משפט נדל''ן: ויכוח על גודל התוספת לדירה בתמ''א הגיעה עד לבג''ץ / איור: Shutterstock
11 נגד אחת, ערעור לבית המשפט המחוזי, עתירה לבג"ץ שכללה גם בקשה לזימון של שר המשפטים ושל יו"ר ועדת החוקה - וסיפור אחד קטן שממחיש את האתגר הגדול שבקידום פרויקטי התחדשות עירונית.
המדובר הוא בפרויקט תמ"א 2/38 (הריסה ובנייה) ברחוב זכרון יעקב 16 בתל אביב, סמוך לכיכר המדינה. על פי הסיכום עם היזם, חברת משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות, ייהרס הבניין הקיים, שבו 12 יחידות דיור, ובמקומו יוקם בניין חדש בן 26 יחידות דיור, 14 מהן בבעלות היזם. על פי ההסכם יהיו זכאים כלל הדייירים למרפסת בשטח 12 מ"ר ולחניה צמודה, וכן "יעלו" שתי קומות מעלה בבניין החדש, לעומת הקומה שבה נמצאת דירתם כיום.
● קניתם מחסן בבניין מגורים? כדאי שתיזהרו
● השכונות המובילות בתמ"א 38: איפה אוכלסו יותר מ-70 פרויקטים והעיר המפתיעה מהצפון
● הסיפור מאחורי קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה פנטסטית למשקיעים והגיעה לסף קריסה השבוע | ניתוח
עוד קובע ההסכם כי התוספת לכל דירה עבור הדיירים הקיימים תיקבע בהתאם לגודלה של הדירה הנוכחית, שכן בבניין שלושה טיפוסי דירות. כך נקבע המנגנון: לדירה גדולה, בשטח כ־100 מ"ר, יתווספו 23 מ"ר; בעוד שלדירה בינונית בשטח כ־70 מ"ר, ולדירה קטנה בשטח כ־60 מ"ר, יתווספו 19 מ"ר. עניין זה הוא סלע המחלוקת העיקרי בין הצדדים, שכן לטענת הדיירת אשר נתבעה על ידי כל 11 בעלי הדירות האחרות, דירתה צריכה לקבל את אותה התוספת שמקבלות הדירות הגדולות.
"שטח ההרחבה אמור להיות שווה"
11 בעלי הדירות פנו, כפי שמורה החוק, אל ערכאת הפיקוח על רישום המקרקעין. התובעים מהווים 91.6% מכלל בעלי הדירות בבית המשותף, וצמודים לדירותיהם יותר מ־93% מחלקי הרכוש המשותף. הם טענו בפני המפקחת הבכירה על רישום מקרקעין, דגנית קציר־ברין, כי התנגדות הנתבעת מונעת את הוצאת הפרויקט לפועל ואינה מאפשרת לבעלי הדירות המעוניינים בקיומו ליהנות מההטבות הגלומות בו, ו"חושפת אותם לסכנה של ממש כתוצאה מאירועים ביטחוניים ורעידות אדמה".
מנגד טענה הנתבעת, עו"ד הלן אייזן, כי ההסכם עם היזם יוצר מצב חדש אשר "פוגע מהותית בזכויות של הנתבעת, שכן שטחן של דירות גדולות חזיתיות יעמוד על 123 מ"ר, ואילו כל דירה בינונית עורפית שטחה יעמוד על 90 מ"ר". היא מציינת כי כתוצאה מכך הפרש השטח החדש, בין הדירות הגדולות לבינוניות, גדל ל־33 מ"ר, לעומת 20.60 מ"ר כיום.
לגישתה, שטח ההרחבה אמור להיות שווה, ועוד היא מציינת כי עובדה זו מצויה באחריות היזם ולכן הוא אמור להיות זה שיעניק מענה בנושא. "הנתבעת אינה מתנגדת לעצם הפרויקט, אלא לאפליה המהותית הנ"ל, המהווה פגיעה בזכויותיה הקנייניות", היא מבהירה. עוד טענה הנתבעת כי "התובע האמיתי" בהליך הוא היזם ולא הדיירים, וכי אליו יש להפנות את הטענות.
בעניין זה קבעה המפקחת קציר־ברין כי יש לסלק על הסף את טענת התובעת: "סעיפים 72 ו־73 לחוק המקרקעין גודרים את סוג העניינים ואת חוג הזכאים להתדיין בפני המפקחת. במסגרת חוק המקרקעין, רשאים לתבוע ולהיתבע הבאים: בעל דירה (לרבות מחזיק מטעם בעל הדירה), נציגות הבית או מתחזק. הגם שליזם, מן הסתם, אינטרס בפרויקט, הוא אינו נמנה עם חוג הזכאים להתדיין בפני המפקח, ועל כן הוא אינו צד להליך בפניי ואינו זכאי להיות צד להליך זה".
לעניין טענותיה של הדיירת לגבי ההסכם עצמו, קבעה המפקחת קציר־ברין כי על פי הפסיקה, השוויון הרלוונטי לבחינה הוא השוויון המהותי ולאו דווקא השוויון הכלכלי, וקבעה: "איני סבורה כי עצם העובדה שהשטח המתווסף לדירות אינו זהה לחלוטין מהווה הפרת השוויון".
