה בחברה לאיש העסקים יעקב נמרודי. בנו עופר (65) מכהן כמנכ"ל החברה זה שנים ארוכות, ומחזיק עם בני משפחתו במניות השליטה (54%).
פעילות הנדל"ן הלוגיסטית של הכשרה בפולין מתבצעת באמצעות החברה הבת MLP, שבתחילת דרכה רכשה מרכז לוגיסטי בפאתי ורשה וחולשת כיום על 20 פארקים באירופה (בפולין, גרמניה, אוסטריה ורומניה).
בראיון לגלובס, מזכיר נמרודי כי ההשקעה ההונית שלה נדרשה הכשרה בעת הרכישה הראשונה של MLP עמדה על 1.5 מיליון אירו בלבד. כעבור 20 שנה, נסחרת החברה בבורסה הפולנית לפי שווי של מעל ל־330 מיליון אירו, כשחלקה של הכשרה (41%) עומד על כ־140 מיליון אירו. שווי MLP צמח בין היתר הודות לגיוסי ההון שביצעה כולל הנפקה בבורסת בוורשה לפני עשור.
השבוע פרסמה MLP את תוצאותיה לשנת 2022, שבה הכנסותיה זינקו ב־36% לסך של 59.5 מיליון אירו. הרווח הנקי של החברה עמד על 90 מיליון אירו - גבוה מההכנסות בשל עלייה בשווי הוגן של נכסים בסך 97 מיליון אירו ב־2022.
כשהכשרת היישוב השקיעה ב־MLP, הסחר המקוון שהשפיע בשנים האחרונות דרמטית על הצורך בשטחי לוגיסטיקה היה רק בחיתוליו. נמרודי מציין כי "חשנו את הביקוש לתחום גובר וצפינו שיגדל. לשמחתנו, הביקוש ללוגיסטיקה עלה באופן דרמטי, הרבה מעבר לציפיות שלנו".
"10 שנים אחרי ההשקעה הראשונית (בשנת 2012), החזקנו כבר ב־280 אלף מ"ר של שטחים לוגיסטיים דרך MLP ובימים אלה אנחנו מסכמים עשור שני לפעילות, שבמהלכו גדלו השטחים לקרוב למיליון מ"ר של נכסים לוגיסטיים בתפוסה מלא, ויש לנו עתודות להגדיל ל־1.6 מיליון מ"ר".
מדוע ההתמקדות בפולין?
"פולין היא גשר וחיבור בין מערב למזרח אירופה. לא רק במובן הפיזי, אלא גם בעשיית עסקים ותרבות. זו מדינת חוק עם השכלה מערבית ומאוד נוח לעשות שם עסקים. מצד שני עלויות המחיה והשכר נמוכים משמעותית מהמחירים במערב אירופה.
"מאז הקורונה, מרכזי ייצור רבים בסין נסגרו. חברות מערביות הבינו שאם לא יבנו את מרכזי הייצור אצלן - יהיה להן רע. לכן חברות אירופיות שוכרות מאיתנו מרכזים לוגיסטיים לצורכי הרכבה בתחומי התעשייה. כך למשל, כל מרכזי הרכבת רכבי פיאט הם בשטחים של MLP".
שמה של פולין עלה לאחרונה, על רקע קידום הרפורמה המשפטית בישראל, כמדינה פחות דמוקרטית. עד כמה זה משפיע על העסקים איתה?
"אני לא מעורב במצב הפוליטי בפולין ובטח לא מומחה בנושא. המערכת העסקית במדינה עובדת ומפותחת. שוק ההון שם פעיל. מבחינת מדינת חוק, זו מדינה מאוד מסודרת, עם רמת שחיתות נמוכה. אנחנו מצליחים לעשות בה עסקים רבים. לתת ציונים למצב השלטוני שם - אני לא יכול".
"כשלא מצליפים בך, מקבלים תוצאה טובה"
פעילותה של הכשרת היישוב ממוקדת כיום בעסקי הנדל"ן בלבד, לאחר שבעבר התפזרה גם על החזקות בתחומי התקשורת (מעריב), המלונאות, שירותים רפואיים, ביטוח, שילוט חוצות, הוצאה לאור וחיפושי נפט וגז - עסקים שחלקם הסבו לה אכזבות והפסדים ניכרים.
