גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסיפור מאחורי קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה פנטסטית למשקיעים והגיעה לסף קריסה השבוע

בתחילת העשור הקודם, זיהתה קרן הנדל"ן הגשמה צורך של בעלי הון נזיל לייצר לעצמם תשואות גבוהות בסביבת הריבית האפסית ● אלא שבשנים האחרונות היא מזוהה בעיקר עם פרויקטים מפסידים ותביעות של משקיעים מאוכזבים, שהובילו אותה השבוע לפנות להגנת ביהמ"ש

שכונת קילבורן, לונדון, שבה הוקם פרויקט בהשקעת הגשמה / צילום: Shutterstock
שכונת קילבורן, לונדון, שבה הוקם פרויקט בהשקעת הגשמה / צילום: Shutterstock

יותר משש שנים חלפו מאז הגישה קרן הגשמה תשקיף הנפקה בבורסה בתל אביב, שחשף את נתוני פעילותה של קרן ההשקעות בשנת 2009. הגשמה, אותה הקימו אבי כץ וחנן שמש, לצד שותפים נוספים, היטיבה לזהות צורך של משקיעים בעלי הון פנוי לייצר לעצמם תשואות גבוהות בעולם של ריביות אפסיות, והציעה להם לקחת חלק בהשקעות יזמיות בתחום הנדל"ן.

הכי גבוהה מאז 2006: המספרים מאחורי העלאת הריבית, והאם הגענו לשיא?
המשכנתה שוב מתייקרת: מה יקרה להחזר לאחר עוד העלאת ריבית? | ניתוח

הנתונים ההיסטוריים שחשף התשקיף אודות פעילותה של הקרן מאז היווסדה היו מרשימים למדי: גיוסי הון של למעלה מ־2 מיליארד שקל מאלפי משקיעים פרטיים, שמימנו עבורה ביצוע של מאות השקעות בפרויקטים, בעיקר בחו"ל. עוד נמנו בתשקיף 65 אקזיטים שכבר ביצעה הקרן עד אז, שהניבו תשואה שנתית ממוצעת גבוהה מאוד למשקיעיה, של 14.7% נטו.

 

גם בפרויקט שאותו נועד לממן גיוס ההון של הגשמה מינואר 2017, בגינו פורסם התשקיף, הובטחו תשואות מופלאות למשקיעים. מדובר היה בהריסת מבנה קיים, ובהקמת בניין מגורים בן 60 דירות במקומו בשכונת קילבורן שבלונדון. הקרן ביקשה לגייס 32 מיליון שקל עבור השלמת ההון העצמי בפרויקט, וצפתה כי המשקיעים בו יזכו לתשואה שנתית של 19%, לפני מס ולאחר ניכוי דמי ניהול והוצאות עסקה. לא פלא, אפוא, שהמכרז להנפקת יחידות השתתפות בפרויקט זכה להתנפלות המונית - ובתוך פחות משעה, הבטיחה הקרן את גיוס מלוא הסכום המבוקש ממשקיעים פרטיים, ללא גופים מוסדיים.

אלא שהגשמה, כמאמר הקלישאה המתבקשת, התקשתה להגשים בשנים הבאות, בהן עלה שמה לכותרות בעיקר בקשר לתביעות שהוגשו נגדה מצד משקיעים מאוכזבים, בגין הפסדיהם בפרויקטים שלה שבהם נטלו חלק. כך, בדוח האחרון למשקיעי פרויקט קילבורן נכתב כי בדצמבר 2020, "העמיד הבנק המממן לפירעון מיידי את מלוא היתרה הבלתי מסולקת של ההלוואה שנטלה שותפות הנכס לצורך רכישתו, ומינה מנהל מיוחד. בהתאם, הודיע התאגיד כי להערכתו, צפוי הפסד מלא של השקעת בעלי יחידות ההשתתפות בו".

על רקע זה, לא רבים הופתעו כשביום שני השבוע, פנתה הקרן לבית המשפט בבקשה לעיכוב הליכים ופתיחה בהליכי זימון של אסיפות נושים לגיבוש הסדר חוב. בעיתוי סמלי, הודיע בסמוך לכך נגיד בנק ישראל על העלאה נוספת של הריבית במשק, והזכיר בכך, למי שצריך, שהימים של חגיגות גיוסי ההון של קרנות השקעה אלטרנטיביות דוגמת הגשמה ודומותיה, בריבית האפסית, הם נחלת העבר.