בהתאם לכך קבעה כי אם הנתבעת לא תחתום על ההסכם, בתוך שבעה ימים מיום קבלת פסק הדין, יוכל עורך הדין רן ברא"ז, שותף מנהל במשרד לוי טילר, נרדיה, הר צבי, ברא"ז ושות', המייצג את הדיירים התובעים בהליך, להתקשר ולחתום בשמה של הדיירת הנתבעת על כל המסמכים הדרושים. למרות זאת, ובעיקר על רקע החקיקה הקיימת, החליטה הדיירת שלא לוותר ולהמשיך לערכאות הגבוהות יותר.
ערעור למחוזי ועתירה לבג"ץ במקביל
עו"ד אייזן הגישה ערעור על החלטת המפקחת קציר־ברין לבית המשפט המחוזי בתל אביב, ובין היתר טענה כי המפקחת שגתה בהחלטתה לדחות את הבקשה לצירוף היזם להליך. במקביל פנתה המערערת גם לבג"ץ - מהלך שאינו שכיח במיוחד בהליכים אלו, במטרה אחת מרכזית: להביא לשינוי חוק המקרקעין, כך שיעניק למפקחת על המקרקעין סמכות גם על היזם.
בעתירתה לבג"ץ כללה העותרת את שר המשפטים, יריב לוין, וגם את יו"ר ועדת חוקה חוק ומשפט בכנסת, ח"כ שמחה רוטמן, בבקשה שינמקו מדוע לא הקנו או לא התכוונו להקנות למפקח על רישום מקרקעין סמכות על היזם, ומדוע לא יתקנו את סעיפי החוק בהתאם. "קיים פער כוחות עצום בין הרוב והיזם מצד אחד לבין המיעוט מצד שני, מכל הבחינות", כתבה בעתירה. "זו סיבה נוספת המחייבת שהיזם יהיה צד לסכסוך".
בשיחה עם גלובס אמרה העותרת, עו"ד אייזן: "לא יכול להיות שהאדם הכי משמעותי בפרויקט כזה, זה שהורס ובונה, שמממן, שנותן בטוחות, דמי שכירות, שמתמודד עם נטל המיסוי, שמקבל לידיו דירות חדשות - לא נמצא בסמכות המפקח על המקרקעין. את זה ביקשתי לתקן דרך חקיקה.
"נוצר מצב שבו הדייר, 'הסרבן' כביכול, מגלה שאין לו לאן ללכת, אין לו למי לפנות. גם הליכים בבתי המשפט מקפחים את המיעוט בתמ"א 38, כשמאפשרים ערעור בפני שופט אחד בלבד, ואילו בהליכים אחרים הערעור מתבצע בפני הרכב של שלושה שופטים. כל זה ממחיש עד כמה יכול הרוב לעשות מה שהוא רוצה עם הזכויות שהוא מקבל במסגרת תמ"א 38, כולל קיפוח של המיעוט. ומתי פונים לבג"ץ? כשהשלטון פוגע במיעוט, לכן פניתי אני אליו".
המהלכים נדחו במחוזי ובבג"ץ
בסופו של דבר נדחו שני הצעדים שנקטה הדיירת - הן במחוזי והן בבג"ץ. שופטת בית המשפט המחוזי, לימור ביבי, קבעה בהחלטה על הערעור נגד קביעת המפקחת כי אין ממש בטענות המערערת, וחייבה אותה בהוצאות משפט בסך 10 אלף שקל. בג"ץ קבע כי "דין העתירה על כל חלקיה להידחות על הסף, אף מבלי צורך בתגובה מאת המשיבים", קרי שר המשפטים לוין וח"כ רוטמן, והשיתה על העותרת הוצאות משפט בסך 2,500 שקלים.
בהחלטת בג"ץ נכתב כי "כאשר מתעוררת שאלה בדבר פרשנותו הנכונה של החוק, אין מקום לשוב ולפנות אל המחוקקים בדרישה כי יבארו מה הייתה כוונתם וכי יכריעו בסוגיה הפרשנית. תפקידו של בית המשפט לעשות כן, באמצעים הפרשניים המקובלים. אין זה מתפקידו של בית המשפט לשנות או להוסיף סעיפי חוק, וככלל אין זה גם מתפקידו להורות לרשות המחוקקת לעשות כן.
"נראה כי תכלית העתירה היא לעקוף את הפרשנות שנתנו הערכאות השיפוטיות לסמכות המפקחת. אם העותרת סבורה שפרשנות החוק על ידי המפקחת ועל ידי בית המשפט היא שגויה - עליה להשיג על קביעות אלו בדרכים המקובלות, ולא בדרך עקיפה על ידי הגשת עתירה לבג"ץ".
סוף הסיפור? לא בטוח: העותרת ציינה בשיחתה עם גלובס שאין בכוונתה לוותר, וכי תנסה לפעול בדרכים אחרות לתיקון החקיקה הרלוונטית ולשינוי ההחלטה בעניינה.