נכון לסוף הרבעון השלישי של 2022 פחות ממחצית שווי הנדל"ן של החברה במאזן המאוחד היה ממוקם בישראל, והיתרה בפולין וביתר המדינות בהן פועלת MLP (באיחוד יחסי, חלקה של MLP מהווה "רק" כשליש מנכסי הקבוצה).
כיום חולשת הכשרה על נדל"ן מניב בשווי של 6.1 מיליארד שקל, יותר ממחציתו בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה (54%), היתרה במשרדים ובפעילות מסחר.
נמרודי מציין כי "בארץ יש לנו גם החברה להתחדשות עירונית שהיא אחת מהגדולות בתחומה. הד.נ.א שלנו הוא פעילות לטווחים ארוכים, וכשעובדים לטווח ארוך, ואף אחד לא מצליף בך כל הזמן, אתה מקבל תוצאות.
"בהתחדשות עירונית הגענו לצנרת של עשרות אלפי דירות להקמה. אם לוקחים לפי מחיר של מיליון שקל לדירה, הקמה של 30 אלף דירות בהתחדשות עירונית, זה סדרי גודל של 30 מיליארד שקל. כך שיכול להיות שבעוד ארבע שנים ההתחדשות העירונית תהיה עם משקל עצום בפעילות שלנו".
דווקא כעת מורגשת ירידה בביקוש לדירות ויש המעריכים ירידת מחירים.
"שני הפרויקטים שלנו בת"א מכורים לגמרי. בחולון 70% מהפרויקט נמכר ואנו נסיים אותו בתוך שנתיים. בכל מקרה נמתין עם פרויקטים חדשים עד להתבהרות השוק. יהיה איזון מחדש בשוק בעתיד, כך שאנו לא דואגים לגבי הביקוש".
מה באשר לעתיד שוק המשרדים, לנוכח המשבר בהייטק והתחזיות להאטה?
"ייתכן שתחול ירידה משמעותית בביקוש למשרדים, אבל אנחנו לא נסבול מזה, מאחר שנותרו לנו 12 קומות להשכרה בפרויקט 'נמרודי טאוור' (51 קומות בבני ברק), וזה לא הרבה, וגם מתנהל מו"מ לגביהן. ואת המכירות במגדל יעקב נמרודי בת"א (שאמור לכלול 42 קומות משרדים) נפתח רק כשנתרשם שהעסק מתייצב".
"מרגיז שהמניה יורדת, אבל האיכות קובעת"
בשנה החולפת איבדה מניית הכשרת היישוב, בדומה לסקטור הנדל"ן המקומי, כשליש משווייה. שווי השוק הנוכחי שלה (1.3 מיליארד שקל) נמוך מההון העצמי (1.44 מיליארד שקל).
המשקיעים מפספסים לדעתך?
"מה אני יכול לעשות? קניתי מניות של הכשרת היישוב ב־40 מיליון שקל וגם החברה קנתה ממניותיה בעשרות מיליוני שקלים. אנחנו חושבים שהחברה נסחרת מאוד בזול. זו השקעה מצוינת, אבל יותר מזה אין מה לעשות.
"אני כמנכ"ל מסתכל על פעילות החברה והיא חזקה, נזילה, נגישה לשוק ההון ומתפתחת. אז המניה יורדת וזה מרגיז, אבל מה שקובע זה האיכות של נכס הבסיס והתזרים שלו. בהיבט הזה, אני מאוד גאה. הכשרת היישוב היום במצב העסקי הכי טוב מאז שאני בחברה, שזה 30 שנה. אין פעילות שעושה לה בעיות כבעבר, ואני אופטימי".
נמרודי מדגיש כי "לא קנינו אף קרקע בישראל ב־20 שנה האחרונות, ואין לנו בעיה של חוב על רכישה שבוצעה ביוקר. אנחנו בונים על קרקעות שמוחזקות בחברה מקדמת דנא".