הבניין שלכם בדרך להתחדשות עירונית? כל מה שצריך לדעת לפני

לפני כשנה, ביולי 2022, התקבלה בהוד השרון החלטת בוררות משמעותית שעל פניו נראית חריגה: הבורר, שהוא השופט בדימוס דניאל ארנסט, קבע שהדיירים בפרויקט תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספות), שאותו בונה חברת מורפוזיס של גדעון תדמור ושבתאי פישמן ברחוב הגאולה בעיר, יקבלו פיצוי של כחצי מיליון שקל כל אחד, בגלל איחור של 50 חודשים במועד מסירת הדירות.

המקרה הזה יוצא דופן משתי סיבות. סיבה אחת היא גובה הפיצוי שנפסק לטובת הדיירים. "מדובר על סכום הפיצוי הגבוה ביותר שפסק בורר עד כה", אומר עו"ד אילון עישר ממשרד סימון, עישר, דסקל, שייצג את הדיירים בתיק. הסיבה השנייה היא משך הזמן שלקח לבורר להכריע בדיון. "בערך שנתיים מתחילת התהליך עד לסופו", מציין עו"ד עישר, ומדגיש שאם הטיפול היה מגיע לבית המשפט, במקרה הטוב היו עוברות כחמש שנים עד שיסתיים.

אבל האם תמיד הפנייה לבוררות היא הכלי המתאים בסכסוך בפרויקטים של התחדשות עירונית? לא תמיד, ובמיוחד כשסכום התביעה נמוך. הדיירים בפרויקט רינובו ברחוב עזרא הסופר בהרצליה סבורים שהסעיף המחייב בוררות היה דווקא מכשול עבורם.

בעלי הנכסים בפרויקט חתמו על חוזה תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) עם חברת רינובו. בעל אחד הנכסים בפרויקט, ששוחח עם גלובס, מספר: "היזם איחר במסירה הדירות ב־8־13 חודשים. היו עוד תקלות פרטניות לבעלי דירות מסוימים כמו רשת יונים שחסרה, תקרת מחסן נמוכה מההסכם, תקלה במערכת מיזוג אוויר ועוד תקלות, שהפיצוי עבורן נאמד בכמה אלפי שקלים בודדים.

"לפני הסעיף בחוזה אנחנו מחויבים ללכת לבורר כדי לפתור את הסכסוך, אבל העלויות שלו גבוהות - התמחור לפי שעה ולוקח הרבה שעות עד שמתקבלת החלטה - ומאידך החוזה מונע מאיתנו לגשת לבית הדין לתביעות קטנות, וכתוצאה מכך, בעלי הנכסים מוותרים ורק היזם מרוויח".

היתרון: פחות זמן

בחוזים בין יזמים לבעלי דירות נקבע מראש סוג הערכאות המשפטיות שאליהן ניתן לפנות במקרה של סכסוך עד למסירת הדירות. לבעלי הנכסים ניתנות שתי אפשרויות: בוררות או ניהול הליכים בבימ"ש, לרבות בית הדין לתביעות קטנות.

ההבדל בין שתי האפשרויות משמעותי. פנייה לבית המשפט עולה אמנם סכומים קטנים יותר, אבל אורכת יותר זמן. אורך הטיפול, עם העומס הקיים בבתי המשפט ברחבי הארץ, עלול להגיע לכמה שנים. לעומת זאת, בורר הוא גורם מקצועי שנקבע בהתאם לסוג המחלוקת וביכולתו ליישב סכסוך בצורה מקצועית ומהירה, ובמקרים מסוימים אף להפנות לגישור - טיפול העשוי להיגמר תוך שעות בודדות.

"בתי משפט עמוסים מאוד", אומר עו"ד דן הלפרט, מומחה בהתחדשות עירונית, "השופטים לא מבינים את כל המטריות וזה הגיוני. זה יתרון לבוררות כי מראש נבחר בורר המומחה בתחום".

 עו''ד דן הלפרט / צילום: יח''צ

עו"ד הלפרט מציין כי הוא עצמו בורר, ואומר: "כשמגיעים אליי בנושא סכסוך תמ"א אני יודע להגיע מהר לעיקר וגם לתת פס"ד אחרי שבחנתי את כל הנתונים יותר טוב משופט".

עו"ד עמית נסים ממשרד מינצר־כרמון, נסים ושות', המומחה גם הוא בתחום ההתחדשות העירונית, סבור כי המציאות הפוליטית וההצעות לשינוי בחירת השופטים עלולים במידה מסוימת להשפיע על איכות בתי המשפט. לדבריו, "אין ספק, כי בימים הסוערים שאנחנו חווים בתקופה הנוכחית, החלשת מערכת המשפט ופגיעה אפשרית בעצמאותה ובמקצועיותה, תגרום לכך שתהיה העדפה לניהול הליכים משפטיים, ככל שניתן , בבוררות".

החיסרון לדיירים: עלויות

בוררות, כך נראה, היא האפשרות המועדפת על ידי היזמים. "אפשר לומר שתניית הבוררות עובדת לטובת היזמים יותר", סבור עו"ד הלפרט, ומציין שיש בה ממד של דיסקרטיות ששומר על המוניטין של היזם.

לדברי עו"ד ניסים, "הרווח" של היזם מהבוררות הוא גדול יותר. "יש יתרונות רבים ליזם ואני לא רואה חסרונות עבורו. יש מהירות החלטה, ענייניות, מקצועיות; אפשר לקבוע שלא תינתן זכות ערעור; יש גמישות בדרך ניהול הבוררות, כך שהוא לא כפוף לדיני הראיות וכו'; גם העלויות הגבוהות מהוות חיסרון לבעלי הדירות אולם יתרון ליזם", הוא אומר.

עו"ד נסים מוסיף כי "החשיבות של בירור המחלוקת וקבלת החלטה לגביה באופן יעיל ומהיר, נוגעת בעיקר למחלוקות שעשויות להתעורר בשלבי היישום של ההסכם ועד לשלב סיום הבנייה.

"לגבי מחלוקות הנוגעות לשלבים שלאחר מסירת הדירות לבעלים הקיימים, כגון בנושאים של איחורים במסירת הדירות ו/או ליקויי בנייה, החשיבות של מהירות ההליך פחותה. זאת ועוד, ייתכן שמחלוקות אלה תהיינה רלוונטיות רק לחלק מבעלי הדירות ולפיכך, ספק אם יש יתרון שיתבררו בבוררות.

"סוגיה מהותית אחרת, שספק אם רצוי למסור את ההכרעה בה לידי בורר, היא סכסוכים ומחלוקות הנוגעות לעצם תוקפו של ההסכם, להבדיל ממחלוקות הנוגעות לאופן יישומו ופרשנותו. ברגיל, טענות בדבר חוסר תקפות ההסכם צפויות להעלות מצד הבעלים, ובמקרה כזה, מהירות ההליך לא תהווה מבחינתם יתרון, ואילו החשיבות הדרמטית של הסוגיה עבורם מצדיקה פניה לבית המשפט".

כמה זה עולה?
"זה תלוי ברמת הבורר. אם ייבחר בורר שהוא שופט לשעבר התעריף לשעה יהיה אלפי שקלים, במקרה אחר התעריף הנמוך ביותר הוא 600 שקל לשעה. תהליך בוררות אורך כ־50 שעות בממוצע כלומר כ־30 אלף שקל".

