קריית משה ברחובות, הפכו את תנאי הפתיחה של המכרז לקלים יותר עבור היזמים / צילום: איל יצהר
המכרז שנכשל יוצא ל"סיבוב" נוסף - עם מחירי מינימום נמוכים ב-60%, ועם הפחתה גם בהוצאות הפיתוח: מדובר במכרז של רשות מקרקעי ישראל עבור 592 יחידות דיור חדשות בשכונת קריית משה, שהוא למעשה גלגול נוסף של מכרז שנסגר באפריל האחרון בכישלון מהדהד, אז רק מתחם אחד מתוך שבעה שווק בהצלחה, עם 118 יחידות דיור.
● ניתוח | מתמ"א 38 ועד מפעלים מזהמים: כך ישפיע ביטול עילת הסבירות על ענף הנדל"ן
● המסמך שהסעיר את הרשת והתגובה של מזרחי טפחות: האם קיים עיוות בשוק המשכנתאות לחברה החרדית?
כעת נמצא המכרז שוב בישורת האחרונה, לקראת סגירתו המתוכננת בשבוע הבא - ולקראת הסגירה החליטו אנשי רמ"י לעדכן אותו ולהפוך את תנאי הפתיחה לקלים יותר לעיכול עבור היזמים. כך, "נחתכו" בו מחירי המינימום בכ־60%: במקום מחיר מינימום של כ־421 מיליון שקל יחד, לכל ששת המתחמים הכלולים במכרז, כעת מחיר המינימום הוא כ־162 מיליון שקל בלבד.
נציין כי על פי החלטת רמ"י וקבינט הדיור שאושרה ביוני האחרון, יופחת מחיר המינימום במכרזים לבנייה רוויה ל־15% ממחיר השומה שנקבע לקרקע הנמכרת, לעומת 50% עד להחלטה זו. המכרז המדובר ברחובות הוא מכרז התחדשות עירונית, בשיתוף הרשות להתחדשות עירונית, ולכן מחיר המינימום בו נקבע על 50% ממחיר השומה. עוד נציין כי במקור מחיר המינימום במכרז זה נקבע על 75% ממחיר השומה.
ההפחתה במחיר המינימום אינה היחידה שנעשתה במכרז זה: במקביל לעדכון מחירי המינימום, עודכנו גם סכומי הוצאות הפיתוח שעל היזמים הזוכים לשלם, עדכון שאותו מגדירה רמ"י כ"הפחתה בתשלום בגין השתתפות בהקמת מוסדות ציבור". כך, במקום 127.7 מיליון שקל סכום כלל הוצאות הפיתוח לכל המתחמים במכרז, גובהן יהיה כעת כ־120.6 מיליון שקל, הפחתה של יותר משבעה מיליון שקל בסך הכול.
למזער את סיכויי הכישלון על רקע מציאות מורכבת
ההחלטות על הפחתת מחירי המינימום והוצאות הפיתוח נעשות, ככל הנראה, במטרה להפוך את המכרז לנגיש יותר - ודאי אחרי שרוב המתחמים שבו לא נלקחו על ידי אף יזם בסיבוב הקודם. כשברקע נשמעות אמרות על תוכנית דיור ממשלתית קרובה מצד האוצר, אך מנגד טרם נעשו צעדים משמעותיים של הממשלה למאבק במשבר הדיור, הצעדים הקטנים הללו נראים כמאמצים נקודתיים מצד רמ"י ל"הצלת" מכרזים עם סיכוי גדול להיכשל, או כאלו שנכשלו בעבר, מבלי להמתין לצעדי הממשלה, אם יגיעו וכשיגיעו.
עד כמה משמעותיים הצעדים הללו בעיני היזם הבודד? נבחן את השינוי בשני מתחמים הכלולים במכרז: במתחם מספר 73009 סכום מחיר המינימום והוצאות הפיתוח במכרז הקודם הגיע לכ־71.1 מיליון שקל, ואילו במכרז המעודכן - 51.9 מיליון שקל, קרי הסכום המינימלי שיידרש יזם לשלם על מתחם זה הופחת בכ־19 מיליון שקל; במתחם מספר 71804 סכום מחיר המינימום והוצאות הפיתוח במכרז הקודם הגיע לכ־86.2 מיליון שקל, ובמכרז המעודכן לכ־61.4 מיליון שקל, קרי הסכום המינימלי הופחת בכ־25 מיליון שקל. מדובר בסכומים לא מבוטלים לכל מתחם, ודאי במציאות הכלכלית המאתגרת שבה פועלים היזמים כיום.
נציין כי במכרז המקורי לקרקע זו החברה היחידה שזכתה במתחם כלשהו היא חברת אגם תבור יזמות ובניה, שתקים במקום 118 יחידות דיור. הצעתה עמדה על כ־51.1 מיליון שקל, בעוד מחיר המינימום היה 50,600,267, והוצאות הפיתוח שתידרש לשלם מסתכמות בכ־26.7 מיליון שקל. לפי מספרי המכרז המעודכנים, מחיר המינימום במתחם שבו זכתה אגם תבור היה אמור להיות בסביבות 30.7 מיליון שקל.
עוד נזכיר כי מכרז זה, בדומה למכרז אחר ששווק בהצלחה בשכונת קריית משה ביוני 2022, מיועד "לסייע בקידום תהליכי ההתחדשות העירונית במקבצים שיש היתכנות כלכלית למימושם או שזכאים לסיוע נוכח הסכם מימון שנחתם על ידם עם הרשות הממשלתית", כך לשון התוכנית. הכוונה היא ל־14 מקבצים המיועדים להתחדשות עירונית בתוכנית הגדולה בשכונה, שבמסגרתה מתוכננת הקמת 10,000 יחידות דיור חדשות.