מה צריך להביא בחשבון לפני שמשקיעים בדירת Airbnb? / עיצוב: טלי בוגדנובסקי
כמה מכם התארחו בדירות Airbnb? סביר להניח שלא מעט. האתר, שעלה לאוויר ב־2008, שינה כמעט בן לילה את עולם התיירות ומחבר מאז בין משכירי דירות לתיירים בכל העולם. את היקפי השינוי ניתן ללמוד מדוח החברה לרבעון הראשון של השנה שלפיו מספר הלילות המוזמנים בכל העולם עמד על 121.1 מיליון - שיא הזמנות לרבעון בודד. אלא שבפועל המספרים גדולים הרבה יותר, היות שכיום ניתן להשכיר דירות לטווח קצר בעוד שלל אתרים כמו בוקינג, או ברשתות החברתיות.
● תושב זר רכש דירה בקומה 12 במגדלי YOO. כמה הוא שילם?
● "ברגע שחתמת - אתה תקוע, גם אם נפלת": זוכי מחיר למשתכן מתקשים לשלם את המשכנתה
השינוי שיצר האתר השפיע ישירות על תחום ההשקעות בנדל"ן, ויזמים זריזים בכל העולם החלו להשכיר דירות לטווחים קצרים - בין שמדובר בדירות שלהם ובין שמדובר במתווים של השכרת משנה. על איזה היקפים מדובר בישראל? בתל אביב מדובר כיום על מאגר של כ־8,500 דירות, בירושלים על כ־3,500 דירות ובסך הכל בישראל פועלות כיום כמה עשרות אלפי דירות במתכונת דומה.
כסף בקיר, פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, צולל לעומק תהליך ההשקעה בדירת Airbnb בפרק מיוחד, כדי לעשות סדר בתחום ולהבין האם וכיצד משתלם להשקיע בו.
הניהול: פוטנציאל גדול לצד תפעול תובעני
אתר AirDNA אוסף בשנים האחרונות נתונים על הענף. מי שרוצה להשקיע בענף יכול למשל לחפש נתונים לפי ערים, ולקבל תוצאות כמו מחיר ממוצע ללילה. לדוגמה, לפי נתוני האתר המחיר הממוצע ללילה בפתח תקווה עומד על כ־115 דולר, ואילו בתל אביב על 195 דולר. ויש עוד מידע רב כמו סוגי הדירות הנפוצות באותה העיר, מפה עם המיקומים של הדירות ועוד.
לדברי אלירן זוהר, שמנהל מספר רב של דירות Airbnb, מומלץ לעקוב אחרי האתר, אך גם להצליב נתונים ממקורות נוספים. לשאלתנו האם ניתן להרוויח מהשכרת נכס לתקופות קצרות, הוא עונה בחיוב, ומסביר שיש כמה מודלים לכך.
לדברי זוהר, "יש מודל של בעלות על נכס, שבו אני הבעלים ויכול לעשות מה שאני רוצה. יש מודל אחר של שכירות משנה, שמאוד פופולרי כיום, ובו אנשים מאתרים נכסים ושוכרים אותם ומשכירים אותם הלאה. כאן עובד החוק הכי בסיסי בכלכלה: לשכור בזול ולהשכיר ביוקר. המודל האחרון והאהוב עלי הוא ניהול נכס - לעבוד בשביל אנשים שיש להם דירות והם צריכים שמישהו ינהל להם את הנכס להשכרה לטווח קצר. זה מה שאנחנו עושים וזה יכול לפעול בצורה מצוינת".
כלל האצבע שלפיו הוא פועל: "אם דירה בשכירות לטווח ארוך מושכרת ב־5,000 שקל בחודש, אז דירה לטווח קצר צריכה להכניס 15 אלף שקל לחודש. זה אמור להיות פי שלושה ברוטו מטווח ארוך ופי שניים נטו כי יש לך הוצאות כמו ניקיון, תפעול פלטפורמות ועוד".
לשאלתנו האם הוא חושש מרגולציה בתחום, הוא מפתיע ואומר שישמח לרגולציה, כמובן כזו שנעשית בשיתוף פעולה. "בעבר עלו הצעות כמו לאסור על השכרה לטווח קצר, דבר שהוא קיצוני מאוד מבחינתי ולשמחתי זה נפל", אומר זוהר. לדבריו, הוא נפגש עם מקבלי החלטות במשרדי הממשלה כדי לקדם רגולציה, בעיקר בשביל להביא לוודאות עבורו ועבור העוסקים בתחום. הוא צופה שמתישהו זה יקרה. "אנשים מחפשים לשכור נכסים לתקופה קצרה ובינונית כי הם נוסעים לעסקים, משפצים, מתגרשים, יש נוודים דיגיטליים, יש הרבה סיבות. אז הביקוש גדול ויש רבים שמתפרנסים מזה. אנחנו רק רוצים להמשיך לעבוד בלי הפתעות", הוא מסכם.