מחברת רינובו נמסר בתגובה כי "מאחר ובניית הפרויקט הסתיימה והדירות נמסרו לדיירים רק לאחרונה, הרי שמבחינת החברה אין כל מניעה כי תניית הבוררות בנוגע לליקויי הבנייה לא תחול והדייר יכול ומוזמן לפנות לכל הליך משפטי שיבחר".

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסרה בתגובה כי "שילוב הוראת בוררות אכן מקובל בהסכמי התחדשות עירונית, כהליך העשוי לייעל את יישוב הסכסוך, ולאפשר בירורו באופן מהיר ויעיל, תוך מניעת התמשכות ההליכים בבית המשפט והעלויות הכרוכות בכך. הליך זה אינו מתאים לכל מקרה ומכיוון שכך, מומלץ לקבוע בו את סמכויות הבורר ובאילו סכסוכים הוא רשאי להכריע".

סעיף הבוררות בהסכם: לא לכל מחלוקת

● לא לקבל את הסעיף הקובע בוררות חובה בלי דיון: אמנם גם האינטרס של הדיירים הוא לקבל הכרעה ברורה ומהירה, אבל לא בכל מצב הבוררות מתאימה.

● לגבי מחלוקות הנוגעות לשלבים שלאחר מסירת הדירות לבעלים הקיימים, כגון בנושאים של איחורים במסירת הדירות ו/או ליקויי בנייה, לא בטוח שמתאימה בוררות, וכך גם לגבי סכסוכים ומחלוקות הנוגעים לעצם תוקפו של ההסכם.

הכותב שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון

תחום ההתחדשות העירונית, ובמיוחד פרויקטים גדולים של פינויבינוי, השתכלל מאוד בשנים האחרונות. ככלל, אפשר לזהות שבעלי הדירות היום מודעים יותר, מאורגנים יותר ומתייעצים יותר. הם "שחקנים" משוכללים יותר, שמשווים יותר ודורשים יותר.

בדרך כלל, התארגנות מוקדמת של בעלי דירות, נציגות מגובשת ודומיננטית וליווי של בעלי הדירות על ידי אנשי מקצוע כמו עורך דין, שמאי או אדריכל, תורמים לקידום הפרויקט. אנחנו פוגשים היום הרבה יותר מתחמים מאורגנים מאשר בעבר, שבהם דיירים מודעים יותר.

בחירת יזם היא לדעתי, ולדעת רבים, היא ההחלטה החשובה והמשמעותית ביותר בפרויקט התחדשות עירונית. זאת משום שהצלחת הפרויקט והוצאתו לפועל תלויה בעיקר ביזם. חשוב לקחת בחשבון שפרויקט התחדשות עירונית הוא מסע מורכב וממושך, שנמשך כמה שנים ודורש עבודה ותיאום מול הרבה גורמים, בסביבה עסקית דינמית ומשתנה בכלל, ובתקופה הנוכחית בפרט. היזם נדרש לקדם את הפרויקט בסביבה שמאופיינת בחוסר וודאות, לתמרן מול הגופים השונים ולמצוא את נקודת האיזון העדינה שמשקללת את האינטרסים והמגבלות שלהם.

טיב ההצעה

השיקול הראשון והטבעי לבחירת יזם הוא כמובן טיב ההצעה המסחרית, ובאופן ספציפי - שטח הדירה העתידית שהוא מתחייב לבנות. אלא שאנחנו מזהים אצל בעלי דירות נטייה להעניק לשיקול הזה משקל יתר, לפעמים על חשבון שיקולים אחרים, חשובים ומכריעים לא פחות, כמו למשל זהות היזם וכמובן הניסיון והיכולות שהוא מביא איתו. לפעמים בעלי דירות מקבלים הצעות חריגות שלא ניתן לעמוד בהן, מה שגורם לעיכובים או אפילו לעצירה מוחלטת של הפרויקט, במקום לקידומו.

חשוב לבחון את מידת הניסיון של היזם בפרויקטים בכלל, ובעיקר בהתחדשות עירונית; את צוות היועצים שמלווים אותו; יכולותיו הפיננסיות; איכות התכנון והביצוע, כולל טיב המוצר הסופי; ועוד.

חשוב לא פחות, לבדוק את טיב השירות לרוכשים ולבעלי דירות; היכולת והנכונות להתחשב בצרכים של הבעלים ולהגיב לשינויים; מידת שביעות הרצון של בעלי דירות בפרויקטים שבוצעו או שנמצאים בשלבי ביצוע; איכות המפרט הטכני של הדירות העתידיות; היקף הליקויים בשלב הבדק ואופן הטיפול בהם; ועוד.

פרמטרים אלה, וכמובן מידת היכולת של היזם להתגבר על אתגרים ושינויים ולקדם את הפרויקט באופן מהיר ונחוש, מתורגמים בסופו של יום לערך כספי משמעותי, לא פחות מאשר תוספת שטח לדירה העתידית.

בדיקות מקדימות

לכן, חשוב לבצע בדיקות רקע על היזם. אפשר ומומלץ להיעזר באנשי מקצוע ולשאול לדעתם של מי שכבר עבדו עם היזם בפרויקטים אחרים, ולהתרשם באופן ישיר מהיזם ומפרויקטים אחרים שביצע.

לצערי אנחנו עדים לתופעה שבה גורמים מסוימים, חלקם יזמים וחלקם לא, שמגישים לדיירים הצעות מפתות במיוחד כדי "לשים רגל בדלת" ולהשיג חתימות של דיירים, שבדיעבד מסתבר שהן כלל לא ריאליות ולא מאפשרות את קידום הפרויקט. מצב כזה עלול ליצור נזק גדול למשך שנים. במצב כזה נפגעים בראש בראשונה בעלי הדירות, שיכולים למצוא את עצמם מסובכים בהליכים משפטיים סבוכים במקום בקידום פרויקט התחדשות עירונית שיכול היה לשפר את איכות חייהם. חשוב להיזהר מהצעות חריגות שלא ניתנות למימוש.

היזהרו מאספני חתימות

היזהרו מיזמים ומגורמים אחרים שמגישים לדיירים הצעות מפתות במיוחד כדי "לשים רגל בדלת" ולהשיג חתימות של דיירים, שבדיעבד מסתבר שהן כלל לא ריאליות ולא מאפשרות את קידום הפרויקט.

הכותבת עורכת דין בכירה במשרד הרטבי בורנשטיין בסון ושות'

אחד הגורמים המשפיעים ביותר על הוצאתו לפועל של פרויקט פינוי בינוי הוא עורך הדין שמלווה את הדיירים. הנה כמה עצות שעל כל נציגות דיירים לאמץ כאשר מחליטים לפנות להליך של התחדשות עירונית.

התמחות: בחרו עו"ד המתמחה בתחום, שאין לו ניגוד עניינים מול היזם - ולהקפיד על כך כשמדובר בעורך דין שמייצג גם יזמים. יש לבחור משרד עו"ד שמתאים להיקף הפרויקט ומורכבותו. למשל, לפרויקט של 100 דירות קיימות אין זה רצוי למנות עו"ד עצמאי שעובד לבד עם מזכירה ו/או מתמחה, אלא עו"ד שיש במשרדו צוות שידע להתמודד עם היקף המשימה.

