התחלות הבנייה / צילום: Shutterstock
קצב הבנייה בישראל פוחת עקב המצב הכלכלי, ומספר התחלות הבנייה ברבעון הראשון של השנה ירד ב-25% לעומת הרבעון הראשון של שנה שעברה. מדובר באחת מהירידות התלולות שנרשמו בתחום זה בשנים האחרונות, שדומה לירידות שנרשמו בהתחלות הבנייה בעקבות המחאה החברתית ובמלחמת לבנון השנייה. העיר הנבנית ביותר היא תל אביב, וזאת על אף הירידות התלולות ברכישת הדירות בעיר.
● שותף מייסד קרן ריאליטי: "שוק הנדל"ן במשבר כלכלי - ועוד לא הגענו לתחתית"
● "קפיצה של 50% בשנתיים": מה קרה למחירי הנחלות בישראל?
● מבנייני רכבת לגורדי שחקים: התוכנית החדשה של חולון
המשבר בשוק הנדל"ן, שגורר אחריו ירידה של כ-40% בכמות העסקאות שמבוצעות בו, והביא לגידול משמעותי בהיצע הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים, נותן אותותיו גם בענף הבנייה. אם לא קונים דירות - לא מוכרים דירות, והיזמים מצמצמים את התחלות הבנייה. בעוד שברבעון הראשון של 2022, הוחל בהקמת כ-20 אלף דירות חדשות - שיא של עשורים - הרבעון הראשון של 2023 החזיר את ענף הבנייה מספר שנים לאחור עם מציאות אפרורית בהרבה, של סדר גודל של כ-15 אלף התחלות בנייה נכון לרבעון הראשון של השנה, עם סיכוי סביר שהמספר יפחת בהמשך השנה.
העיר הנבנית ביותר בישראל היא תל אביב, שבין אפריל 2022 למרץ 2023 החלו להיבנות בה 4,514 דירות חדשות, חלק גדול מהן מוקמות בהליכי התחדשות עירונית, שלהן היזמים מחויבים זמן רב לפני תחילת הבנייה, וקשה להם לסגת מהפרויקטים.
נקודה זו חשובה, שכן בתקופה האחרונה חלה ירידה תלולה ברכישת דירות חדשות בעיר. ב-2022 כולה נרכשו כ-1,900 דירות חדשות בלבד בעיר (ירידה של למעלה מ-50% לעומת מספר הדירות שנרכשו ב-2021), וקצב הרכישות בחודשים הראשונים של השנה הנוכחית מורה על המשך ירידת קצב הרכישות.
במצב זה ברור, שאם היזמים יכלו לעצור קידום ובנייה של פרויקטים חדשים הם היו עושים זאת, אך הם תקועים עם התחייבויות חוזיות מול בעלי דירות ורוכשי דירות שקנו אותן בהליכי פרי סייל, ועל כן הם נאלצים לממש אותם. התוצאה של זה היא חוסר הלימה בין התחלות הבנייה שירדו בתל אביב ב-10% אל מול רכישת הדירות החדשות שפחתה ביותר ממחצית.
התוצאה של כל זה, היא עלייה משמעותית בהיצע הדירות החדשות בעיר. הלמ"ס לא מפרסמת בדיוק כמה דירות חדשות לא מכורות מוצעות למכירה בערים השונות, אך על פי המאזן של התחלות הבנייה אל מול הרכישות יש להניח שבשנה האחרונה מלאי הדירות הלא מכורות עלה בכ-2,000 יחידות דיור.
המקום של תוכנית הדיור בהתחלות הבנייה
במקום השני בהתחלות הבנייה נמצאת ירושלים, שבה הוחל בהקמת 4,005 יחידות דיור בשנה שבין אפריל 2022 למרץ השנה. גם בירושלים פחתו הרכישות של דירות חדשות, אך מדובר בסדר גודל של כ-11%. בחודשים האחרונים נרשמו בירושלים רכישות בסדרי גודל כפולים ומעלה מאלה שנרשמו בתל אביב, כך שמה שקורה בתל אביב הוא ייחודי.
ראשון לציון (2,764 דירות שבבנייתן הוחל בתקופה המדוברת), בת ים (2,652), ובאר שבע (2,200) באות בהמשך הטבלה של הערים הנבנות ביותר. חלק משמעותי בבנייה אצל רוב הערים המובילות הוא "מחיר למשתכן". בסך הכל, כ-13% מכלל התחלות הבנייה בשנה הנסקרת היו במסגרת תוכניות בסבסוד ממשלתי.
המשך עליית הריביות ועלויות המימון, והירידות התלולות ברכישת הדירות, יביאו ככל הנראה בהמשך השנה גם לירידות נוספות בהתחלות הבנייה.