מושב בני עטרות. ''למושבים במרכז אין הרבה לאן להתפתח ולגדול, כך שהנחלות צפויות להפוך עוד יותר מבוקשות'' / צילום: תמונה פרטית
שוק הקרקעות במגזר הכפרי מתנהל לפעמים כמו בועה ולא תמיד משקף את המתרחש בענף הנדל"ן כולו. סוגיות היסטוריות ותקנות שונות ומשונות של רשות מקרקעי ישראל, כמו גם ה"אופי" המיוחד של הנכסים עצמם - מרחבים, פסטורליה ושטח פרטי גדול - יוצרים שוק ייחודי עם חוקים משלו. אלא שבעת האחרונה, תחת העננה הכבדה הרובצת על הענף כולו, נראה שגם בשוק הנחלות במושבים יש הרבה פחות עסקאות.
● 1,400 מ"ר בקומה 34: לינקדאין מגיעה למגדלי אלון בתל אביב
● הזינוק בדמי השכירות לא עוצר, ומדובר בחדשות רעות לאינפלציה
● הדקו חגורות: הריבית תעלה עוד, הנדל"ן המסחרי יצלול וכשלי האשראי יתרבו
"יש תחושה של האטה מסוימת", מאשר מזכ"ל תנועת האיחוד החקלאי, עו"ד דודו קוכמן. "צריך לזכור שבשוק הזה התגובה מתרחשת בדרך כלל אחרי שוק הנדל"ן כולו, בגלל העובדה שמדובר במוצר קצת שונה ממוצרים אחרים. גם במחירים אפשר לראות רגיעה לאחרונה - לא רואים ירידה, אבל גם לא עלייה נוספת. צריך לזכור שכמו בשוק הכללי, גם בתחום הזה הייתה עלייה אדירה במחירים בשנתיים החולפות. כעת זה נעצר, אבל המחיר לא בהכרח יורד".
"השוק הזה עובר כרגע תקופת התאמה למצב החדש", אומרת דינה שרביט, בעלת משרד התיווך "בית משלי" המתמחה בעסקאות לצמודי קרקע במושבים מהשרון ועד לשפלה". "המוכרים צריכים להבין שהמחירים כבר לא כתמול שלשום, והקונים לא רוצים להמשיך ולחכות, כי הם רואים שהעליות כבר נעצרו ולא יודעים עד מתי המגמה תימשך. לכן במושבים שבהם כבר נעשו ההתאמות במחירים, כבר מתבצעות עסקאות".
עו"ד גד שטילמן, מומחה לדיני אגודות שיתופיות ולסוגיות הקשורות ברשות מקרקעי ישראל, קובע כי מחירי הנחלות לא ירדו - וכי ההאטה היא רגעית: "זו האטה שמושפעת מהשוק כולו, והיא תימשך לתקופה מסוימת, אבל נחלות הן מוצר נדל"ני שונה: מספר הנחלות קבוע, ואי אפשר כמעט 'לייצר' עוד כאלו; מאחר שיש משפחות שלמות שגרות בהן במקרים רבים, קשה מאוד למכור אותן כמקשה אחת; ויש להן ביקוש גדול בגלל המרחב שהן מציעות. בהתחשב בחוקי ההיצע והביקוש, הנכס הזה הוא נכס שמחירו תמיד רק יעלה".
הריבית משפיעה - אבל לא רק היא
נזכיר כי בימים אלה הולך ומתהווה תיקון 5 לתמ"א 35, בהמשך לתיקון 4, אשר התרכז בהגדלת הצפיפות ביישובים עירוניים. תיקון 5 מתמקד ביישובים הכפריים, ומטרתו "מתן מענה לגידול ולצמיחה של היישובים הכפריים, תוך שמירה על מגוון יישובים, על אופי היישובים החקלאיים והקהילתיים, על התפקוד החקלאי ועל אופי המרחב וערכיו", כך מתוך דו"ח ועדת העורכים לתיקון, שפורסם באפריל האחרון. לפי התיקון, יישובים כפריים יוכלו להגיע לקיבולת של עד 5,000 איש. הצפיפות בהם תגדל: יישוב כפרי במרכז יגיע לצפיפות של עד עשר יח"ד לדונם, לעומת עד שלוש יח"ד במקור, ויישוב פריפריאלי, בטבעת הרחוקה, יציע צפיפות של עד שש יח"ד לדונם, במקום עד 2.5 כיום.
הנתונים המגיעים בחודשים האחרונים מכיוון ענף הנדל"ן מצביעים על האטה משמעותית בפעילות: השבוע פורסמה סקירת אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שהראתה כי בחודש אפריל האחרון נרשמה הרמה הנמוכה ביותר במספר העסקאות משנת 2000, למעט אפריל 2020 שבו מגבלות הקורונה היו בשיאן. 4,001 עסקאות בלבד בוצעו באפריל 2023, ירידה של 55% בהשוואה לאפריל 2021.
המרחב הכפרי מושפע מהמתרחש בשוק הכללי, וכשהשוק כולו בדעיכה - גם מספר העסקאות במגזר הזה בדעיכה. "מה שמשפיע היום בעיקר על הפעילות בשוק הנחלות הוא מה שקורה בשוק הנדל"ן עצמו", קובעת שרביט. "כל מה שקורה בעיר קורה גם במושב. אין ספק שהקורונה הפנתה את הזרקור אל השוק הזה לפני כשנתיים או שלוש, אבל ההשפעה הזו כבר הסתיימה, ומבחינת הביקוש ישנה חזרה למצב נורמלי".