עיינו בהסכם המדף: מומלץ לעיין באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שם תמצאו את הסכם המדף להתקשרות בין עו"ד לדיירים: "הסכם לדוגמה למתן שירותים משפטיים בפרויקטי פינוי בינוי או תמ"א 38". ההסכם מפרט בצורה ברורה את תפקיד העו"ד, ומתייחס להצהרות הנדרשות ממנו, ובכלל זה ניסיון מתאים והיעדר ניגוד עניינים, סל השירותים שיינתן על ידיו, וגם אילו שירותים אינם כלולים בייצוג. יש לוודא שהיזם יספק מנגנון הפסקת התקשרות ועוד.

ההסכם מסייע לייעל את התהליך, ונותן לדיירים ביטחון בתהליך. המלצתנו לכל נציגות דיירים היא שתבקש מעוה"ד שבו בחרו להיעזר בהסכם זה בשינויים המחויבים.

בפרויקט פינוי־בינוי: יש לשים לב לכך שעורך הדין של הדיירים מתמחה בייצוג דיירים בעסקאות פינוי־בינוי. באופן טבעי, בדרך כלל עורך דין כזה לא מייצג את הדיירים במקרה של הליכים משפטיים בין היזם לדיירים.

היעזרו בהסכם המדף שפרסמה הממשלה 

הסכם המדף שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמצא באתר שלה, והוא מפרט בצורה ברורה את תפקיד עורך הדין, ומתייחס להצהרות הנדרשות ממנו, ובכלל זה ניסיון מתאים והיעדר ניגוד עניינים, סל השירותים שיינתן על ידי עוה"ד, וגם אילו שירותים אינם כלולים בייצוג שניתן, ויש לוודא שהיזם יספק, מנגנון הפסקת התקשרות, ועוד.
ההסכם מסייע לייעל את התהליך, ולתת לדיירים ביטחון בתהליך ובבחירת עוה"ד. המלצתנו לכל נציגות דיירים היא שתבקש מעוה"ד שנבחרו להיעזר בהסכם זה בשינויים המחויבים.

הכותב שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון העוסק בנדל"ן ומשמש יועץ משפטי של מינהלות התחדשות העירונית בפתח תקווה ובנתניה.

אחד המכשולים המשמעותיים בדרך לקידומו של פרויקט פינוי בינוי הוא מציאת הסכמה בין הדיירים ובניית אמון ביניהם. מצב של חוסר אמון יכול לתקוע מימוש של הפרויקט ולהביא את הצדדים למאבקים משפטיים שמוטב לחסוך.
מהניסיון שצברנו, ניסחנו כמה כללי אצבע שיסייעו לבעלי הדירות להוציא אל הפועל פרויקט פינוי בינוי.

1

תיאום ציפיות - שינוי בתכנון הראשוני שהוצג לדיירים גורם לתסכול אצל בעלי הדירות והם הופכים למתנגדים אף אם חתמו על הפרויקט. אנחנו ממליצים בחום לבעלי הדירות וגם ליזמים שלא להציג סקיצות והמחשות של הפרויקט אלא אם כן ישנה ודאות תכנונית. יש להבהיר לדיירים את התהליך ולהסביר שהתכנון מותנה באישור הרשויות, ושהבינוי הקיים יכול להשתנות בצורה משמעותית.

2

לדרוש ליווי של אדריכל מטעם הדיירים - לצד הליווי המשפטי נחוץ ליווי של מפקח שהוא מהנדס בנייה שמסייע בכל נושא גיבוש המפרט הטכני, בדיקת הבקשה להיתר, פיקוח על הבנייה, קבלת הדירה החדשה ותקופת הבדק. בעסקת פינוי בינוי שכוללת גם קידום תב"ע חדשה, רצוי שבעלי הדירות יקבלו ליווי מאדריכל מטעמם שיכול לסייע להם בבחינת התכנון המוצע על ידי היזם, ליווי מול מוסד התכנון לרבות הגשת התנגדויות לתוכנית אם צריך. תפקידו של האדריכל, לפקח על התכנון ולייעץ לבעלי הדירות והוא לא מחליף את אדריכל הפרויקט. גם שכרו של האדריכל מטעם הדיירים יחול וישולם על ידי היזם.

3

ניסוח עקרונות גמישים בהסכם שיתאימו לכל בינוי שיאושר - לאור העובדה שהבינוי שיאושר אינו ידוע, יש להגיע להסכמות ברורות, אך גם גמישות, ביחס לתמורה. לדוגמה, לדרוש שהדירות החדשות שיוקצו לדיירים יהיו ברבע או בשליש השני של הבניין. בעבר מקובל היה שהדירות החדשות של הדיירים ימוקמו החל מהקומה השנייה או שכל דייר יקבל דירה בקומה אחת מעל הקומה הנוכחית, אבל במקרה של בניין בן 20 או 30 קומות אין סיבה שהדיירים לא ייהנו ממספר הקומות הרב שאושר ולכן מיקום הדירות החדשות בשליש השני הוא איזון ראוי ונכון. אפשרת אחרת היא לקבוע כי הדירות החדשות יוקצו בכל אחד מהבניינים החדשים ובחלוקה שווה ככל הניתן. כל אחד מבעלי הדירות יקבל דירה חדשה בבניין שימוקם הכי קרוב לבניין שבו ממוקמת דירתו הנוכחית. בכך גם שמרנו על רצון בעלי הדירות "להישאר" במיקום קרוב למיקום הנוכחי, מנענו מהיזם לנסות ליצור בניינים משודרגים יותר לדירות שלו ובניינים משודרים פחות לבעלי הדירות.

4

מטלות ציבוריות - לאחרונה אנו ערים למגמה של מוסדות התכנון לדרוש בתוך הבניינים החדשים שטחים בנויים שישמשו למבני ציבור, ולכן אנו ממליצים לבעלי הדירות לבקש שהדירות שלהם יוקצו בבניינים ללא שטחי ציבור. אם מדובר בבניין אחד, כדאי לדרוש שהדירות ימוקמו בקומות גבוהות יותר תוך הקפדה על התכנון והפרדת מלאה בין שטחי הציבור לשטח המגורים. אפשר לשקול גם פיצוי כספי לאור ירידת הערך של קבלת דירות מעל שטחי ציבור על פי קביעה של שמאי מוסכם.

לשקול פיצוי כספי לדירה מעל שטח ציבורי 

לאחרונה מוסדות התכנון דורשים שטחים ציבוריים בתוך בנייני מגורים. הקפידו על הפרדה מלאה בין הדירות לשטחים הציבוריים, ולעתים יש מקום לדרוש גם פיצוי כספי.

לצערנו, המציאות מלמדת שפרויקטים מסוג פינוי־בינוי לא מתרוממים, למרות ה־"WIN־WIN" שהם מגלמים ליזם ולדיירים. ננסה לפרט להלן כמה "עצות זהב" שלהבנתנו יכולות לקדם את הפרויקט ולמנוע מכשולים שיש בהם לעכב או לסכל את הפרויקט.

כנס דיירים: בין אם היזם מקדם את הפרויקט או הדיירים - חשוב שיתקיים כנס דיירים מסודר. החוק קובע איך צריך לקיים כנס דיירים, מה מספר הדיירים שצריכים להיות נוכחים בו, ואת אופן קבלת ההחלטה. בנוסף לחשיבות הכנס מבחינה משפטית, קיומו של הכנס חשוב על מנת שתייצרו "קואליציה" והסכמה רחבה בין הדיירים. באופן אירוני, הסיבה שבגללה מרבית מהפרויקטים לא מקודמים - היא מחלוקות בין דיירים. בכנס הדיירים מכירים זה את זה, מקבלים הסבר מהו פרויקט פינוי־בינוי, ממנים נציגות (מספר בעלי דירות מביניהם) שיובילו את הפרויקטים למענם וכו'.

