שוק הדיור / צילום: Shutterstock, Dmitry Pistrov
"תוכניות סבסוד דירה לא הובילו לירידה משמעותית במדד מחירי הדירות" - כך עולה מדוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שפורסם אתמול (ד').
● "כולם נעלמו": מתווכים מספרים שאינם מצליחים לסגור עסקאות
● בנק ישראל: הפערים בהנחות ב"מחיר למשתכן" גדולים בהרבה מההערכות
מהדוח עולה עוד כי "בתקופות של ירידות במדד מחירי דירות חדשות, כמו בחודשים ספטמבר-דצמבר 2022, השינוי במדד מחירי דירות חדשות בניכוי דירות בהנחה נמוך יותר בהשוואה לדירות חדשות כולל דירות בהנחה". כלומר, במרכז ההנחה הגיעה למאות אלפי שקלים, בעיקר לרוכשים במשקי בית מעשירוני הכנסה גבוהים בעלי יכולת לרכוש דירה במחיר גבוה. מאידך, בפריפריה ההנחה נמוכה יחסית, בעיקר למשקי בית בעשירוני הכנסה נמוכים. "על כן, התוכנית הביאה לגידול בפער ההון בישראל".
הדוח מראה כי השכר החודשי הממוצע של רוכשי דירות בהנחה ביישובים אמידים במרכז גבוה יותר לעומת השכר החודשי הממוצע של התושבים הקיימים, אולם ביישובים בפריפריה המצב הפוך.
הדוח מציין כי "אפשר לראות שהשכר הממוצע של משק בית שרכש דירה למגורים במסגרת מחיר למשתכן ברמת גן היה 38,200 שקל בחודש, השכר הממוצע המשוקלל של משק בית שמתגורר ברמת גן היה 20,973 של בחודש - נמוך ב-45.1% .מאידך, בבית שמש השכר הממוצע של משק בית שרכש דירה למגורים במסגרת תוכנית מחיר למשתכן היה 7,500 שקל בחודש, והשכר הממוצע משוקלל למשק בית שמתגורר בבית שמש היה 12,689 שקל בחודש - גבוה ב-69.2%.
"בשנים 2021-2022 בממוצע ארצי שווי דירה ממוצע משוקלל לאחר הצמדה למדד מחירי דירות חדשות היה כ-1.94 מיליון שקל, מחיר לרוכשים ממוצע משוקלל היה 1.3 מיליון שקל; וסכום ההנחה הממוצעת משוקללת היה 635,300 שקל".
פילוח אזורי
אולם פילוח אזורי מעלה כי באזור המרכז נמכרו, בין השנים 2021 ל-2022, 11,355 דירות במחיר ממוצע 1.66 מיליון שקל, בזמן שדירה בשוק החופשי נמכרת בכ-2.5 מיליון שקל, ורוכשי דירות בסבסוד ממשלתי זכו בהנחה שהגיעה לגובה של כ-850 אלף שקל. בתל אביב נמכרו 232 דירות במחיר 2.02 מיליון שקל, כאשר ממוצע מחיר דירה בעיר עמד על 2.9 מיליון שקל. מאידך, באזור הצפון והדרום ההנחה נאמדה בכ-470 אלף שקל והכ-430 אלף שקל בממוצע.
בתוך כך, הדוח מעלה כי משקל ההון העצמי וסיוע מהמשפחה ברכישת דירה ממוצעת במחוז מרכז ותל אביב היה הגבוה ביותר ועמד על 35%, ומשקל המשכנתה היה הנמוך ביותר מבין המחוזות 65%. ההסבר לכך הוא ככל הנראה הכנסה גבוהה יחסית של הרוכשים. "ככל שמחיר הדירה נמוך יותר - כך גדל משקל המשכנתה, וקטן משקל ההון העצמי והסיוע מהמשפחה. ייתכן כי בגין הכנסה נמוכה יחסית של הרוכשים", נכתב בדוח.
כמו כן, יצוין כי ההנחות הגבוהות במחיר דירות בתוכנית מחיר למשתכן הן לדירות בנות 4 ו-5 חדרים. כך, נוצר תמריץ לזוגות צעירים לרכוש דירות גדולות יחסית שיש להן עלויות תחזוקה, ארנונה, חשמל, ביטוח ועוד גבוהות יחסית.
כותבי הדוח מציינים כי "חלק מהדירות ששווקו במסגרת התוכנית היו בתוכניות לא בשלות, ומשך קבלת היתרי הבנייה נמשך זמן רב. בפועל, הזוכים בהגרלות הפסידו חלק מההנחה בגין משך הזמן, תשלום שכר דירה והתייקרות הדירה בגין הצמדה למדד תשומות הבנייה, או התייאשו".