בתי המשפט: גשם של הליכים משפטיים
לצד התפשטות התופעה, בתי המשפט מתמודדים שוב ושוב עם סכסוכים ומחלוקות בתחום. לדברי עו"ד בועז אדלשטיין ממשרד עורכי הדין עמית פולק מטלון, שהינו מומחה למשפט עסקי ומסחרי, לרבות ליטיגציית נדל"ן, הנטייה של בתי המשפט שעסקו עד היום בתופעה היא לפסוק נגד בעלי דירות Airbnb. לדבריו אם בעבר היה "טפטוף" של הליכים משפטיים בתחום, "כעת כבר מדובר בגשם".
עו"ד אדלשטיין מסביר שההליכים המשפטיים בתחום נחלקים לכמה סוגים שהראשון שבהם הוא בקשה לצו מניעה מצד השכנים. לדבריו, "יש כמה פסקי דין שניתנו לאחרונה בסוגיה הזאת. שכנים של בעל דירה שהחליט להשכיר אותה בשכירות לטווח קצר באמצעות אפליקציות ופלטפורמות שונות, לא אוהבים את זה. הם לא אוהבים את תחנת הרכבת שנעשית להם בבניין. את 'הדיירים החדשים' שלא מחויבים בשמירת המבנה ומגיעים בשעות כאלה ואחרות בהתאם לשעות הטיסה שלהם ושלא מקפידים על שקט - אני יכול בהחלט להבין את הסיטואציה".
אחד מפסקי הדין הידועים בתחום, ניתן לפני שנים אחדות בנוגע לדירה ברחוב חברון 12 בתל אביב. "בהליך הזה היה מדובר בבניין חדש יחסית עם תקנון בית משותף שאסר על שימוש שאינו למגורים. למעשה, בעל הקרקע שעשה עסקת קומבינציה עם יזם התעקש שבבניין הזה תהיה הגבלה למגורים בלבד", הוא מספר.
עו"ד אדלשטיין מסביר כי בעל הדירה טען במסגרת ההליך כי השימוש שנעשה בדירה הוא למטרות מגורים, גם אם הן לטווחים קצרים, אלא שבית המשפט קיבל את עמדת התובעים ואסר על השכרה לטווח קצר בבניין. לדברי עו"ד אדלשטיין, משקל רב בהחלטה ניתן לעובדה שהדבר נאסר בתקנון הבית המשותף.
הליך אחר שאליו עשויים להיקלע בעלי דירות בתחום הוא תביעה מצד הוועדה המקומית. "זה כבר קשור בדיני התכנון והבנייה", הוא מבהיר. גם כאן יש כמה דוגמאות מהשנים האחרונות שאחת הבולטות שבהן, שאף הגיעה עד לפתחו של בית המשפט העליון, הוא הליך משפטי שקיימה הוועדה המקומית במצפה רמון נגד ארבעה בעלי וילות שהשכירו את הנכסים לטווחים קצרים.
"כאן היה ניחוח של פעילות עסקית", מתקצר עו"ד אדלשטיין את הטיעון העיקרי של הוועדה שהגישה בקשה לעצירת הפעילות לפי סעיף 236 לחוק. למרות הטענה של חלק מבעלי הווילות כי הם מתגוררים במקום, לפחות חלק מהזמן, בית המשפט קיבל את עמדת הוועדה והוציא צו שאוסר את השימוש להשכרה לטווח קצר.
לדברי עו"ד אדלשטיין, אם אדם מוכיח כי מדובר בביתו, ושמדי פעם הוא משכיר אותו, או שהוא משכיר לצד נוכחותו שלו בנכס חדר או שניים, הסיכוי שבתי המשפט יקבלו את התביעה הוא נמוך, גם מהפן הקנייני, וגם משום שיש לשכנים כתובת להתלונן אם השוכרים פועלים באופן שעשוי להיחשב פוגעני.
בשורה התחתונה, מניתוח של הליכים משפטיים שונים שהתקיימו בשנים האחרונות סביב הנושא הוא מזהה נטייה של בתי המשפט לפסוק נגד בעלי הדירות. ויש עוד נקודה - למעט הוצאות לכיסוי ההליך המשפטי, במרבית המקרים הסנקציה נגד בעלי הדירות היא הפסקת שימוש ולא קנסות גבוהים. כך שאולי מדובר בפגיעה בפעילות, אך לפחות עד היום אין כאן הרתעה מעבר לכך.
העיריות: אין מדיניות, אין אכיפה
לפי בדיקתנו, "מדיניות" ייעודית לתחום היא מילה כמעט זרה בעיריות השונות ברחבי הארץ. בעיריית ירושלים טענו כי ככל הידוע להם פועלות בעיר כ־3,000 דירות Airbnb, וכי הן לא מפוקחות על ידי העירייה. מעיריית באר שבע נמסר כי "סוגיית דירות להשכרה לטווח קצר נבחנת כחלק מבחינת היבטי התיירות בעיר באר שבע".
