בניין עם קומת מסחר. היזמים לא מקבלים זכויות נוספות על קומות המסחר / צילום: Shutterstock
לפני כשמונה שנים קיבלה א', בעלת מספרה ברחוב ז'בוטינסקי בתל אביב, פנייה מיזם שביקש להחתים אותה על פרויקט תמ"א 38 בבניין שבו שוכנת המספרה. אולם בניגוד לשאר דיירי הבניין, שרצו לקדם את הפרויקט, לא' הייתה בעיה.
● מתי הרכבת תתחיל לפעול? כל מה שכדאי לדעת על הקו האדום | שאלות ותשובות
● מי יכול להרשות לעצמו לקנות דירת ארבעה חדרים? | בדיקת גלובס
● הבניין שלכם בדרך להתחדשות עירונית? כל מה שצריך לדעת לפני | פרויקט מיוחד
המספרה נמצאת בלב תל אביב, ליד כיכר המדינה. "כבר 32 שנים שאני ספרית וזה מקום העבודה שלי", מספרת א' לגלובס. "בממוצע יש לי 20־30 לקוחות ביום, רובן לקוחות קבועות. שלושה דורות של לקוחות. פתאום אני נדרשת לעזוב את המקום כי רוצים לבנות?"
א' טרם פינתה את המספרה שלה, ובדומה לשאר בעלי העסקים שנדרשים לפנות את הנכס שבו הם עובדים, היא חרדה לפרנסה שלה. "אני יודעת שכל עסק שעובר מקום, מאבד בין 15% ל־20% מהלקוחות שלו, ובמקרה שלי אני יודעת שאת הלקוחות המבוגרות אני הולכת להפסיד, אז סירבתי לחתום ונהייתי דיירת סרבנית. פניתי לעורכת הדין קרן פרשקר שליוותה אותי עד שהנושא טופל מול היזם".
חיים זיו, בעל חנות לציוד טיולים ומחנאות בשם חגור הנמצאת ברחוב הרא"ה ברמת גן, משתף סיפור דומה: "אמא שלי היא בעלת העסק כבר למעלה מ־30 שנה, אנחנו במיקום הזה ואנשים התרגלו למצוא אותנו. פינוי החנות לטובת הפרויקט העלה את החשש שפתאום נעלם והלקוחות לא ימצאו אותנו יותר וזה הוביל למשא ומתן שנמשך שנים".
זיו מציין כי בסוף נמצא עבורם פתרון שנתן מענה לצרכים שלהם: "עברנו למקום חדש שהיזם דאג לנו, ובנוסף קיבלנו ממנו תקציב לפרסום כולל הודעות ושלטים והיזם היה איתנו 110%. היום מי שרוצה למצוא את החנות מחפש בגוגל ומוצא אותנו וזה לא באמת משנה איפה אנחנו נמצאים. עברנו בספטמבר 2019, שנה לאחר מכן הייתה קורונה, קשה לי להאמין שהמעבר פגע במכירות".
במקרה של א' ושל חיים, נמצא פתרון, אולם פרויקטים אחרים שבהם הרבה חנויות מסחר נתקלים במכשול מסובך יותר, וכתוצאה מכך פרויקטים נתקעים או מתעכבים.
"לבתי העסק אין תמריץ משמעותי להסכים"
בניגוד לבעלי דירות שעבורם ההתחדשות העירונית מהווה מקפצה לשיפור איכות חיים, עבור בעלי עסקים סגירה ממושכת של העסק או מעבר למקום אחר משמעם אובדן הכנסות, אובדן לקוחות ואף פגיעה במוניטין.
"בלא מעט מתחמים ותיקים כאלה נמצאים הירקן השכונתי, המכולת שכולם מכירים באזור ועוד. אלה בתי עסק אשר בנו את רוב המוניטין שלהם על השכונה וההיכרות עמם באזור. במתחמים כאלו יש אתגר אמיתי בקידום פרויקט התחדשות עירונית משום שלבתי העסק אין תמריץ משמעותי להסכים להתחדשות העירונית", אומר איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים.
"אחת הבעיות היא שתמורה בדמות חנות - אולי אפילו גדולה יותר - אינה מספקת את בעל העסק, ובצדק - הרי הוא מבקש לקבל פיצוי על כל התקופה שבה הוא משבית את עסקיו", אומר טישל ומוסיף כי "מעבר לכך, פרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים שלוש־ארבע שנים, ואף אחד לא מבטיח לו שאחרי ארבע שנים הלקוחות שבעבר קנו ממנו יחזרו. כלומר, הפיצוי או הפתרון הנחוץ הוא הרבה יותר רחב וגדול ממה שדובר עליו עד כה בהקשר לבעלי דירות".