הבקשה הוגשה לאור הצפי כי "בזמן הקרוב משאביה הכספיים של החברה יגיעו לכדי מיצוי, היא תיקלע לחדלות פירעון תזרימית ולא תוכל להמשיך בפעילותה כעסק חי". אם בית המשפט לא יספק את ההגנה, חוששת החברה שפעילותה תיגדע ו"המשקיעים בפרויקטים הפעילים עלולים לאבד את כספי השקעתם ורווחיהם".

בבקשה שהגישו לבית המשפט עורכי הדין של הגשמה ממשרד גולדבלט, גינדס, יריב, הם מציינים כסיבה למצבה העגום את גל התביעות שהוגשו נגד הקרן, "שפגעו במוניטין החברה, הביאו לירידה בהיקף הגיוסים וגרמו להוצאות משפטיות רבות". גורמים אלה התווספו, לדברי הגשמה, "להשלכות הקשות ממשבר הקורונה ומאירוע הברקזיט (פרישת בריטניה מהאיחוד האירופי) אשר גרמו לירידה בהשקעות ובגיוסים ולהתארכות משך ביצוע הפרויקטים בישראל, באנגליה ובארה"ב. כל אלו העמיסו על הוצאות החברה ופגעו ברווחיה".

בבקשה נכתב, בין היתר, כי לקרן עצמה אין נושים או חובות שלא נפרעו, אך יש לה תשלומים שוטפים לספקי השירותים שלה. מנהלי הקרן מבקשים עיכוב הליכים לשלושה חודשים, שימנע פתיחת הליכים נגדה, ולמנות לה מנהל הסדר מנוסה בתחום, זאת כדי לגבש הסדר מול המשקיעים. לדברי הקרן, היא מנהלת כיום 36 השקעות פעילות, שהחזר למשקיעים בגינן צפוי להסתכם ב־180 מיליון שקל.

"החוקים השתנו וצמצמנו השקעות בארה"ב"

הגשמה הוקמה בשנת 2009, על־ידי אבי כץ (שהקים בין היתר גם את רשת בתי הקפה המוזלים קופיקס) ועו"ד חנן שמש. הקרן החלה את פעילותה בתקופה שלאחר המשבר הפיננסי העולמי של 2008, שהתאפיינה, כאמור, בחיפוש של משקיעים אחר אפיקים מניבי תשואה, על רקע סביבת הריבית הנמוכה, גם אם הללו היו עתירי סיכונים.

אבי כץ / צילום: שלומי יוסף

חנן שמש, יו''ר הגשמה / צילום: אילן בשור

את דרכה החלה בהשקעות בארה"ב, על רקע מחירי הנדל"ן האטרקטיביים. כשהמחירים שם התחילו לעלות, עברה הגשמה להשקיע בלונדון ובשווקים נוספים. "השוק בארה"ב היה אז בהיי מטורף", סיפר לימים כץ בראיון לגלובס. "אבל לאחר מכן השוק התייצב, החוקים השתנו והגשמה צמצמה השקעות באזורים האלה. למעשה, מאז 2011 אין לנו השקעות בארה"ב. אבל יש נכסים שלא הצלחנו למכור".

במשך לא מעט שנים המודל הזה עבד היטב: הגשמה הניבה תשואה מצוינת למשקיעים שהפקידו בידיה מאות אלפי שקלים כל אחד, בין אלה לא מעט כלכלנים, רואי חשבון ועורכי דין. אלא שבשנים האחרונות, עם הרעת הביצועים העסקיים, חלו גם קלקולים הולכים ומצטברים ביחסי הקרן עם חלק מהמשקיעים, ובמקרה מסוים גם מול רשויות החוק.

באוקטובר 2021, הגיעה רשות ניירות ערך להסדר אכיפה מינהלי עם יו"ר הגשמה, חנן שמש, ומנכ"ל הקרן (דאז) רון ברקוביץ', בעקבות חקירה פלילית שנפתחה נגד השניים בספטמבר 2019, בחשד לביצוע עבירות דיווח בנוגע להסכם עם היזם האמריקאי גרי דרגול. לפי החשד, הגשמה החזיקה במידע שלא מיטיב עם היזם ופעילותו העסקית, אך לא סיפקה אותו למשקיעים. ההסדר היה כרוך בקנס של 1.5 מיליון שקל.

נפלה בשוק הנדל"ן של לונדון

החריקות במודל לא פסקו, הפסד רדף הפסד ותביעה רדפה תביעה. נראה כי הסיבה המרכזית לכך הייתה החדירה לשוק הנדל"ן בלונדון. בקרן תולים את ההפסדים בגורמים שלא בשליטתם: הברקזיט, עליית הריבית, יזם מקומי שנקלע לקשיים וגם הקורונה. כך או כך, בשנים האחרונות ספגה הגשמה עשרות תביעות מצד מאות משקיעים, המתייחסות לעשרות נכסים בארה"ב ובלונדון, בהן נטען כי לא די שלא קיבלו את התשואה המצופה, הם גם איבדו את כספי הקרן שהשקיעו על סמך מצגי שווא שנמסרו להם.

