שמעון אבודרהם, מנכ''ל אמות / צילום: סיון פרג' (עיבוד תמונה)
מתרבים הסימנים להאטה בשוק המשרדים בארץ. מנכ"ל אחת מענקיות הנדל"ן המניב, אמות, שמעון אבודרהם, מביע בשיחה עם גלובס דאגה גוברת באשר למצב השוכרים במשק. עם זאת, לדבריו, החברה אותה הוא מנהל, המחזיקה במגוון סוגי נכסים, הגיעה למשבר המתפתח בענף הנדל"ן כשהיא חזקה וערוכה נכון.
● בנק ישראל במסר דרמטי לבנקים: מצפה שתגדילו את ההפרשות להפסדי אשראי
"בכל הנוגע לשוכרים, השוק במצב קשה מאוד", אומר אבודרהם, ומוסיף כי "לשמחתנו, כמשכירים גדולים ומקצועיים יש לנו יתרון על פני המתחרים שלנו". עם זאת, הוא מציין כי "מצב הרוח העסקי במשק ירוד. אנחנו רואים שלא פותחים עסקים חדשים, לא מרחיבים עסקים קיימים". לדבריו בין אם מדובר בהשפעה של מצב הרוח הגלובלי, נתוני המאקרו או לנוכח המחאות החריפות בסוגיות הפוליטיות בארץ, התוצאה זהה. "בתעשייה לא קונים פסי ייצור חדשים, וזה בא לידי ביטוי".
ועדיין דיווחתם על הסכמי שכירות חדשים
"יש מיעוט של עסקאות עם עסקים חדשים, כך שרוב העסקאות הן מול לקוחות בתוך הבית, כלומר שוכרים שמימשו אופציה או חידשו הסכם שכירות שפג תוקפו. יש מצב של ישיבה על הגדר בעסקאות חדשות".
חברות ההייטק רוצות לשנות את החוזים מולכם ?
"חברות הייטק מאשרות בדירקטוריון את הסכמים השכירות. אחרי שיצאו לדרך, הן לא נכנסות למשחקים קטנים מולנו. אני מניח שאם המצב יהיה אירוע קיצוני שיוביל לכך שחברות ירצו לצאת, זה עלול להשתנות. אבל עד עכשיו ראינו חברות שיצאו מהנכסים מסיבות טובות. למשל בנכס בראש העין, חברה אמריקאית קנתה את חברת ההייטק ששכרה שם את המשרדים. אז הרוכשת באה אלינו עם פנקס צ'קים, שילמה עד סוף התקופה ויצאה מהנכס".
את המחצית הראשונה של השנה סיכמה אמות עם עליה של 11.3% בהכנסות מדמי שכירות נטו (NOI) הסתכמו ב-481 מיליון שקל, כאשר ההנהלה מסבירה את הגידול הודות לאכלוס נכסים, ועליית מחירי השכירות על רקע העליה במדד המחירים לצרכן, אליו מוצמדים חוזי השכירות. כמו כן, נבעה העלייה בהכנסות מאכלוס נכסים חדשים.
אמות שבשליטת אלוני חץ , מחזיקה ב-114 נכסים מניבים בשטח של 1.85 מיליון מ"ר, ביצעה בסיכום המחצית שיערוך חיובי בשווי ההוגן של נכסיה בסכום של 138 מיליון שקל, הנמוך ב-67% ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מרבית נכסי החברה (49%) הם משרדים והשאר לוגיסטיקה ותעשייה (28%), מסחר (17%), סופמרקטים (5%) ואחרים.
בשל הקיטון בגובה השיערוך, נרשמה בשורה התחתונה ירידה של 35% ברווח הנקי לסכום של 323 מיליון שקל. ברבעון השני נחתמו 75 חוזי שכירות חדשים בנכסיה של אמות, בשטח של 31.8 אלף מ"ר. דמי השכירות בחוזים חדשים עלו בממוצע ב-6% ביחס למחיר ששולם בחוזים שהתסיימו. הזינוק החד ביותר במחירי השכירות בחוזים שהתחדשו נרשם בנכסי הלוגיסטיקה והתעשייה (17%+).
שיעורי ההיוון בנכסי אמות טיפסו בתום המחצית הראשונה לרמה של 6.31%, הגבוהה מאז סוף שנת 2020 (6.52%) שמשקפת עליה מתמדת מאז רמה של 6.08%. שיעור ההיוון הינו שיעור התשואה שבאמצעותו מהוונים סדרה של תשלומים עתידיים לשווי הנכס. ככל ששיעור ההיוון גבוה יותר, כך יורד שווי הנכס.
עם זאת, נזכיר ששיעור ההיוון ירד בהתמדה מרמה של 7.4% עד סוף 2021 כך שלא מדובר עדיין ב"דרמה". זאת בניגוד למצב בארה"ב, שם חברות נדל"ן מניב מדווחות על זינוק חד בשיעור ההיוון.
מה צפוי לשיעור ההיוון בישראל בעתיד ?
אבודרהם: "שיעורי ההיוון הוא נגזרת של שווי הנכסים. כרגע אני לא רואה סיבה ששיעורי ההיוון יעלו בישראל משמעותית. כשיש מרווח פיננסי של מעל ל-3% בחברות הגדולות (הפער בין התשואה על דמי השכירות לשיעור החוב, ח' ש'). בארה"ב שיעורי ההיוון, היו באופן מסורתי הרבה יותר נמוכים מאשר בישראל. הנכס נחשב שם ליותר בטוח כשפתאום הכסף התייקר דרמטית. השוק הישראלי לא שם, הוא קצת שונה. לא לעולם חוסן, אבל כרגע לא רואה סיבה לשינוי".