קניתם מחסן בבניין מגורים? כדאי שתיזהרו

הכותב שותף במחלקת הליטיגציה במשרד ארנון, תדמור-לוי

במסגרת העלייה התלולה והעקבית של מחירי הנדל"ן, אנו נחשפים מעת לעת לכל מיני עסקאות מקוריות. כזו היא, למשל, רכישת מחסן (בלבד) בבניין מגורים, ובפרט בבנייני מגורים בעיר תל אביב.

● קרן הנדל"ן שהבטיחה תשואה פנטסטית אך הותירה רבים ממשקיעיה בידיים ריקות
● שתי עסקאות ענק ביומיים: איך נראה ה"נורמלי החדש" בשוק הנדל"ן?
● הקרב בין בנק לאומי ומזרחי טפחות: לאן הולכות המשכנתאות החדשות?

לכאורה זו יכולה להיות עסקה מעניינת. מחד, מחסן בבניין מגורים יעלה מן הסתם משמעותית פחות מדירת מגורים באותו בניין, בשל היותו מחסן ובשל גודלו הקטן. מאידך, הזכויות הנלוות למחסן (כמו למשל זכויות ברכוש המשותף של בניין המגורים) יכולות להיות שוות הון נכבד לבעלים, בפרט אם מתוכנן בטווח הנראה לעין פרויקט התחדשות עירונית בבניין. נוסף לכך, לא מעט בעלי זכויות במחסן "משדרגים" את אותו נכס שבבעלותם והופכים אותו ליחידת מגורים (בין שבדרך חוקית יותר, ובין שבדרך חוקית פחות, שתמיד אינה מומלצת, אבל נסתפק בהערה זו).

אלא שרכישת מחסן בבניין מגורים עלולה, במקרים לא מעטים, לגרום למפח-נפש גדול מאוד לרוכש בדמות היעדר אפשרות לרשום את זכויות במרשם המקרקעין.

והנה לאחרונה, בית המשפט העליון חידד הלכה בדבר המשמעות הקניינית שיש לתת (אם בכלל) לעסקה לרכישת מחסן בבניין מגורים, כאשר הרוכש הוא לא בעל דירה באותו בניין.

עובדות המקרה: המערער רכש כמה מחסנים בבניין מגורים. מוכר המחסנים היה בעלים של דירה בבניין, שלה הוצמדו המחסנים בחוזה הרכישה שלו מהחברה הקבלנית. המוכר החליט למכור את המחסנים לאדם אחד (המערער) ואת הדירה עצמה (ללא המחסנים) לאדם אחר.

עובדה חשובה נוספת היא שבניין המגורים המדובר טרם נרשם בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף, והמחסנים, כמו דירת המגורים עצמה, לא נרשמו בנפרד במרשם (יש המון בנייני מגורים בישראל שטרם נרשמו כבתים משותפים. חלקם גם לא יירשמו כנראה לעולם).

על אף שלא הייתה כל מחלוקת לפיה המערער רכש את המחסנים בתמורה מלאה, בסופו של דבר לא ניתנה לו האפשרות לרשום את זכויותיו על המחסנים במרשם המקרקעין. וכל כך למה? כי מחסנים שנועדו מלכתחילה לשימוש בעלי הדירות בבניין נחשבים לרכוש משותף (גם אם בניין המגורים טרם נרשם כבית משותף); ורכוש משותף ניתן להצמיד אך ורק לדירה בבניין (בהתקיים התנאים הקבועים בדין, וגם זאת אם מדובר ברכוש משותף שאינו הכרחי להיות כזה, כמו למשל מדרגות, מעלית וכדומה).

קנייה בלי זכויות רישום

אלא שהמערער בענייננו לא היה בעל דירה בבניין, ולכן הוא לא יכול היה "להצמיד" את המחסנים שרכש לדירה ש(אינה) בבעלותו. וכך מצא עצמו אותו מערער רוכש במיטב כספו נכס מקרקעין בבניין מגורים, מבלי שיכול היה לרשום את זכויותיו במרשם המקרקעין.

פרשנות: במקרים המתאימים אדם שאינו בעל דירה בבניין דווקא יכול להפוך לבעל זכויות במחסן באותו הבניין. זאת, בעיקר משום שמחסן יכול להיכנס להגדרת המושג "דירה" כמשמעותה בסעיף 52 לחוק המקרקעין. אלא שלשם כך אותו מחסן חייב לקיים שני יסודות של ההגדרה: הראשון, פיזי - הוא צריך להיות בעל רצפה, תקרה וקירות עם כניסה ויציאה; השני, תכנוני - על-מנת שמחסן ייחשב כדירה עצמאית, נדרש להשתכנע שאותו מחסן נועד לשמש כיחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר (זו לשון החוק).

אז כיצד נזהרים ברכישות מעין אלה? ראשית, יש להיעזר בעורך דין שעוסק בתחום; שנית, יש לבדוק האם הבניין נרשם כבית משותף. כך, אם הבניין רשום כבית משותף והמחסן רשום כתת-חלקה נפרדת (ולא כהצמדה לדירה אחרת) - זו למעשה הכרזה כלפי העולם כי מדובר ביחידה נפרדת שסביר להניח שגם תוכננה להיות כזו, ולכן זו דירה לכל דבר ועניין. דירה כזו (גם אם היא למעשה מחסן) ניתן למכור לכל אדם, בין אם הוא לא בעל דירת מגורים בבני.

מנגד, אם הבניין טרם נרשם כבית משותף (וכיוצא בכך המחסן לא רשום בנפרד כדירה), אפשר לשקול להיכנס לעסקה רק אם ניתן להראות בוודאות שאותו מחסן נבנה מלכתחילה כיחידה עצמאית שלא נועדה לשרת את בעלי הדירות בבניין. כך, למשל, אם המחסן ממוקם במרתף הבניין ביחד עם עוד שורה של מחסנים כמספר הדירות בבניין, חובה לחשוד כי אלה הם מחסנים שנועדו לשרת את דירות המגורים, וכיוצא בכך מדובר ברכוש משותף שלכל היותר ניתן להצמידו לדירה בבניין.