מניסיוננו, ברגע שהדיירים מבינים את הפרויקט והם מגובשים - יש פחות התנגדויות בהמשך הדרך.

נציגות: הנציגות היא ה"קטר" של הפרויקט. לחברי הנציגות יש מנדט לפעול לשם קידום העסקה בשם כלל הבעלים, ובכלל זה לרכז הצעות לביצוע הפרויקט, לבחון את היזמים המציעים, לנהל מו"מ ראשוני ולהציג בפני כלל הבעלים את ממצאי הבדיקות שערכו חברי הנציגות לרבות המלצתם לגבי היזם עמם, וכן בידיה סמכויות לאיתור ולבחירה של אנשי מקצוע ויועצים (עו"ד, מפקח, אדריכל) הדרושים לבעלים לקידום העסקה.
רצוי שהנציגות תהיה מורכבת מדיירים בעלי מומחיות שונה שיכולים לתרום לתהליך גם מבחינת ידע. לדוגמה אם יש בבניין אדריכל כדאי שהוא יהיה שותף בנציגות. כן יש לחלק ביניכם את העבודה כך שאחד מכם אחראי על הקשר עם הדיירים, והאחרים ידאגו להיבטים הנדסיים ומשפטיים.

יש לקבוע מספר סביר של נציגים ועדיף מספר אי־זוגי כדי שבמקרה של חילוקי דעות הרוב יכריע, ורצוי נציג של כל טיפוס דירה בפרויקט (דירה גדולה, דירה בינונית וכו').
לדיירים - תעריכו את הנציגות, תחזקו אותה ותבינו שמדובר בדיירים כמוכם שמשקיעים הרבה שעות על חשבון זמנם הפרטי, ללא שכר - וזאת לטובת כלל הדיירים.

לבחור מספר אי־זוגי של נציגים 

לא להתעקש בנושאים שלא ניתן לשנות, לבחור מספר אי-זוגי של נציגים, ורצוי כאלה שיש להם רקע רלוונטי.

הכותבת היא בעלים של מוסרי, טל - משרד עו"ד ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר 

פרויקט להתחדשות עירונית יכול להיות מקודם על ידי יזם פרטי או על ידי הרשות המקומית, במסגרת תוכנית בסמכות הוועדה המקומית, או בסמכות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

ככלל, כאשר מקדמים תוכניות להתחדשות עירונית על מתחמים (בשונה מתוכנית נקודתית על מגרש בודד) נהוג לבצע הליך של שיתוף הציבור, שמיועד בעיקר למי שנכלל בתוכנית, אך יכול לתת גם למי שנמצא מחוץ לתוכנית מושג על הבנייה המתוכננת לידו. הליך זה נעשה בדרך כלל בשלבים מוקדמים של הכנת התוכנית, והוא מסמן למעוניינים להתחיל לעקוב אחרי התקדמותה.

התמריצים הנכונים

השלב השני שבו הציבור שותף הוא לאחר הפקדת התוכנית, אז ניתן להגיש התנגדות בתוך 60 יום מיום הפרסום האחרון בעיתונות. בשלבי הכנת התוכנית והפקדתה כדאי לדיירים לבחון מה התוכנית עושה עבורם אם הנכס שלהם כלול בתוך התוכנית, או כיצד היא פוגעת בהם, אם הנכס שלהם גובל בתוכנית ואינו כלול בה.

במקרה שהנכס כלול בתוכנית, מומלץ לבדוק את הזכויות המתקבלות ולראות שקיימת שוויוניות בתוכנית ביחס לנכסים אחרים, ושהנכס שלי מקבל את התמריצים הנכונים. לצורך כך רצוי להיעזר באנשי מקצוע (כמו שמאי מקרקעין). מתנגדים מחוץ לתוכנית נוטים להשתמש בטענות של חסימת אור, אוויר, ונוף אלא שמוסדות התכנון נוטים פחות לקבל טענות מסוג זה, במיוחד בתוכנית של התחדשות עירונית, אלא אם מדובר בפגיעה חריפה במיוחד. ובמקרים כאלה יש לתמוך את הטענות בחוות דעת מקצועיות, למשל של מומחה סביבה.

טענות שנוטים לתת להן חשיבות גבוהה יותר הן אלה הנוגעות לעומסי תנועה, למחסור בשטחי ציבור ולמחסור בשטחים פתוחים בסביבת התוכנית. עם זאת, חשוב לזכור כי התנגדות לרוב תאפשר מיטוב של התוכנית, אך לא את עצירתה.

בכל מקרה, חשוב מאוד לקחת חלק עוד בשלב שיתוף הציבור, על מנת לנסות ולהשפיע ככל הניתן על התוכנית, עוד בטרם היא מגובשת על ידי מוסדות התכנון. בנוסף, מאוד חשוב, מרגע שידוע שתוכנית מתחילה להתקדם, לעקוב אחר התקדמותה. חשוב לעקוב ולחפש הודעות על הפקדת התוכנית - שלטים בסביבת התוכנית ומודעות בעיתונות, על מנת לא לפספס את המועד להגשת התנגדות.

להציג טענות שיש להן סיכוי 

מוסדות התכנון אינם נוטים לקבל טענות של שכנים בדבר חסימה של נוף, אור ואוויר, אולם מעניקים חשיבות רבה יותר לטענות בדבר עומסי תנועה ומחסור בשטחי ציבור ובשטחים פתוחים בסביבת התוכנית.

הכותבים ממשרד גרומן ושות' המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית

פרויקטים רבים של התחדשות עירונית יוצאים אל הפועל כיום, ולא ניתן להתעלם מהשפעתם החברתית של פרויקטים אלו על האוכלוסיות השונות, בתוך הפרויקטים ומחוץ להם.

אחת הדרכים היעילות ביותר לקידום זכויותיהם של בעלי הדירות בפן החברתי היא שימוש בתסקיר חברתי. התסקיר מתייחס למדיניות או למהלכים הנעשים, על מנת לקדם מטרות חברתיות, כגון: צמצום אי שוויון חברתי ושיפור זכויותיהם של בעלי הדירות.

מה כולל התסקיר

התסקיר החברתי הוא מעין תמונת ראי במתחם התחדשות עירונית, כלומר באמצעותו יהיה ניתן לקבל את כל העובדות הקיימות במתחם ולא פחות חשוב מזה - גם את צרכיהם של בעלי הנכסים במתחם, בין היתר:

1. כמות הנכסים במתחם בחלוקה למסחר ולמגורים.

2. פרטיהם של הנכסים לרבות השטחים, הקומות והכיוונים שלהם.

3. אוכלוסיות שונות של בעלי נכסים כגון: קשישים, בעלי מוגבלויות, בעלים שמשכירים את נכסיהם במתחם, אוכלוסייה דתית, אנשים שמתקשים בשפה העברית, בעלי דירות עם הצמדה לגג ועוד.

