מתחם שרונה, תל אביב / צילום: Shutterstock
מרכז תל אביב, שכונות סובב האוניברסיטה בבאר שבע, מרכז ירושלים ושכונות באזור הטכניון ובית החולים רמב"ם בחיפה - אלו הן השכונות שמובילות בשיעור הדירות המושכרות בהם. מעל לכולם נמצאים הפרויקטים שהוקמו בשרונה ובשוק הסיטונאי בתל אביב, שבהם מושכרות כמעט 95% מהדירות.
● מחוץ להישג יד: איך קפצה כמות הדירות להשכרה ב-40% בתוך עשור
● הנתונים נחשפים: כמה דירות שכורות יש בישראל
● בקרוב: מענקים של 50 אלף שקל לקניית דירה זולה. כך זה צפוי לעבוד
נתונים אלה עולים מתוך פרסום הלמ"ס "דירות בבעלות", שפורסם ביום שני, ואשר נותן, לראשונה, אינדיקציות על מפת השכירות בישראל. הפרסום מעלה עוד, כי קריית ביאליק היא העיר שבה שוק השכירות התפתח בעשור האחרון בצורה המהירה ביותר בארץ.
מפרסום הלמ"ס עולה, כי נכון ליולי 2022 היו בישראל 2.85 מיליון דירות, מהן 801.4 אלף (28.1%) שבהן התגוררו שוכרים. קצב גידול הדירות המושכרות בארץ הגיע ל-3.4% בשנה, לעומת קצב של 1.9% במספר הדירות בישראל. מתברר לפיכך, ששוק ההשקעות התפתח מאוד בשנים האלה, תוצר של מחירי הדירות הגואים והבנייה המרובה, כולל באזורים שלא היו מוכרים קודם לכן למשקיעים.
מה שכן מוכר הוא, שהעיר המושכרת ביותר בארץ היא תל אביב, שבה כמחצית מהדירות מושכרות. על פי הלמ"ס מדובר ב-107.3 אלף דירות.
בתל אביב מרוכזות כ-13% מהדירות להשכרה בכל הארץ; אחריה מגיעה ירושלים, שבה מושכרות 74.3 אלף דירות (31% מכלל הדירות בעיר), חיפה 42.5 אלף מושכרות (34%), באר שבע עם 26.5 אלף (32%), נתניה 23.9 אלף (30%) ופתח תקווה שבה 23.8 אלף דירות מושכרות (27%).
ערים ויישובים לא גדולים שמצטיינים בשיעור שכירות גבוה הם חריש (45% מכלל הדירות בעיר החדשה מושכרות), גבעתיים (40%) מצפה רמון (58%) קריית ארבע (45%) ועמנואל (42%).
פיזור משתנה לפי שכונה
לאור הנתונים, מובן שהשכונות התל אביביות הן הצפופות ביותר מבחינת כמות דירות מושכרות שקיימות בהן, מה שמעיד על פעילות אינטנסיבית של משקיעים, שהבחינו כבר לפני שנים שמדובר בעיר המבוקשת ביותר לשכירות. ואולם, פיזור הדירות המושכרות אינו שווה בין השכונות והאזורים השונים בעיר. בצהלה, רביבים ונווה דן, כמות הדירות המושכרות נמוך מ-15% מכלל הדירות השכונתיות.
ככלל, שכונות צפון העיר ודרום העיר מושכרות פחות, ולב שוק השכירות התל אביבי נמצא ברובע 3 (אזור כיכר דיזנגוף, מערב אבן גבירול, מתחם בזל, נמל תל אביב), ברובע 5 הדרומי לו (אזור רוטשילד, נווה צדק, אלנבי, שינקין), ברובע 6 (שרונה, השוק הסיטונאי, עזריאלי) וברובע 7, שרובו ככולו מרוכז ביפו. בכל הרובעים הללו, משקל הדירות להשכרה מגיע ל-55% ויותר מכלל הדירות שמצויות בהם.
ברובע 4, לעומת זאת, שכולל את הצד המזרחי של אבן גבירול, את פארק צמרת ואת בבלי, איכילוב ורחובות יהודה מכבי ופנקס, משקל הדירות המושכרות נמוך יותר מהרשימה שלעיל, ושם כחצי מהדירות מושכרת. רק באזור איכילוב הוא מגיע לרמות של יותר מ-55%.
ואולם, אם צריך לבחור את המקום השופע ביותר בארץ מבחינת כמות דירות מושכרות שמצויות בו - אין תחרות למתחם שרונה ולשוק הסיטונאי, ש-95% מכ-1,200 הדירות שם מושכרות.
כפי שצוין, העיר ירושלים היא השנייה מבחינת כמות הדירות המושכרות, ואולם יש מעט אזורים שבהם המשקל שלהן עולה על 50% מכלל הדירות בשכונות. האזורים הבולטים מבחינת דירות מושכרות הם מרכז העיר, ובמיוחד שכונת מאה שערים, הבוכרים, שנלר והסביבה. במגרש הרוסים ובנחלת השבעה יש ריכוזים גבוהים יותר להשכרה, שמגיעים לכ-60% מכלל הדירות.
סביר להניח, שיהיו גם חיפאים שיופתעו לגבי הממצאים. השכונות המושכרות ביותר בעיר הן קריית אליעזר ובת גלים, במיוחד בחלקה שסמוך לבית החולים רמב"ם ולמחנה חיל הים. בקריית אליעזר שיעור הדירות להשכרה מגיע ל-55% מכלל הדירות, ואילו בבת גלים - ל-63%; ניכר כי שוק השכירות באזור זה קיבל תאוצה במיוחד בשנים האחרונות, מה שבא לידי ביטוי בגידול המשמעותי במספר הדירות המושכרות בו.
לעומת זאת, באזור רמות רמז, שיתרונו הגדול בקרבתו לטכניון ולאוניברסיטה, מושכרות כ-57% מהדירות, אך שיעור זה מלווה את השכונה כבר שנים רבות.
בבאר שבע שכונה ד' היא המכתיבה את טון השכירות, במיוחד באזורים הצמודים לאוניברסיטה. באזור רחוב רינגבלום מושכרות לא פחות מ-75% מהדירות; מעברן השני של שדרות רגר כשני שלישים מהדירות משמשות בעיקר סטודנטים ששוכרים אותן.
מהפכה בקריית ביאליק
עוד עניין שבדקנו הוא השינוי שהכניסו הסכמי הגג, הבנייה האינטנסיבית בפריפריה ו"מחיר למשתכן", מאז אמצע העשור הקודם. מצאנו סימנים לכך, ובכלל לפתיחת אופקים שבוצעה בקרב המשקיעים, שפנו ליעדים חדשים בעשור האחרון.
על פי הבדיקה, קריית ביאליק היא העיר ששוק השכירות בה עבר את המהפכה הגדולה ביותר בארץ בעשור זה. בצפון מזרח העיר הוקמו אלפי יחידות דיור במסגרת מחיר למשתכן, אך ניתן לראות עלייה של מאות אחוזים במספר הדירות המושכרות בשכונות העיר, בהן צור שלום, סביניה, דרום העיר ושכונת הפרפר, שבה נמדדו במחקר הלמ"ס 33% מהדירות, לעומת 4% בלבד ב-2013.