נגד הגשמה הוגשה לפני כשלוש שנים בקשה לתובענה ייצוגית, בטענה לשיווק פרויקטים ללא תשקיף בניגוד לחוק ניירות ערך לכאורה. בנוסף, תלויות נגדה כיום עוד 40 תביעות מצד משקיעים בפרויקטים שונים בסכום של 317 מיליון שקל, מרביתן לפי הקרן מצויות בשלבים מקדמיים. מפירוט החובות שלה בבקשה עולה שיש לה חוב פתוח לרשות ניירות ערך, בגין קנס מינהלי שהוטל עליה בסך של 868 אלף שקל. כמו כן, הוצאה לה שומת מע"מ בגין שנים קודמות בסכום של 21 מיליון שקל, עליה ערערה הקרן.

בדיווח האחרון למשקיעי הפרויקט, מפברואר השנה, נחשפה ההידרדרות בביצועי הקרן. נמסר בו כי נכון לאותו מועד, צורפו כ־32 אלף איש למאגר המשקיעים שלה ב־248 פרויקטים שניהלה בישראל, ארה"ב, קנדה, לונדון ועוד. עוד צוין בדיווח כי בסך־הכול, גייסה הקרן ממשקיעיה כ־3 מיליארד שקל מאז היווסדה, והחזירה להם כ־2.1 מיליארד שקל. התשואה השנתית הממוצעת ב־200 פרויקטים שהושלמו צנחה ל־6.76%, כאשר מתוכם 41 הסתיימו בהפסד ו־10 נוספים באיזון.

בראיון שנתן בעבר לגלובס, אמר אבי כץ כי "מי שהפסיד בהגשמה - אני מבין את הכעס. אני לא ישן בלילה בגלל זה. היו לנו למשל שבע השקעות עם יזם בקנדה שנקלע לקושי, חצי שנה לא הייתי בבית כדי להציל את הפרויקט. תשאלו את אשתי לשעבר, היא תגיד לכם שבגלל זה התגרשנו. אין פרויקט שהלך בלי בעיות".

עוד כתבות

וול סטריט / צילום: Shutterstock

וול סטריט ננעלה בשיאים חדשים בעקבות דוח התעסוקה שהפתיע לטובה

נאסד"ק עלה ב-1% ● הנשיא טראמפ אמר שג'רום פאוול "צריך להתפטר מיד" בפוסט שפרסם אתמול בלילה ברשת Truth Social ● תשואות האג"ח עולות והדולר מתחזק ● הסיכויים להורדת ריבית בקרוב ירדו דרמתית ● דרמה כלכלית בבריטניה: שרת האוצר, רייצ'ל ריבס, פרצה בבכי בפרלמנט ● בורסות אירופה ננעלו בעליות ● מחר לא יתקיים מסחר בוול סטריט לרגל יום העצמאות במדינה

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

חזית המדע. מיפוי האקספוזום / צילום: Shutterstock

400 חוקרים השיקו את אחד הפרויקטים השאפתניים של המדע: מיפוי האקספוזום

הפרויקט, שהוכרז במאי השנה באירוע גדול של אוניברסיטת ג'ונס הופקינס, נועד למפות את כל הגורמים שאנחנו נחשפים אליהם לאורך החיים ומשפיעים על הבריאות שלנו - מחיבוק ועד חומרי הדברה ● האם טכנולוגיות חדשות יאפשרו להשלים את המשימה? שלוש חוקרות של התחום מסבירות למה הפרויקט מלהיב כל כך ומספרות על ההישגים שכבר הגענו אליהם

נתב''ג. הישראלים חזרו להזמין חופשות / צילום: ap, Matias Delacroix

רוב החברות הזרות לא יחזרו לנתב"ג בקיץ. לאן בכל זאת תמצאו טיסה בפחות מ-200 דולר

על אף המספר המצומצם של חברות התעופה שפועלות כיום מנתב"ג, עדיין ניתן למצוא כרטיסי טיסה ברגע האחרון במחירים יחסית זולים, בעיקר ליעדים קרובים כמו קפריסין ויוון ● ייתכן שפתיחתו מחדש של טרמינל 1 באוגוסט יזרז את חזרתן של חברות הלואו קוסט, מה שיגדיל את היצע הטיסות

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

הנשיא טראמפ / צילום: ap, Jacquelyn Martin

טראמפ: "ייתכן ותהיה עסקת חטופים עד שבוע הבא"

גורם ישראלי אישר כי ישראל קיבלה את המסמך ופרטיו נלמדים, לפי הדיווחים, חמאס העביר תשובה שכוללת "בקשה לתיקונים קלים" • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

צילום: Shutterstock, Rita Kapitulski

השכר הממוצע טיפס לכמעט 14 אלף שקל באפריל. מה קרה בהייטק?