תסקיר חברתי ראוי ונכון יציג בצורה נאמנה את צרכיהם של בעלי הדירות בפרויקט, כך שהם יבואו לידי ביטוי במסגרת המכרז לבחירת יזם ואף במו"מ על ההסכם מולו. לדוגמה, אם אחד מבעלי הדירות אינו מדבר ומבין טוב עברית, יוכלו בעלי הדירות לדרוש עבורו מכל היזמים המתמודדים במכרז, לשלם הוצאות עבור מתורגמן ועבור תרגום כל מסמכי הפרויקט לשפת האם של אותו בעל דירה. דוגמה נוספת היא בסיוע לבעל דירה עם מוגבלויות או לקשיש, ולדרוש מהיזמים המתמודדים במכרז להתחייב לביצוע או לתשלום עבור התאמות בדירה החלופית אליה עובר אותו אדם במועד הפינוי, וכמובן בדירה החדשה שתיבנה.

אם אותו בעל דירה הסובל ממגבלות (או בן משפחתו) מסרב לחתום על הסכם כמו שאר בעלי הדירות משום שהיזם אינו מתחייב להתאים את הדירות (החלופיות ובפרויקט) לצרכיו, הרי שהסירוב לחתום יחשב כסירוב סביר על פי חוק פינוי־בינוי. כמובן, שאם בעל הדירה מתעקש על דברים שהם מעל ומעבר לסביר, הרי שהוא הופך לדייר סרבן וניתן יהיה להגיש נגדו תביעה בהתאם לחוק.

לתרגם לבעלי הדירות שאינם דוברים עברית 

● לבקש מהיזם לבצע תסקיר חברתי. לברר לפני חתימת ההסכם אם יש לבעלי הדירות צרכים ייחודיים, למשל אנשים שאינם דוברים עברית, אנשים עם מוגבלות, קשישים. לדרוש מהיזם התחשבות מיוחדת באנשים אלה, למשל התאמות על חשבונו בדירה החלופית שאליה עוברים.

הכותב הוא שמאי מקרקעין, מנכ"ל ובעלים משותפים בחברת SK שמאות 

בהסכמי פינוי־בינוי, היזמים מתחייבים לשלם את שכר הדירה של בעלי הדירות בכל התקופה, מרגע שדירתם הישנה נהרסה ועד חזרתם לדירה החדשה שנבנתה.

בשנים האחרונות שכר הדירה נמצא בעלייה מתמדת, ויש אזורים בעיקר במרכז שבהם נרשמה עלייה של 20% ויותר בשכר הדירה בתקופה של שנתיים. הירידה ברכישת דירות על ידי משקיעים והמשך עליית מחירי הדירות מגדילה את הביקושים לדירות לשכירות מול היצע מצטמצם ולכן הצפי הוא שמחירי השכירות ימשיכו לעלות.

מרגע שיזם חותם עם בעלי דירות על הסכם פינוי בינוי וקובע בו את שכר דירה שיקבלו בתקופת הפינוי, יכולות לעבור כשנתיים עד להריסה וכחמש שנים עד לחזרת הדיירים לדירות החדשות. בשנים האחרונות לאור עליית מחירי השכירות והתמשכות הליכי הרישוי, בעלי דירות מוצאים עצמם בלא מעט מקרים משלמים תוספת על שכר הדירה מכספם האישי.

הפתרון הוא ביצירת מנגנון שמאי, שבו שמאי מטעם הדיירים קובע את גובה שכר הדירה לבעלי הדירות המפונות. בפעם ראשונה קביעת שכר דירה במועד ההסכם, פעם שנייה במועד קבלת היתר הבנייה ופעם שלישית בעדכון שנתי קבוע. ככה מונעים חשיפה ותוספת תשלום מכיסם הפרטי של בעלי הדירות עד קבלת הדירות החדשות.

הפרמטרים שמובאים בחשבון לקביעת שכר הדירה כוללים בחינה של שכר הדירה באזור נכון למועד הבדיקה, התייחסות כיצד ישפיע פינוי של מאות יחידות דיור (של המתחם הספציפי ומתחמים נוספים באזור) בעת ובעונה על הביקוש וכתוצאה מכך על גובה שכר הדירה, בדיקה האם יש מספיק דירות רלוונטיות באזור או שמא יצטרכו הדיירים לעבור למיקום מרוחק יותר ששם שכר הדירה גבוה יותר.

להביא בחשבון עוד דירות שיוצאות מהשוק 

כשבודקים את שכר הדירה הריאלי באזור, יש להתייחס להשפעה של פינוי מאות דירות נוספות על המתחם הספציפי ומתחמים נוספים באזור וכתוצאה מכך על הביקוש.

הכותב הוא ממשרד שרקון, בן-עמי, אשר ושות' המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית

לפני שיוצאים לדרך לגיבוש פרויקט של התחדשות עירונית, חשוב לבחון את המדיניות התכנונית של הרשות המקומית ביחס לביצוע התחדשות עירונית בתחומה, מעבר להיבטים המובנים מאליהם של גיבוש ההסכמות בין בעלי הדירות עצמם.

קיימים שלושה רבדים מרכזיים שיש להתייחס אליהם ולבחון אותם: ברובד העליון ביותר - המדיניות הכללית לעיר, ברובד שלאחריו - המדיניות לגבי האזור או השכונה; וברובד האחרון - המדיניות בנוגע למתחם או לפרויקט הספציפי.

ברובד העליון - מדיניות הרשות המקומית מושפעת באופן ישיר מהמדיניות של הוועדה המחוזית, שהיא הגורם השלטוני המרכזי שאחראי לאישור תוכניות פינוי־בינוי. כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38, חשוב לבדוק האם קיימת תוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, שהיא תוכנית המקודמת על ידי הרשות המקומית ומאושרת על ידי הוועדה המחוזית, ותפקידה להתאים את תמ"א 38 למדיניות הרשות המקומית לגבי התמ"א בתחומה, ולאופן יישומה של התמ"א באותה רשות. המדיניות יכולה לבוא לידי ביטוי גם במסמכי מדיניות של הרשות המקומית, המבהירים כיצד תיושם התמ"א בתחום אותה רשות.

הרבדים הנוספים נוגעים למדיניות התכנון ביחס לאזור או לשכונה מסוימת, וכן לגבי מתחם או הפרויקט המסוים. מדיניות זו יכולה לבוא לידי ביטוי במסגרת תכניות פינוי־בינוי שאושרו לאזור ולרבות גם כאלה שנמצאות בהליכי תכנון וקידום בוועדה המחוזית. לגבי תוכניות אלה חשוב מאוד להבין מהי עמדתה של הרשות המקומית. למשל, הוועדה המקומית צריכה להעביר המלצה לוועדה המחוזית ביחס לתוכנית פינוי־בינוי בטרם החלטתה של האחרונה אם להפקיד את התוכנית להתנגדויות. להמלצה של הרשות המקומית יש חשיבות רבה כיוון שהוועדה המחוזית מייחסת לה משקל משמעותי.

גם לאחר הפקדת התוכנית, הוועדה המקומית רשאית להגיש את חוות דעתה בנוגע להתנגדויות שהוגשו, והרשות המקומית אף יכולה להגיש התנגדות בעצמה.

כאשר מדובר בפרויקט תמ"א 38, מסמכי המדיניות יכולים להתייחס לתנאים ולדרישות ספציפיים בכל הקשור לשכונות ואזורים שונים בעיר. יש לשים לב כי תמ"א 38 אף קובעת במפורש כי הוועדה המקומית רשאית לשקול במסגרת שיקוליה ביחס להיתרי בנייה לפי תמ"א 38, גם מסמכי מדיניות שהוכנו על ידה.