בעיריית חיפה, שם פועלות לפי בדיקתנו כ־1,000 דירות שמושכרות לטווח קצר, הבהירו שאין להם נתונים על הנושא, ושאלתנו בנוגע לנושא המדיניות זכתה להתעלמות מצידם. פנינו גם לעיריות בת ים והרצליה ושם הבהירו שאין להם מדיניות עירונית בנושא.
בתל אביב המצב שונה. ביוני 2022 החליטה מועצת העיר כי החל מינואר 2023 כל דירה שמושכרת לפחות פעמיים בשנה לתקופות של בין יום אחד ל־90 ימים תחויב בתעריף ארנונה של כ־130 שקל למ"ר, לעומת תעריף של כ־56 שקל בממוצע כיום למגורים. כמה כסף נכנס לקופת העירייה בשל השינוי? אפס, מכיוון שבמשרדי הפנים והאוצר, שרק בסמכותם לקבוע סופית את תעריפי ארנונה בישראל, לא אישרו את השינוי.
ממשרד הפנים נמסר כי "כלל הבקשות שהוגשו בשנת 2022 וביחס לשנת 2023 לא נחתמו על ידי שר האוצר במועד הקבוע בחוק ומשכך, נדחו".
במשרד האוצר מסרו כי "הבקשות לשינויים בארנונה לשנת 2023 לא נחתמו עד למועד הנדרש, לרבות בקשת עיריית תל אביב".
2023 הייתה עשויה להוות שנת מפנה עבור פלח השוק של הדירות להשכרה לטווח קצר בישראל, משום שבתצורתה הראשונית כללה טיוטת חוק ההסדרים השנה סעיף שביקש לקיים רגולציה בתחום, ובכך להתחיל וליישר קו עם רשויות במדינות נוספות בעולם. לפי הטיוטה, דירות שיושכרו לכמה שוכרים לתקופות קצרות במשך למעלה מ־90 ימים בשנה, יסווגו כבית מלון. שינוי הסיווג כמובן יביא לעלייה משמעותית בתעריף הארנונה ולהשלכות בתחום המיסוי. אלא שלבסוף הנושא נותר מחוץ לחוק ההסדרים.
אף שההשכרה לטווח קצר מובילה לירידה בהיצע של דירות למגורים, דבר שיש לו כמובן השלכות על מחירי הדירות והשכירות, כאמור אין כמעט התערבות בשוק הזה. גם במקומות אחרים בעולם, הרגולציה הייתה פרי יוזמה של השלטון המקומי, ולא במקרה, משום שהעיריות הן אלה שמתמודדות ישירות עם התופעה ועם השלכותיה. מחד, המודל מסייע לדחוף קדימה את ענף התיירות ולפתוח אותו לקהלים רבים ומגוונים יותר, אך מנגד יש פגיעה בפרנסה של מלונאים, ונוצרות במקרים רבים בעיות מול השכנים בבניין.
הרגולציה: מה מתאים לכלכלה משתפת
פרופ' שלי קרייצר־לוי, מהמרכז האקדמי למשפט ולעסקים ברמת גן, אומרת כי "דירות Airbnb נכללות תחת המונח 'כלכלה משתפת' (Sharing Economy)". לדבריה, מדובר בפעילות פיננסית שמייצרת שווקים ישירים בין עמיתים שמציעים מוצרים ושירותים. זה יכול לבוא לידי ביטוי בהשכרת דירה, חדר או נסיעה ברכב כמו במקרה של חברה מוכרת כמו Uber".
לדבריה, "אחת הבעיות עם כלכלה משתפת זה שהיא פועלת בצד הרגולציה, וזו גם אחת הסיבות שאנשים מרוויחים מהתחום. דירת Airbnb אינה כפופה לרגולציה, למיסוי, לביטוח כמו בשירות המוסדר (חדר במלון לדוגמה - ג.ל) ולכן היא עשויה להיות זולה יותר. וכאן נשאלת השאלה איך הרשויות צריכות להתמודד עם הסוגיה.
"יש מי שאומרים, 'בואו נחיל את אותה הרגולציה', אבל זה לא פשוט. יש חוקרים שיגידו שבכלל יש בעיות בשוק הקיים, ולכן להחיל א ת אותה רגולציה יכול להביא לתוצאות לא יעילות. כמו כן יש דילמה איזו רגולציה מתאימה לכלכלה משתפת".
קרייצר־לוי מעלה סוגיה נוספת - מי אמורים לקדם את המהלך? השלטון המרכזי, או דווקא העיריות שמתמודדות עם האתגרים מקרוב. לדבריה, במקרים רבים בעולם היו אלה דווקא העיריות שקידמו מהלכים רגולטוריים. לשאלתנו האם היא צופה צעדים דומים כאלה בישראל, היא אומרת שבתל אביב נמצאת "מרבית הבעיה, והשאלה אם זה יקרה תלויה במידת ההכבדה שהפעילות תייצר על התושבים".