אייל בן סימון, מנכ''ל קבוצת הפניקס, בוועידת ישראל לעסקים של גלובס / צילום: שלומי יוסף
בשבוע שעבר דיווחו קבוצת הביטוח הפניקס וחברת הנדל"ן צבי צרפתי על מהלך משולב שיכניס את הפניקס כשותפה בצרפתי ובמקביל יוביל למחיקת מניותיה מהמסחר בבורסה. הפניקס מציעה לנהל מו"מ בקשר עם רכישת 25% ממניות צרפתי מידי הציבור במחיר של 26 שקל למניה, תמורת 115 מיליון שקל (לפי שווי חברה של 452 מיליון שקל). במקביל, תרכוש משפחת צרפתי מהציבור את יתרת החזקותיו (כ-10%) ותחזיק ב-75.01% מההון בחברה שתהפוך לפרטית.
המחיר בעסקה המוצעת משקף פרמיה של 16% ביחס למחיר השוק של מניות צרפתי טרם הגשתה, ובעקבותיה זינקה מניית החברה בכ-20% בימויים - למחיר של 27 שקל למניה. המחיר הנוכחי שגבוה מהצעת הפניקס מאותת כי בעלי מניות המיעוט בצרפתי מצפים למחיר גבוה יותר. יש לציין בהקשר זה כי גם לאחר הזינוק שהנוכחי, מחיר מניית צרפתי נמוך עדיין בכ-15% ממחיר השיא שקבעה באוגוסט האחרון.
צבי צרפתי היא חברת בנייה למגורים ותיקה ומוכרת, הבונה בעיקר באזורי הביקוש, כאשר משפחת צרפתי חולשת על כ-65% מהון המניות שלה . בעל המניות העיקר הוא צבי צרפתי המחזיק ב-40% מהמניות ומכהן כיו"ר החברה. בניו, משה ורפי צרפתי, מכהנים כמנכ"לים משותפים בחברה, שעלתה בעבר לכותרות בשל תשלומי השכר העצומים לבני משפחה השולטת. הפניקס ומשפחת צרפתי מעריכות כי אין יתרון לחברות קטנות להיות ציבוריות וכי כחברה פרטית הנתמכת ע"י גוף מוסדי עתיר הון, היא תוכל להיות זריזה יותר בהוצאת פרויקטים לפועל.
כעת מתברר כי לא כל בעלי המניות בחברה מרוצים ממחיר העסקה המתגבשת. בבית ההשקעות פרופאונד, המחזיק באמצעות קרנות הנאמנות שלו בכ-2% ממניות צרפתי, מצביעים על כך ששווי החברה בעסקה (452 מיליון שקל) נמוך מההון העצמי שלה, שעמד על 483 מיליון שקל נכון לסוף 2022.
"לא צריך להיות מומחה נדל"ן גדול כדי להבין שהחברה זולה", כתב האנליסט של פרופאונד ומנהל הקרנות שלה, מיכאל בן יעקב: "הרווח הגולמי הצפוי של צרפתי שטרם הוכר מפרויקטים בביצוע ומפרויקטים שבנייתם צפויה להתחיל בשנה הקרובה עומד סביב 550 מיליון שקל. להערכתנו נתונים אלו סותרים באופן מהותי את מחירה הזול של צרפתי בעסקה, כל זאת בלי להתחשב בכלל בפרויקטים עתידיים הצפויים להבנות הן ביזום רגיל (מאות דירות בין השאר בשכונת בבלי בת"א, בבאר שבע ובראשון לציון) והן בהתחדשות עירונית (אלפי דירות בתכנון, מרביתן באזורי ביקוש)", הוא מסביר.
לדברי בן יעקב, כשניתחו בפרופאונד את צרפתי, הם גילו חברה שמנוהלת בשמרנות, נמנעת מעסקאות מפוקפקות ולא רוכשת קרקעות במחיר מופרז: "מדובר בחברה הנסמכת לא מעט על קרקעות היסטוריות, קרי הסיכון של שערוך שלילי מצטמצם למינימום, שמאזנה איתן, ושהיקף הפרויקטים שלה אמור לשקף צמיחה של עשרות אחוזים בהונה העצמי".
בפרופאונד מעריכים כי מדובר בחברה שלאורך זמן צפויה לייצר שווי יותר מכפול, אך "יחד עם זאת, בהתחשב במשך הזמן למימוש פוטנציאל הפרויקטים והקרקעות, אנו סבורים שמחיר הגבוה בכ-50% מההצעה המקורית יהווה עסקה כדאית לכל הצדדים: הן לבעלי המניות מהציבור והן למשפחת צרפתי והפניקס שהמחיר ישאיר בידן מספיק 'בשר' עתידי בגין פיתוח והשבחה של פרויקטים וקרקעות בחברה".