לעקוב אחר החלטות הוועדות 

מומלץ לעקוב אחר החלטות הוועדה המחוזית והוועדה המקומית בפרויקטים דומים בעיר שלכם, וכן לבדוק מסמכי מדיניות של הוועדה המקומית - מידע זה נגיש ברובו בצורה מקוונת. את בחינת ההשלכות של החלטות ומסמכי מדיניות אלה על הפרויקט שלכם מומלץ לעשות בשיתוף אנשי מקצוע.

הכותב שותף ומנהל תחום ההתחדשות העירונית בגינדי כספי ושות'

קידום של פרויקט פינוי־בינוי דורש אישור של תוכנית בניין עיר (תב"ע) המעצימה את זכויות הבנייה במתחם - על ידי אישור להקמתן של מספר יחידות דיור, הגדול פי כמה ממספר יחידות הדיור שייהרסו ויפונו, זאת כדי לאפשר היתכנות כלכלית לפרויקט.

במסגרת הליכי התכנון, מוסדות התכנון בוחנים את היקף יחידות הדיור שנדרש להוסיף למתחם כדי לייצר רווח מינימלי ראוי ליזם, תוך יצירת פרויקט בתכנון נכון ומתאים לסביבה, מודרני ומיטבי. הבחינה הכלכלית נעשית בהתאם לתקן שמאי 21 ששואף לבחון את מכלול השיקולים והמרכיבים הנדרשים להקמת הפרויקט.

בחינה זו נעשית בנקודת זמן מסוימת, מוקדמת יחסית במחזור חייו של הפרויקט. ואולם, מנקודת הזמן הזו ועד למימוש הפרויקט - כלומר בנייתו ומכירת הדירות - חולפות לצערנו שנים רבות מסיבות הקשורות לבירוקרטיה מעיקה בהליכי התכנון, התנהלות ארוכה מול בעלי הדירות ועוד.

בשנים האחרונות שוק הנדל"ן התאפיין בעליות מחירים, ששיפרו את הרווחיות של הפרויקט לאורך מרווחי הזמן המשמעותיים האלה. נראה שבמרוצת הזמן הצפי לעליות המחירים הפך למעין מוסכמה ושיקול קבוע במסגרת קביעת היקף יחידות הדיור בתוכניות פינוי־בינוי. בשנים האחרונות העליות אכן התרחשו ופרויקטים רבים שהכלכליות שלהם הייתה מוטלת בספק, הפכו לרווחיים והתממשו לבסוף.

ואולם בחודשים האחרונים אנו עדים לשינויים בשוק הנדל"ן - עליית הריבית החדה, אינפלציה גבוהה, תמורות בעולם וקיפאון בעסקאות הנדל"ן. בחלק מהאזורים בארץ כבר נרשם תיקון במחירים ומדברים על (אולי) שינוי במגמה. על הרגולטורים, על היזמים ועל בעלי הדירות להיערך לתרחיש כזה ולהתאים את הפרויקטים למציאות שכזו.

לתפיסתי, מילת המפתח כאן היא גמישות. מוסדות התכנון צריכים לתכנן תוכניות ולייצר הסכמים שיהיו בעלי גמישות שתאפשר את הוצאתם לפועל של פרויקטים גם אם יהיו ירידות מחירים. כלי אחד ליצירת גמישות שכזו, הוא באמצעות מנגנון גמיש לגביית היטל ההשבחה. היטל השבחה נקבע במועד מימוש התוכנית (ערב מתן היתר הבנייה), אך מחושב, בהתאם לדין הקיים היום, לפי הערכים של התוכנית וערכי הקרקע ערב אישור התוכנית עצמה, אשר לצערנו מתרחש כמה שנים קודם לכן.

לעומת זאת, שינויי החקיקה של השנים האחרונות מאפשרים לרשויות מקומיות לקבוע היטלי השבחה בשיעור 100%, 50% או 0%, וזו בהחלט התקדמות בכיוון הנכון לגמישות הרצויה, אך לא מספיק. אני סבור שיש לאפשר קביעת היטל השבחה בשיעור שתלוי ומותנה ברווחיות הפרויקט במועד מימושו (במועד מתן ההיתר). כך תהיה גמישות מוחלטת ומתאימה למציאות של היום - לפיה אם הרווחיות עלתה, ההיטל יעלה בהתאם לטובת הרשות המקומית והתושבים, אך אם הרווחיות ירדה, תהיה התאמה בשיעור ההשבחה כך שהפרויקט עדיין יוכל לצאת אל הפועל.

כלי נוסף ליצירת גמישות, הוא בהסכמים שבין היזמים לבין בעלי הדירות. למשל, גם החלוקה ברווחי הפרויקט בין היזם לבעלי הדירות תהיה תלויה ומותנית ברווח היזמי. אם יהיו עליות מחירים והרווחיות תזנק - תהיה חלוקה מפרגנת יותר ברווחים, אך אם ההיפך יקרה, עדיין התמורות שייקבעו יאפשרו את יציאתו אל הפועל.

חלוקת רווחים בין היזם לדיירים בהתאם לרווח 

בהסכמים שבין היזמים לבין בעלי הדירות, אפשר לקבוע שהחלוקה ברווחי הפרויקט בין היזם לבעלי הדירות תהיה תלויה ברווח היזמי. אם יהיו עליות מחירים והרווחיות תזנק - תהיה חלוקה מפרגנת יותר ברווחים, אך אם ההיפך יקרה, עדיין התמורות שייקבעו יאפשרו את יציאתו אל הפועל.

הכותב בעל משרד עורכי דין המתמחה בייצוג בעלי דירות והיועץ המשפטי של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית 

לבעלי הדירות בעסקאות פינוי־בינוי מומלץ להיות מודעים לביטחונות ולערבויות שהיזם צריך לתת להם במסגרת הסכם פינוי־בינוי. אמנם אין עסקת נדל"ן ללא סיכונים, אולם מערכת הביטחונות שעומדת היום לרשות בעלי הדירות מאפשרת להם הגנה טובה על זכויותיהם.

ערבות במתכונת ערבות חוק מכר: הערבות המרכזית היא ערבות בנקאית במתכונת ערובת חוק מכר בשווי הדירה החדשה. בעלי הדירות לא עוזבים את הדירה הישנה לפני שערבות הזו מונפקת.

ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה: ערבות אוטונומית להבטחת תשלום שכר הדירה בכל תקופת הבנייה שמבטיחה שהיזם ישלם לבעלי הדירות את תשלומי שכר הדירה המוסכמים במהלך תקופת הבנייה. ערבות זו הולכת ופוחתת בהתאם לקצב התקדמות הבנייה כפי שמאשר המפקח מעטם בעלי הדירות.

ערבות בדק: ערבות להבטחת תיקוני ליקויי בנייה במידה ויתגלו לאחר מסירת הדירות.

ערבות רישום: מונפקת להבטחת הרישום וייחוד הדירות החדשות של בעלים בבית המשותף, על שמם.

ערבות לצורך ניהול הליכים משפטיים: נועדה לכך שעלות ההליכים המשפטיים הכרוכים במימוש חוק המכר לא תיפול במלואה על בעלי הדירות הנמצאים בנחיתות כלכלית מול היזמים.

