פרויקט הדולפינריום / הדמיה: משה צור אדריכלים
עיריית תל אביב־יפו דרשה היטל השבחה של כ-17 מיליון שקל מיזמי פרויקט הדולפינריום, בשל הקלה שהעניקה בבניית המרתפים במתחם; השמאי המכריע עומר סרחאן קבע: אין השבחה, והיזמים לא ישלמו דבר.
פרויקט הדולפינריום נמצא לחופה הדרומי של העיר, באזור רציף הרברט סמואל. הוא מוקם כחלק מיוזמה לפינוי המתחם הידוע, אשר שימש בין היתר כאטרקציה ימית, כמועדון בילוי וכאולם אירועים. פינויו נעשה במטרה לאפשר את השלמת פיתוח מקטע הטיילת וחוף הים בנקודה זו, וכחלק מהיוזמה יוקמו בסמוך שני מגדלים שישמשו למגורים ולמלונאות.
● עסקת הענק של מגדל: רוכשת 50% מבניין בת"א ב-230 מיליון שקל
● שלמו 2% ממחיר הדירה: המבצעים בשוק הנדל"ן עולים מדרגה, וגם הסיכון
● משרד אחד, 3,900 עורכי דין: מגה-מיזוג בארה"ב מאותת על המגמה העולמית בענף
היזמית של פרויקט המגדלים היא חברת סיגייט נדל"ן, שבין המשקיעים בה הם שמואל חרל"פ, משפחת ברונפמן, סר רונאלד כהן, יונתן קולבר וצבי ברק. הוא מנוהל על ידי הרצל חבס, לשעבר בעלי חברת חבס, ואורית פרידמן ויסמן. החברה כבר שילמה בעבר היטל השבחה בגין אישור התוכנית להקמת הפרויקט, על סך של כ־370 מיליון שקל, ולאחרונה ביקשה עיריית תל אביב־יפו תשלום נוסף, הנובע לדבריה מהשבחה בגין הקלה בבניית המרתפים.
"ההקלה - בשל כורח הנסיבות ולא לטובת שיפור תכנוני"
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, שיוצגה בהליך על ידי שמאית גלית אציל לדור, קבעה כי בעקבות אישור הקלה להקמת מרתפים בפרויקט, אשר אפשרה הקמה של ארבע קומות תת־קרקעיות במקום חמש, נוצרה השבחה בשיעור של כ־34.7 מיליון שקל, המשקפים את החיסכון בעלויות ההקמה. בהתאם לכך, יש לחייב את היזמים בתשלום של כ־17.3 מיליון שקל (מחצית מההשבחה).
החברה, שיוצגה על ידי שמאי יצחק שפיגל, טענה מנגד כי אישור ההקלה לא גרר עליית ערך בנכס, וכי היא נובעת מצורך הנדסי הקשור בנוכחות מי תהום באזור: "רציונל ביצוע השינוי במרתפים הוא הצורך הבסיסי בעיגון הפרויקט ב'קופסא אטומה'", נכתב בהסבר בפני השמאי המכריע, "בשל כל המשמעויות המתבקשות בסמיכות למי תהום, הכוללות הגנה מרבית על איכות הסביבה ועל מבנים סמוכים (כמו מסגד חסן בק)". עוד טענו אנשי סיגייט כי אף נוצרה תוספת עלויות בפרויקט, בשל עבודות נוספות שנדרשו בעקבות אישור ההקלה.
השמאי המכריע סרחאן קיבל את עמדת החברה כי ההקלה נבעה מצורך הנדסי, בעקבות בקשת הוועדה המקומית טרם אישור התוכנית להוסיף 300 מקומות חניה לטובת הציבור. תוספת כזו דרשה על פניו את העמקת החפירה, אשר "מעלה באופן משמעותי את הסבירות ליצירת מפגע סביבתי". לכן הוחלט בסופו של דבר להגדיל את תכסית המגרש (כלומר להרחיב את שטח הבנייה האפשרי), במטרה "לחסוך" בהעמקת החפירה ולהגיע לארבע קומות תת־קרקעיות ולא לחמש.
"התרשמתי כי השינוי אשר נערך לאחר קבלת היתר החפירה והדיפון המקורי מקורו בכורח הנסיבות ולא בהכרח בהחלטה מאוחרת לשיפור תכנוני", ציין השמאי המכריע. "התעמקתי בדו"חות ההנדסיים ושוכנעתי כי ניוד הזכויות תוך שינוי התכסית אינו מיצר השבחה. מלכתחילה נראה כי מדובר בעלות עודפת, בשל החניות הציבוריות שנקבעו בתוכנית. מכאן איני מוצא כי במקרה הנדון מתן ההקלה מעמיד בנכס השבחה".
עשרות דירות נמכרו במאות מיליונים
פרויקט מתחם הדולפינריום יכלול שני מגדלים בני 25 קומות, כ־22,000 מ"ר שטחי מגורים ב־230 יחידות דיור, כ־23,000 מ"ר שטחי מלונאות, כ־2,000 מ"ר שטחי מסחר ועוד כ־900 מ"ר שטחים לטובת מבני ציבור. את המלון תנהל רשת מנדרין אוריינטל הבינלאומית.
הדירות יהיו בשטח 75 עד 300 מ"ר, וכבר כיום נמכרו כמה עשרות מהן, בסכום כולל של יותר מחצי מיליארד שקל, ובמחיר למ"ר שמוערך ב־100 אלף שקל לפחות. הפרויקט זוכה לליווי פיננסי מצד בנק דיסקונט וחברת הביטוח הראל, בהיקף של כשלושה מיליארד שקל: 700 מיליון עבור הקמת המלון, והיתר לטובת ביטוח ערבויות חוק מכר מול רוכשי הדירות.