לפתור את סוגיית המע"מ ואת בעיית התמורות
אחת הבעיות המרכזיות שהיזמים נתקלים בה, היא אי קבלת זכויות נוספות עבור החנויות בפרויקט - מה שיכל לספק מענה להוצאות הנוספות עבורן.
בעיה נוספת בפרויקטים כאלה היא סוגיית המע"מ. עו"ד קרן פרשקר ממשרד רז־כהן פרשקר ושות', המתמחה בייצוג בעלי נכסים בפרויקטים של התחדשות עירונית, מציינת שישנן לא מעט שומות המתבססות על תקן 21 (הקובע את שיעורי הרווח היזמי המומלצים), אשר התעלמו מהנושא של המע"מ. "בעסקת פינוי בינוי הדייר מוכר את הדירה ומקבל דירה חדשה מהיזם. מדובר בעצם בשתי עסקאות, קנייה ומכירה, אשר חוק מיסוי מקרקעין מעניק לגביהן פטור ממס שבח ומס רכישה בהליכי התחדשות עירונית", אומרת פרשקר. "בנוסף קבעו מע"מ בשיעור אפס על הדירות שהדיירים מקבלים, שאילולא כן היזם היה צריך לשלם 17% מע"מ בגין כל דירה".
"בעוד שבפרויקטים של תמ״א 38 מפנה חוק המע"מ לחוק מיסוי מקרקעין ומדגיש שאכן יש פטור ממס שבח ופטור ממע"מ גם על חנויות, הרי שבפרויקטים של פינוי בינוי - שבהם התהליך גדול הרבה יותר ובו מעורבים הרבה יותר נכסים, עדיין אין בחוק התייחסות לכך, ולכן יזם שמקדם פינוי בינוי עם מספר לא מבוטל של חנויות נאלץ לשלם על כל עסק כזה 17% מע"מ".
"מכיוון שבחלק ניכר מהמקרים, בעל עסק שהחנות רשומה אצלו כרכוש קבוע לצרכי מע"מ בעסק, יוכל לתבוע ולקבל החזר מס תשומות בגובה המע"מ ששולם על ידי היזם, במקרים כאלה ראוי להפחית בתמורה לאותו בעל חנות".
לגבי נושא התמורות אומרת פרשקר, כי בד"כ הפיצוי לבעלי חנויות קטן יותר, שכן החנויות הן על שטחים קטנים בד"כ וגם אם מקבלים חנות גדולה יותר היא שווה פחות בערכים מוחלטים לעומת בעלי דירות, שם התמורות עשויות להיות משמעותיות יותר. "יש לנו פרויקט בבלי שתקוע בגלל סופר שנמצא בבניין שטרם הגיע להסכמות עם היזם", היא מציינת.
התרעה ארוכה יותר והתאמות על חשבון היזם
במקרה של הספרית א', מספרת פרשקר, "סיכמנו שתהיה לבעלת הנכס התרעה ארוכה יותר של שבעה־שמונה חודשים עד לפינוי, כאשר בעלי דירות מקבלים שלושה חודשים בערך, ושהיזם יעשה עבודות התאמה למספרה שאליה תעבור. נוסף לכך סיכמנו שאחרי שנה נעשה בדיקת הכנסות על ידי גורם מוסכם על כל הצדדים שיבחן אם הייתה ירידה בהכנסות, ובמידה וכן, היזם יפצה את בעלת החנות בערך הירידה. בסוף המתווה הזה הוציא את הפרויקט לפועל".
טישל אינו מסתפק בפתרונות נקודתיים, אלא רוצה לראות את המדינה מסדירה את המחלוקת הזו אחת ולתמיד. לדבריו, "פתרון אפשרי בתחום הזה הוא הכרה של המדינה בהוצאה כספית זו ומתן זכויות בנייה נוספות - כך שהיזם אולי לא ירוויח מכך, אך לפחות לא יפסיד". פתרונות נוספים צריכים להיות מערכתיים יותר ברמה המקומית הוא אומר: "כך למשל, הרשות המקומית יכולה לייצר פתרון ביניים עבור בעלי העסק במתחמים אחרים שנמצאים בסיום תהליך הבינוי של המתחם."
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסרה כי "במקרה של בעל עסק, אשר עסקו נמצא בבניין המיועד להליך של התחדשות עירונית, מתנהל משא ומתן ישיר עם היזם לגבי תמורות ופיצויים. הנושא אינו מתאים להסדרה גורפת ומחייבת של תמורות, בשל השונות הרבה והמאפיינים הייחודים של כל נכס ונכס, כאשר יש נכסים עם מחזור עסקי גבוה ומחזור נמוך, השפעת המיקום על היקף הלקוחות, קיומם של נכסים נטושים ועוד.