ערבות מסים: מטרתה להבטיח את תשלום המסים שעלולים לחול על בעלי הדירות בעסקה. יש לזכור כי בדרך כלל, תנאי מתלה בהסכמי הפינוי־בינוי יהיה הכרזת המתחם כמתחם להתחדשות עירונית ובהתאם קבלת פטורים משמעותיים מתשלום מס רכישה ומס שבח שחלים על בעלי הדירות וכן מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה שמוענקים לבעלי הדירות.

בשורה התחתונה: רשימת הערבויות בהסכמי פינוי בינוי היא ארוכה ומורכבת יותר מהערבויות הנהוגות ברכישת דירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה, ועל עורך הדין המייצג מטעם הדיירים לוודא שכל ההגנות אכן מופיעות בהסכם מול היזם.

רשימת הערבויות ארוכה מהרגיל 

רשימת הערבויות בהסכמי פינוי־בינוי היא ארוכה ומורכבת יותר מהערבויות הנהוגות ברכישת דירה חדשה מקבלן או דירת יד שנייה ועל עורך הדין המייצג מטעם הדיירים לוודא שכל ההגנות אכן מופיעות בהסכם מול היזם.

הכותבת שותפה ומנהלת מחלקת הנדל"ן במשרד נגבי, כהן, איל ושות' 

פרויקטים של התחדשות עירונית הם רווי קשיים, בין שמדובר בהיבטים התכנוניים ובין שבהירתמות בעלי הדירות. אין כמעט בניין שאין בו דיירים שמסרבים לחתום על ההסכם מול היזם משיקולים שונים. החוק הסדיר את ההתמודדות עם דיירים אלו וניתן להשיג את הסכמתם באמצעות הגשת תביעה נגדם למפקח על רישום המקרקעין.

עם זאת, שיתוף הפעולה מצד הדיירים אינו מסתיים בחתימה על ההסכם והוא נדרש גם בשלבים מאוחרים יותר. לאחרונה אנחנו נתקלים בדיירים שאף שחתמו על ההסכם, הם מערימים קשיים בשלבים מתקדמים של הפרויקט בניסיון להשיג תמורות נוספות מהיזם. למשל, הם מסרבים לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי באופן שמעכב את תחילת הפרויקט משמעותית וגורם נזק ליזם.

יתר הדיירים נפגעים אף הם מסרבנות זו. ראשית, הם ניזוקים מאחר ואותם סרבנים מקבלים לעיתים תמורות נוספות מהיזם. שנית, הדיירים האחרים יוצאים מנקודת הנחה ברורה לפיה הפרויקט עומד להתחיל ונערכים בהתאם.

ההסכם מסדיר את כל ההשלכות כתוצאה מסרבנות זו, אולם הדרך לאכיפת ההסכם ממושכת וכרוכה בהליכים משפטיים מייגעים. אפשר להבין יזם שמעדיף להיענות לכל דרישות הדייר הסחטן, מופרכות ככל שתהיינה, ובלבד שלא ייגרם עיכוב יקר. קל וחומר דיירים שניהול הליך כזה נגד שכן סחטן אינו אפשרי מבחינתם בשל עלותו הגבוהה.

הדין לא נותן פתרון למצב דברים זה, למעט פנייה לביהמ"ש המוסמך בבקשה לאכיפת ההסכם. הכותבת סבורה שנדרשים הליכי חקיקה שיאפשרו לעורכי דין לחתום על כלל המסמכים בשם אותם דיירים סחטנים מבלי להידרש להסכמה מצידם ומבלי שעורכי הדין יהיו חשופים לתביעה מצד אותו דייר סחטן. כמו כן, יש לתקן את הוראות הדין כך שנגד דייר שמסרב להתפנות מבניין העומד בפני תחילת ביצוע פרויקט התחדשות עירונית, יינקטו הליכי פינוי זריזים ויעילים.

להפעיל לחץ מצד השכנים 

כדאי ורצוי שהלחץ על השכן הסרבן יופעל באופן מסיבי על ידי יתר השכנים כדי לאלץ אותו לשתף פעולה באופן שלא יעכב את הפרויקט. לרוב, מדובר בשכנים המתגוררים יחדיו בבית משותף אשר קיימת ביניהם מערכת יחסים ותיקה ויומיומית.

הכותבת שותפה מנהלת ושותפת מסים במשרד עמית, פולק, מטלון ושות'

במיזמי התחדשות עירונית, הבסיס הנהוג לחישוב שטחי דירת התמורה נשען על מדידה פיזית של הדירה הקיימת. במתחמים רבים עשויים לקרות מקרים בהם השטח הנמדד בפועל כולל שטחים שסופחו לדירה לפני שנים מהרכוש המשותף בבניין.

לאחרונה ניתנה פסיקה של ביהמ"ש העליון אשר קובעת כי דירת מגורים שלא הוסדרה כדין בכל הנוגע להוראות התכנון והבנייה, לא תהיה זכאית לפטור ממס שבח, אף אם שימשה כדירת מגורים לכל דבר ועניין, ואף נרשמה כדירת מגורים בארנונה.

לאור פסיקת העליון, עשויה רשות המסים לטעון טענה דומה שנטענה בפסק הדין, לפיה "אין לאפשר לחוטא לצאת נשכר", ואף אם שולמה ארנונה בגין השטחים המסופחים אין בכך כדי לאפשר את הפטור ממס לשטחים אלה.

משמעות הדבר הינה שהדייר עשוי להיות מחויב במס שבח בגין שירות הבנייה שניתן לו. זאת, מאחר ושטח הדירה החלופית חורג מהשטח המקסימלי הפטור ממס שאותו נדרש היה לחשב בהתאם לשטחים החוקיים - בנטרול השטחים המסופחים שאינם חוקיים.

בתרחיש זה עשויה להתעורר מחלוקת בין הדייר ליזם ביחס לשאלה מי יישא במסים אלה. שכן, הדייר יטען כי מבחינתו מדובר בעסקת "נטו", כך שמלוא המס החל בעסקה הינו על היזם. מאידך, עשוי היזם לטעון כי קיבל מצגים שגויים ביחס לדירה, ומשעה שלא הוצהר בפניו על עבירות הבנייה, חבות המס תחול על הדייר.

לכן, מומלץ להצהיר על המצב העובדתי הנכון והמלא ולוודא מול היזם כי הוא הגורם אשר יישא במסים השונים בכל תרחיש שהוא.

לעדכן מראש את היזם במצב האמיתי של הדירה 

מומלץ להצהיר על המצב המשפטי והעובדתי הנכון והמלא ולוודא מול היזם כי הוא הגורם אשר יישא במסים השונים בכל תרחיש שהוא. לרבות, באותם מקרים בהם הורחבו דירות באופן בלתי חוקי מבחינת דיני התכנון והבנייה.

הכותב הוא מייסד פירמת דורון אריאל ושות'

בארץ ישנים עשרות פרויקטים "תקועים" של תמ"א 38 שמותירים את הדיירים הקיימים ואת רוכשי הדירות החדשות מול שוקת שבורה. דרך המלך במקרה כזה היא לפנות לבית המשפט על מנת שימנה כונס נכסים מטעמו, כדי שינסה להציל את הפרויקט ולהשלים אותו בהקדם האפשרי.

לא מדובר בהכרח בפרויקטים בפריפריה, אלא דווקא בלב אזורי הביקוש בגוש דן, כגון כפר סבא, רעננה, בת ים, חולון ופתח תקווה - פרויקטים במיקומים מרכזיים ובשכונות מבוקשות שמחירי הדירות בהן גבוהים.

