מימין: מנכ''ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, שר הבינוי יצחק גולדקנופף ומנהל רמ''י ינקי קוינט בהגרלה הרביעית של ''דירה בהנחה'' / צילום: אלעד זגמן, ענבה, לע''מ
שנה חלפה - וכמעט כלום לא השתנה: הגרלות "דירה בהנחה" אומנם מבטיחות לעולים בגורל דירות במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק (לעיתים גם בהנחות מפליגות שמגיעות, על הנייר, עד לכמיליון שקלים לדירה), אך כפי שטוענים רבים, מדובר באופציה לדירה בלבד. שכן, מרגע הזכייה ועד שזו תהיה מוכנה יחלפו שנים רבות, שבמהלכן דברים רבים עשויים להשתנות.
● מי עומד מאחורי הצעת החוק המשונה לסיכול הגשת תובענות ייצוגיות
● בג"ץ: היועמ"שית אינה מנועה מלדון בשינוי סמכויות היועמ"שים. זהו תפקידה
● היוזמה שתאיץ בניית אלפי יחידות דיור במושבים
בחלוף שנה להשקת הגרלת "דירה בהנחה" הראשונה במרץ בדקנו את סטטוס הפרויקטים והתמונה עגומה. מתוך 337 פרויקטים שהשתתפו בארבע ההגרלות של 2022, רק ב־13 ניתן עד היום היתר בנייה מלא - קרי 3.8% בלבד מכלל הפרויקטים. בעוד שלושה ניתן היתר בנייה מלא רק לחלק מהמגרשים. מדובר בפרויקטים עבור 675 יחידות דיור בסך־הכול.
בעשרה פרויקטים מתוך כלל הפרויקטים שהשתתפו עד היום בהגרלות התוכנית הוגשה בקשה להיתר, עבור כל המגרשים בפרויקט או חלק מהם; ב־49 ניתן היתר בתנאים מהוועדה המקומית, משמע היזם נדרש לבצע תיקונים והתאמות בבקשתו, ואז יקבל היתר בנייה מלא. הנתונים כולם לקוחים מפרסומים שבועיים מצד משרד הבינוי והשיכון המבצע את ההגרלות.
אלפי זוכים יצטרכו לחכות שנים רבות
הנתונים שצוינו לעיל מתגמדים אל מול הנתון המספר על כמות הפרויקטים שבהם עוד לא הוגשה בקשה להיתר. כאן מצויים רוב הפרויקטים שהוגרלו במסגרת "דירה בהנחה": 216 מתוך 337, קרי ב־64% מהפרויקטים בהגרלות 2022 טרם הוגשה בקשה להיתר. פרויקטים אלו כוללים 17,388 דירות שאמורות להיבנות עבור הזוכים, מתוך 25,334 דירות שהוגרלו השנה בסך־הכול.
המשמעות בפועל היא שאותם זוכים הממתינים לדירתם החדשה, יצטרכו להמשיך ולהמתין לה עוד שנים רבות. הזמן שאורך עד לקבלת היתר בנייה בישראל מרגע הגשת בקשה הוא כשנה בממוצע; זמן הבנייה הממוצע עומד כיום עד 33.1 חודשים (כמעט שלוש שנים), ומאחר שב־216 הפרויקטים הללו אף טרם הוגשה בקשה להיתר, הזמן עד לאכלוס נראה רחוק מאוד. יש לציין כי הזוכים נדרשים ליטול משכנתה מרגע בחירת הדירה, כך שהם צפויים לשאת גם בנטל זה למשך תקופה ארוכה טרם הכניסה לדירה בפועל.
לאורך השנה הוגרלו עוד 1,746 דירות במסגרת הגרלות המשך: הגרלות המציעות שוב דירות שלא נבחרו על ידי זוכים בהגרלות קודמות. בקרב 75 הפרויקטים שהשתתפו בהגרלות אלו המצב טוב משמעותית, שכן ב־66 מהם כבר ניתן היתר בנייה מלא, אך חשוב לזכור שמדובר בפרויקטים ישנים - כאלו שהחלו בתהליך לקראת מימוש כבר לפני חמש ושבע שנים.
נזכיר כי לאחר חופשת הפסח, ב־16 באפריל השנה, תצא לדרך הגרלה נוספת של דירה בהנחה, שתציע כ־9,000 דירות בהנחה ביישובים שונים ברחבי הארץ (מספר הדירות ורשימת היישובים המלאה טרם גובשה סופית). ההגרלה תיסגר ב־30 באפריל בחצות.
אין חדש תחת השמש: התהליך בישראל מייגע
יש לומר בהגינות כי המצב העגום המוצג כאן אינו ייחודי לפרויקטי "דירה בהנחה": המסלול שעוברות דירות מתוכננות מיום התכנון הראשוני ועד לאכלוס ארוך ומייגע, ויכול להימשך שנים רבות, שכן רק שלב התכנון, מקליטת תוכנית בוועדה המחוזית הרלוונטית ועד לאישורה, אורך יותר משנתיים.
מרגע זכיית יזם במכרז על קרקע לבנייה למגורים במסגרת תוכנית מאושרת, ועד לקבלת הקרקע לידיו, חולפות לעיתים שנה או שנתיים; מרגע הגשת הבקשה להיתר ועד לקבלת היתר מלא חולפת, כאמור, שנה לפחות; בין קבלת ההיתר ועד לקבלת צו תחילת עבודות חולפים עוד כמה חודשים; ומשם ועד להשלמת הפרויקט חולפות עוד כשלוש שנים.
במקרים מסוימים, ודאי כאשר ההליך עובר בוועדת ערר או נדרשת להליך משפטי, הזמן שחולף מתחילת התהליך ועד לאכלוס הוא עשר שנים.
ממשרד הבינוי והשיכון נמסר: "הליכי הוצאת ההיתרים מתנהלים בין הקבלן לבין הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות הרלוונטית, והמשרד אינו צד בהם. נציין כי המשרד פועל ומסייע לכלל הגורמים כדי להמשיך את תנופת השיווק והבנייה ואת קידום התהליכים הנלווים".
בימים אלה מגבשים אנשי המשרד מתווה חדש לתוכנית ההגרלות, במטרה לצמצם את הפער הגדול בהנחות בין המרכז לפריפריה, בין היתר על ידי הגדלת ההנחות שיוצעו לרוכשי הדירות בפריפריה.