לדברי עו"ד קוכמן, מדובר בשילוב של גורמים: "אין ספק שאנשים יושבים על הגדר בגלל שהריבית עלתה, אבל יש לכך עוד סיבות שקשורות לסקטור באופן ספציפי". קוכמן מציין בהקשר זה את החלטת רשות מקרקעי ישראל ממרץ 2020, שקובעת כי דמי הרכישה בנחלות ייקבעו על סמך שומת שמאי רמ"י ולא על בסיס שווי העסקה - גם אם השומה נערכה זמן רב לאחר ביצוע העסקה בפועל. בעניין זה תלויה ועומדת עתירה לבג"ץ שהוגשה באפריל האחרון.
"עד שהרשות מוציאה שומה לעסקה, יכולות לחלוף כמה שנים, ולמרות זאת דמי הרכישה נקבעים לפי מועד השומה, זה יוצר עיוות נוראי. כך, כשאנשים חושבים לבצע עסקה על נחלה, הם חוששים - כי הם לא יודעים כמה יצטרכו לשלם בעתיד. זה יוצר בעיה קשה מאוד, מוסיף לחוסר הוודאות ולדעתי תורם למיעוט העסקאות בתקופה של ריבית גבוהה. כלומר ישנם כאן כמה גורמים שיוצרים מציאות של חוסר ודאות גדול מאוד בסקטור הזה, וגורמים לעוד יותר אנשים להמתין".
"משק עירום" בשפלה: 13 עד 15 מיליון שקל
נכון לנתוני ועדת העורכים של תמ"א 35 - תוכנית המתאר הארצית המגדירה את מדיניות התכנון ופריסת היישובים בישראל - ישנם כיום בארץ 858 יישובים כפריים, כולל מושבים, קיבוצים ויישובים קהילתיים. האוכלוסייה בהם מהווה כ־8% מאוכלוסיית ישראל, קצת יותר מ־730 אלף איש. על פי הנתונים העדכניים ביותר, במושבים ישנן כ־65 אלף נחלות, כך שמדובר במספר בעל משמעות נדל"נית רבה - ודאי בתקופה הנוכחית, שבה המדינה מבקשת לצופף את המרחב הכפרי, כחלק ממגמת הציפוף בישראל כולה.
אך מי יכול כיום להרשות לעצמו רכישת נחלה בישראל? נראה שהיום במיוחד אלו רק בעלי הממון. "משק ממוצע באחד ממושבי השפלה, אחרי מסים, שווה 13 עד 15 מיליון שקל - מחיר למשק "עירום" לגמרי, עם בית אחד ישן, ועם זכויות לבניית עד שלושה בתים וחצי לרוב. מחצית מהסכום הזה הוא מס. לכן כדי לממש את החלום של בית פרטי במושבי השפלה צריך להיפרד מכ־20 מיליון שקל לפחות, אחרי הבנייה. מי שיכול לעמוד בזה היום יהיה בדרך כלל איש עסקים, מישהו שרואה במהלך הזה השקעה לטווח הארוך.
"ניקח לדוגמה את הבתים בשטחי ההרחבות במושבים, מה שנקרא בעבר 'חלקות לבנים ממשיכים': הם חוו עליות מחירים משמעותיות, כמו בשוק כולו. במושב בן שמן, לדוגמה, בין בשטח 240 עד 300 מ"ר שווה היום 8 מיליון שקל; בסתריה - 7.5 מיליון. לפני שנתיים המחירים היו סביב 6.5 מיליון שקל לבית בהרחבה".
"הנחלות צפויות להפוך עוד יותר מבוקשות"
עו"ד שטילמן מוסיף ואומר: "בנחלות, המחירים בשנתיים האחרונות עלו ביותר מ־50%, וזה נכון לכל המושבים, בכל הארץ. במרכז הארץ, ביחס לתקופה של לפני שנתיים וחצי, המחירים עלו כמעט ב־100%. למושבים במרכז אין הרבה לאן להתפתח ולגדול, כך שהנחלות צפויות להפוך עוד יותר מבוקשות והמחירים צפויים לעלות גם יותר ממה שיעלו מחירי הדירות בראייה הארצית. בנחלות בפריפריה, שם מגמות התכנון כן יביאו בסופו של דבר ליצירת מגרשים חדשים, בעיקר על ידי התרחבות של שטחי המגורים אל שטחי החקלאות הקיימים, תיתכן ירידה במחירים שכן ההיצע יגדל.
"מגמות התכנון של המועצה הארצית ו־ועדות התכנון היא הגדלת זכויות הבנייה, גם ביישוב הכפרי. לכן, מי שיקנה היום 'מוצר' כזה, למעשה קונה נכס שעתיד להשתבח משמעותית הודות לזכויות הבנייה שהוא אמור לקבל בעתיד. זה אומר שהביקוש לנחלות עוד צפוי לגדול", מסכם שטילמן.
"אם לא מדובר באדם עם הרבה מאוד כסף - הוא לא יבצע עסקה", מסכם עו"ד קוכמן. "מצד שני, אפשר לראות גם היום עסקאות שבהן משולם סכום כסף גבוה מאוד. לרוב מדובר במישהו שזכה בסכומים גבוהים, עשה אקזיט למשל, וראה נחלה ספציפית שמעניינת אותו במיוחד: הוא מחליט שהוא רוצה רק אותה, ולכן מוכן לשלם הרבה יותר. אבל כאמור, זה לא משקף את המגמה הכללית.
"אי אפשר לדעת לאן השוק הזה ילך. מצד אחד, מרגישים את הצינון, כמו בשוק כולו, והמצב עוד יכול להחמיר. מצד שני, התיקון לתמ"א 35 מדבר על צפיפות גבוהה יותר גם במרחב הכפרי. זה אומר שנחלות גדולות יהפכו להיות מוצר במחסור ונראה שש ואולי שמונה יחידות דיור לכל דונם, לעומת מחצית מזה ואפילו פחות כיום".