משה ונילי וינברג / איור: גיל ג'יבלי
כעשרה חודשים מאז נחשפה בגלובס טיוטת תשקיף ראשונה שפרסמה חברת הנדל"ן מ.ו. השקעות, שבבעלות בני הזוג נילי ומשה וינברג, השלימה החברה את השלב המוסדי בהנפקת אג"ח מגובה שיעבודים, שבה היא צפויה לגייס 77 מיליון שקל (לעומת גיוס מתוכנן בהיקף יותר מכפול). בני הזוג, הנמנים עם המשפחות הוותיקות בתל אביב, צברו במשך עשרות שנות פעילותם פורטפוליו של עשרות דירות להשכרה בלב העיר, שאותו הם מבקשים להשביח באמצעות הקמת מאות יחידות דיור נוספות.
● עשרות מיליוני ש' ירדו לטמיון: פרויקטי הנדל"ן בניו יורק שהבטיחו תשואות מופלגות הסתיימו בקנס ובהערות עסק חי
● מתנה מאמריקה: מה עומד מאחורי מגמת ההתחזקות המחודשת של השקל מול הדולר?
● דליפת מידע? מניית דסק"ש זינקה 25% ביומיים שקדמו לדיווח על מכירת מהדרין
מהלך ההנפקה של מ.ו השקעות שיצא לדרך באוקטובר שעבר היה רצוף עיכובים ושינויים. בדרך אף שינתה החברה את תוכניתה המקורית מאשתקד לגיוס הון באמצעות הנפקת מניות, לגיוס חוב כאמור, שכעת הושלם השלב המוסדי בו שזכה לביקושים של 132 מיליון שקל. האג"ח המונפקות הן צמודות מדד ויישאו ריבית של 6%. את ההנפקה מובילה חברת אקסטרה מייל חיתום, שבה מחזיק מוטי בן משה.
את הצלחת המכרז המוסדי של מ.ו השקעות ניתן לזקוף לשיעבוד ראשון שקיבלו מחזיקי האג"ח על 18 דירות, 10 חנויות, 2 מחסנים וזכויות בנייה בשני בניינים בת"א - ברחוב נחמני וברחוב אידלסון. שווי הנכסים המשועבדים הוערך בסוף השנה שעברה ב־118 מיליון שקל, כך שהוא גדול מסכום הגיוס הכולל של האג"ח.
מ.ו. מתכננת להשתמש במלוא כספי הגיוס (77 מיליון שקל) לטובת פירעון הלוואות מגורמים פיננסיים (שחלקן נלקחו מגופים חוץ בנקאיים ונושאות ריבית דו־ספרתית) ולהסרת השיעבוד הרובץ על הנכסים. בנוסף היא מפרטת כי בהתאם לתוכנית העבודה שלה, תקציב החברה המתוכנן לשנתיים הקרובות, שאינו מחייב, כולל בין היתר בנייה (40-45 מיליון שקל), תכנון וקידום פרויקטים (2-5 מיליון שקל), פינוי דיירים מוגנים (5-15 מיליון שקל) ורכישת נכסים (10-25 מיליון שקל).
עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך 21.9 מיליון שקל
מ.ו השקעות מתמחה כאמור בתחום של השכרת דירות וברשותה שישה פרויקטים בשלבי ייזום שונים, מרביתם במרכז ת"א. הפרויקטים כוללים קרוב ל־50 יחידות דיור קיימות ותוספת של 200 יחידות דיור שנמצאות בשלבי הקמה שונים. ערכם של הנכסים בספרים נאמד בכ־313 מיליון שקל, והם בעלי צפי השבחה.
הללו כוללים שלושה בנייני מגורים בת"א ברחובות נחמני, מזא"ה ואידלסון, וכן מגרש בשטח של 1,016 מ"ר ברחוב הושע בבני ברק, עליו היא צפויה לבנות 41 יחידות דיור. כמו כן קרקע בתל השומר שם מקדמת החברה השבחה שתאפשר בניית מעל 1,000 יח"ד, שטחי מסחר ותעסוקה ומבני ציבור. בגבעת זאב יש למ.ו 16.7% מקרקע בשטח בן 45 דונם, שייעודה חקלאי, והחברה מקדמת עליה בניית 640 יח"ד ושטחי מסחר ותעסוקה.
מנתוני פרופורמה שפרסמה החברה בדוחות עולה שהכנסותיה ב־2022 הסתכמו בכ־1.7 מיליון שקל והרווח הגולמי הגיע ל־979 אלף שקל. החברה רשמה עליית ערך נדל"ן להשקעה בסך 21.9 מיליון שקל, ולאחר הוצאות מימון בגובה 18.1 מיליון שקל נרשם בשורה התחתונה רווח נקי של 1.3 מיליון שקל. ההון העצמי של מ.ו השקעות הסתכם על פי דוחות הפרופורמה בכ־59 מיליון שקל והיקף הלוואות הבעלים שנטלה ב־48 מיליון שקל.
יצוין עוד כי לבעלי השליטה יחד עם בנם, גיא וינברג המכהן כיו"ר מ.ו, יש חברה בשם מ.ע.ג.ן שנותנת שירותי ניהול ל־4 פרויקטים של החברה, והיא תהיה זכאית ל־3% מהעלות הכוללת של ביצוע כל פרויקט. החברה תשלם למ.ע.ג.ן 7,500 שקל בחודש כסכום קבוע. נוסף על כך, מ.ו השקעות מקבלת שירותי ייעוץ משפטי ממשרד עוה"ד שבבעלות בעל השליטה משה וינברג, עבורם שילמה 622 אלף שקל ב־2022.