דניאלה דנור / צילום: אילן סימן טוב
בתחילת העשור הקודם, קיבלה דניאלה דנור החלטה מהסוג שמשנה את החיים. דווקא אחרי שסיימה את שבע שנות לימודי הרפואה המפרכות, כולל סטאז' של שנה בסורוקה, היא החליטה לחשב מסלול מחדש, ולצאת לדרך אחרת. "היום אני מספרת לך את הסיפור הזה ואני מאוד ב'איזי', אבל זה ממש לא היה המצב שלי בקיץ 2012", אומרת דנור, שהתראיינה ל"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס.
היא נרשמה ללימודי עיצוב פנים, ומספרת: "אמרתי לעצמי, אוקיי אני בת 30. עד לפני רגע חשבתי שתהיה לי משכורת ופנסיה וכל מה שקשור לעבודה בבית חולים. פתאום כל הדבר הזה איננו ואני חייבת משהו ביד, איזושהי רשת של ביטחון. אני מרגישה שאין לי כלום. חשבתי עם בעלי והחלטתי לקנות דירה להשקעה".
● המשקיע שקנה דירה לכל אחד משלושת ילדיו, אבל בפורטוגל
● משקיעי הנדל"ן בורחים? ליו"ר לשכת השמאים יש המלצה ברורה עבורם
● דירה בבאר שבע או קרן השתלמות ל-20 שנה: איזו השקעה יותר משתלמת?
את באר שבע היא הכירה היטב מהלימודים ומהעבודה בבית החולים, ולכן הצעד המתבקש מבחינתה היה לבחון נכסים בבירת הנגב, שבאותם הימים קרצו מאוד למשקיעים. "המספרים שם היו טובים מאוד ואפשר היה לקנות דירות בסכומים שהיום באמת לא קיימים יותר", היא אומרת.
היתרון החשוב יותר מבחינתה היה שניתן היה לרכוש שם דירות בתקציב המצומצם שלה, שנע סביב 300 אלף שקל. "לא הייתה לי שום אופציה או דרך לקנות משהו במרכז. ואם כבר פריפריה, אז עדיף את באר שבע שאותה כבר הכרתי", היא מסבירה.
"למצוא בנכס יתרון שיבדל אותו מהתחרות"
לאחר חיפושים אינטנסיביים רכשה דנור דירת 2 חדרים בקרבת האוניברסיטה במחיר של 320 אלף שקל. "רכשתי סוג של דירת גן בשיכון כזה ישן", היא מספרת. הגישה לגינה כאלמנט ייחודי היא סוג של מאפיין שמלווה אותה מאז - למצוא בכל נכס להשקעה יתרונות שיוכלו לבדל אותו מנכסים דומים.
עם הידע שצברה מלימודי עיצוב הפנים בהם החלה, היא שרטטה מחדש את הדירה, וכחלק מהשיפוץ הנרחב שביצעה, היא הפכה אותה לדירת 3 חדרים שהושכרה בכ־2,200 שקל. לדבריה, התשואה השנתית עמדה על 6%־7%, שבדיעבד הייתה יכולה להיות גבוהה יותר, אלא שמבחינתה זו הייתה הצלחה מסחררת. היא הוכיחה לעצמה שהכיוון שבחרה היה נכון, ושבמידה רבה אותה דירה "פתחה לה את התיאבון", וגם לסביבה הקרובה שלה, שחלקם היו תחילה סקפטים בנוגע להשקעה המרוחקת משהו.
"הנכס הכי גדול שלי: דירת 52 מ"ר"
אחרי שראתה כי טוב, המשיכה דנור לעסקאות נוספות בבאר שבע. היא רכשה דירה לעצמה, וליוותה גם משקיעים, בעיקר מסביבתה הקרובה. אז גם פיתחה טעם מיוחד - השקעה בדירות קטנות: "לאורך השנים יצא לי להתנסות בדירות של 21 מ"ר, 23 מ"ר, 29 מ"ר ועוד - מיקרו־ליבינג. במשך הרבה מאוד זמן ההשקעה הכי גדולה שיצא לי להיות מעורבת בה הייתה בדירת 52 מ"ר".
"להרבה אנשים זו נקודת המוצא בכלל", מסבירה דנור, "הדירות הקטנות נולדו בתור אילוץ. פשוט לא היה לי תקציב לדירה גדולה אז נאלצתי להסתפק בהן ולהתחיל עם דירה קטנה. אז גיליתי שכל עוד אתה פותר לאנשים את כל הצרכים שלהם, המטראז' הופך להיות הרבה פחות רלוונטי. אם יש לאדם כל מה שהוא צריך והדירה נראית סופר חמודה ומהממת, פתאום המטראז' כבר לא כל כך חשוב".
"לתת ריהוט בסיסי, להוריד חסמים"
דנור אומרת שלדירה קטנה יש שני יתרונות חשובים: הראשון הוא המחיר הנמוך יחסית, והשני הוא מחיר השיפוץ שעשוי להיות אף הוא נמוך משמעותית בשל השטח הקטן. לדבריה, חשוב לסדר את הדירה נכון. "לא מזמן עשיתי איזשהו סטודיו של 23 מ"ר. הוא הגיע בתור חלל אחד וחדר רחצה. מבחינתי היה קריטי לייצר חדר נוסף נפרד. זה מייצר אפשרויות והשכרה לקהלים נוספים. נוסף לכך חשוב שיהיה מקום לכל דבר, גם אם הוא קטן. לא לוותר על פינת אוכל שיכולה לתפקד גם כפינת עבודה. חשוב גם ליצור פתרונות אחסון", היא אומרת, ומבקשת להצביע על 'טיפ' נוסף: נסו לרהט בעצמכם את הדירה.
"אני אוהבת לתת ריהוט בסיסי. צריך לעזור לקהל היעד של הדירות הללו בהורדת חסמים. הרבה פעמים זה אנשים צעירים או לחילופין דווקא אנשים מבוגרים. הכוונה היא לתת מוצר משודרג. מניסיוני, אנשים ישלמו קצת יותר ואתה גם תזכה בשוכר משודרג", היא אומרת.
מאז אמצע העשור הקודם, החלה דנור לפזול ליעדים נוספים מחוץ לבאר שבע, בעיקר בשל העובדה שהעסקאות שם הפכו לדבריה לפחות משתלמות. היא השקיעה בקבוצת רכישה בתל אביב ("גם כאן רכשתי את הדירה הזולה ביותר בפרויקט"), ולאחרונה בדירה קטנה בפולין. מבחינתה היא רואה יתרון לא רק בפיזור הגיאוגרפי, אלא גם בסוגי ההשקעות.
"אני מתייחסת להשקעות הנדל"ן שלי כמו לפירמידה. בבסיס יש את הדירות בבאר שבע למשל. העסקאות הן סולידיות, הכסף נכנס בכל חודש מול המשכנתה, ואין יותר מדי עליית ערך. במרכז של הפירמידה נמצאות עסקאות של עליית ערך כמו הדירה בתל אביב. אין עליה תשואה מהיום הראשון, לכן זה משהו מעט יותר ספקולטיבי - בשביל לממש את הרווח בעתיד, ככל שיהיה, אצטרך לממש את הנכס. בקצה של הפירמידה נמצאות העסקאות הסופר־ספקולטיביות, כמו הדירה הזאת בפולין שאני עוד לא יודעת מה יהיה איתה בעתיד. זה Wild card. כל אחד שיחליט בעצמו על התמהיל שלו".