כלואים באתר בנייה

נסביר כי בתמ"א 38/1 - חיזוק ותוספת בנייה, בשונה מתמ"א 38/2 או מפינוי בינוי, הדיירים נשארים לגור בדירות שלהם במהלך תקופת ההקמה. כך שאם הפרויקט נתקע באמצע, הם למעשה כלואים באתר בנייה בלי יכולת להזיז דבר, ואילו רוכשי הדירות החדשות שלמעשה מימנו את בניית הפרויקט עד לאותו שלב - מצויים בחוץ.

ככלל, היתר הבנייה פוקע לאחר שלוש שנים מיום הנפקתו, ולכן על מנת להשלים את הפרויקט יש לחדש תחילה את ההיתר ולמעשה להוציא אותו מחדש. עלות ניכרת זו של הוצאת ההיתר מחדש, לרבות שימוש ביועצים השונים ועמידה בתנאים חדשים, היא משימה קשה עד בלתי אפשרית, בוודאי כאשר מדובר בבניין שבנייתו נעצרה באמצע ומצבו הולך ומתדרדר. פעמים רבות, רוכשי הדירות החדשות הם אלה שסופגים את רוב העול בדרישה להוציא כסף מהכיס כדי להשלים את הבנייה גם עבור הדירות הקיימות. ההוצאה הזו עשויה להגיע למאות אלפי שקלים לכל דירה.

במסגרת תפקידו ככונס נכסים, ועל מנת להשלים את הבנייה, הכונס נדרש לפעול באפיקים רבים ושונים בו־זמנית: מול רשויות, מול בתי משפט, מול מוסדות התכנון, מול רשויות המס, מול רשויות כיבוי אש או חברת חשמל, מול הגורמים המממנים, מול אדריכלים, יועצים ומתכננים, מול הקבלן החדש שנבחר במכרז קבלנים, מול הנושים, מול הקבלן שקרס ומול דיירים קיימים ורוכשי הדירות החדשות. מכאן החשיבות הרבה במינוי כונס מנוסה ובעל ידע מתאים.

"הטיפ" הראשון שלי לדיירים הוא לעשות הכול כמו שצריך כבר בעת ההתקשרות, כדי למנוע ככל שניתן הגעה למצב של כינוס נכסים באמצע פרויקט: לבחור יזם בעל איתנות פיננסית, עם ניסיון וידע מספיק לביצוע הפרויקט, לדרוש ממנו את הבטוחות המתאימות שיגנו על כספי הדיירים ולדאוג שהנ"ל מתקיים גם לגבי כספי הרוכשים, למנות בתחילת הדרך מפקח נייטרלי מטעם הדיירים, שילווה את השמאי מטעם הגוף המממן. חשוב גם לבדוק שהיזם הנבחר עשה פרויקטים דומים בעבר, וכן למנות כמייצג עורך דין שייצג רק את הדיירים ולא מטעם היזם, וידאג לאינטרסים שלהם. יש לוודא גם שהפרויקט מלווה פיננסית כראוי - בחשבון ליווי סגור והשמאי המלווה שנבחר הינו שמאי ראוי ובעל שם.

הדיירים צריכים להימנע מסחטנות מוגזמת, כי חוזה שמציע את התמורות הגדולות ביותר אבל "הורג" את היזם - יגדיל את סיכויי הקבלן "ליפול", במיוחד בתקופה הנוכחית של סביבת ריבית גבוהה, אי־ודאות וקיפאון בשוק מכירות הנדל"ן.

לא לחכות

אם כבר הפרויקט הגיע למצב של כינוס נכסים, לדיירים יש את היכולת לעמוד על כך בהליך המשפטי שימונה כונס נכסים מנוסה בתחום, שמבין את התחום על בוריו ושיש לו ניסיון ממשי ואמיתי בהשלמת פרויקטים בכינוס נכסים. מומלץ לא להמתין זמן רב אלא להניע בהקדם תהליכים מול ביהמ"ש.

לסיכום, ראוי לציין כי כיום בתי המשפט מנוסים בתחום של השלמת פרויקטים תקועים. הם מסייעים רבות לכונס הנכסים בביצוע תפקידו, ומשתמשים לצורך כך בכלים משפטיים יצירתיים מאוד תוך כדי גילוי תבונה, רגישות ונחישות בתהליך הקשה. בעידוד בתי המשפט גם יתר הרשויות "נאלצות" ברצון טוב או בכפייה להתגייס פעמים רבות לטוב השלמת פרויקט תקוע.

לוודא שיש חשבון ליווי סגור 

בעת ההתקשרות, יש לוודא שהפרויקט מלווה פיננסית כראוי - בחשבון ליווי סגור (כלומר לפרויקט בלבד).

הכותבים ממשרד שוב ושות' עורכי דין 

פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים המאופיינים באי־וודאות רבה הן מבחינה תכנונית והן מבחינה כלכלית. פעמים רבות מתברר שלמרות התחייבויותיו, אין ליזם את היכולות הנדרשות לקידום הפרויקט, הוא לא מצליח להחתים את הרוב הנדרש, ולעתים מתברר כי היזם מעדיף לקדם פרויקטים אחרים, רווחיים יותר, ומזניח את הפרויקט, ובעלי הזכויות נותרים כבולים בהסכם מחייב בעוד הפרויקט אינו מקודם. כמובן, לעתים יש קשיים הנובעים מאישור התכנון המובטח ברשויות.

כדי להוציא פרויקטים לפועל ולתמרץ יזמים לקדם פרויקטים, ומצד שני לצמצם את החששות של בעלי הדירות מהתחייבות חוזית ארוכת טווח, מוצע כי בעלי הזכויות ועורכי דינם יגדירו בהסכם ההתקשרות תקופות קשיחות לקידום הפרויקט, שלאחריהן, בהיעדר התקדמות לפי אבני דרך שיקבעו, העסקה שנחתמה בין בעלי זכויות ויזם תתבטל.

להלן דוגמאות לסעיפים רצויים בחוזה:

א. מוצע לקבוע אבני דרך של אחוזי חתימות בעלי הזכויות. אבן דרך ראשונה, לתחום מועד לחתימת 50% מבעלי הזכויות ואבן דרך נוספת לחתימת הרוב הדרוש עפ"י חוק.

ב. מוצע לקבוע אבן דרך אשר תבטיח התקדמות בהליך התכנוני, ולקבוע מועדים קשיחים להגשת בקשה להיתר בנייה, למילוי תנאי ההיתר, לקבלת ליווי בנקאי סגור וכיוב'. על בעלי הזכויות ועורכי דינם לדרוש כי אם אחת מאבני הדרך הנ"ל לא תתממש במועדים שנקבעו, ההסכם יבוטל.

לנוכח פערי הכוחות בין בעלי הזכויות ליזם ועל מנת ליצור ודאות בשוק, מן הראוי היה לקבוע את אבני הדרך לפקיעת עסקאות בחקיקה אך לעת עתה על בעלי הזכויות ובאי כוחם לדאוג לכך.

לקבוע בחוזה נקודות יציאה 

לקבוע בחוזה אבני דרך שמאפשרות לדיירים להשתחרר מהחוזה במקרה שהפרויקט לא מתקדם מבחינה תכנונית או אחרת.