מנתוני הלמ"ס עולה כי השכר הממוצע למשרת שכיר בישראל בחודש אפריל הגיע ל-13,905, עלייה של 3.6% לעומת אפריל 2024 ● מספר משרות השכיר של ישראלים עמד על כ-4.1 מיליון, עלייה של 2.1% לעומת אפריל אשתקד ● בהייטק, השכר הריאלי דווקא נמצא בירידה

שמואל דונרשטיין / צילום: אייל טואג

אחרי תשע שנים, פועלים אקוויטי נפרד מהחזקותיו ברב בריח: מיהם המוסדיים שרכשו?

בית ההשקעות מור ולצידו סדרה של קרנות גידור רכשו מניות רב בריח בסכום של 55 מיליון שקלים ● המכירה התבצעה בדיסקאונט של כ-10% ממחיר השוק, אך עדיין גבוה ב-57% ביחס לשער מניית רב בריח מלפני כשנה

גירושים. שיתוף נכסים עשוי להיווצר גם בלי כוונה מפורשת / אילוסטרציה: Shutterstock

ביהמ"ש הכריע: בעל ישלם לגרושתו 50 מיליון דולר - "אחד המקרים המקוממים"

סכסוך גירושים באלפיון העליון הוביל להכרעה דרמטית נגד מי שנקבע כי השתמש במומחיותו למקלטי מס ונאמנויות, כדי להסתיר רכוש משפחתי בהיקף של 75 מיליון דולר ● האישה צפויה לקבל כמחצית מהרכוש ומהבית, ובסך-הכול כ-50 מיליון דולר ● עורכי דינו של הבעל: "בפסק הדין נפלו טעויות חריפות, נערער"

תיקון והתנצלות

פופקורן. ליאור פרנקל בשיחה עם אור רז / צילום: לירון ויסמן

רוצים לקדם את האינטרסים שלכם במקום העבודה? הטיפ שאסור לכם לדלג עליו

הפודקאסט הפופולרי פופקורן מגיע לגלובס במדור חדש על עולם העבודה • "אתם לא מבינים כמה בכירים עובדים בפוליטיקה ארגונית", אומר אור רז, מנכ"ל ובעלים של קבוצת לדעת, מלווה ומפתח מנהלים בחברות הייטק ופיננסים • בשיחה עם ליאור פרנקל הוא מסביר איך תצליחו להעביר את הקולגות שלכם צד בשולחן הדיונים ● פופקורן

גל קרובינר, מנכ''ל פאגאיה / צילום: יח''צ פאגאיה

מנכ"ל פאגאיה רוצה לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים

שלוש שנים לאחר הדרמה שנלוותה להנפקת פאגאיה בנאסד"ק, מציגה החברה לראשונה רווח נקי ● גל קרובינר, מנכ"ל ואחד ממייסדי החברה, מסמן יעד שאפתני: "להוכיח שאפשר לבנות חברת פינטק של עשרות מיליארדי דולרים מישראל" ● ההמלצה שלו ליזמים צעירים: "להשקיע בבחירת השותפים, ולהבין שזה כמעט כמו נישואים"

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

נווה אביב כפר שמריהו של ישראל קנדה / צילום: אלדד רפאלי

הריזורטים החדשים: כך הפך הדיור המוגן היוקרתי לשוק תחרותי במיוחד

ענף הדיור המוגן נחשב יציב, צומח ומבוסס דיירים "שבויים" לאורך שנים, מה שמוביל עוד ועוד שחקנים להיכנס אליו - מחברות נדל"ן ועד גופים מוסדיים ● בסגמנט היוקרה מדובר במוצר שממותג, ממוצב, משווק ומפורסם באופן חווייתי ומציע משירותי ספא ועד מסעדות גורמה

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

אנה וינטור בשבוע האופנה בפריז. תובענית / צילום: Reuters, Benoit Tessier

על המלכה הבלתי מעורערת של עולם האופנה שפרשה השבוע מווג

אחרי יותר משלושה עשורים הכוהנת הגדולה של עולם האופנה פורשת מעריכת ווג ● אבל לא צריך להספיד כל כך מהר את האישה שעל פיה יישק דבר, אנה וינטור מקבלת קידום ותמשיך להיות האורים והתומים של המסלול ● עכשיו נותרת השאלה מי יצליח להכנס לנעלי המנולו שלה?