הריסה לפני בנייה בצפון תל אביב / צילום: Mark Tso
הכותב הוא ראש תחום התחדשות עירונית במשרד יהודה רוה ושות'
בשנים האחרונות אנו עדים למגמה בפסיקות של בתי המשפט השונים נגד דיירים המסרבים לקידום תוכניות של התחדשות עירונית.
לאחרונה ניתן פסק דין דרמטי של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין פרויקט פינוי-בינוי בשכונת ויצמן בהרצליה (49303־10־20) שעסק בפרויקט פינוי-בינוי שבו קיבל בית המשפט את תביעת רוב בעלי הדירות אשר תבעו שלושה דיירים סרבנים לביצוע הריסה של 32 בניינים ובנייה של 1,800 יחידות דיור.
● העליון מחדד את מעמדו המיוחד של מרשם המקרקעין ותכלית תקנת שוק
● יישום ראשון של התיקון לחוק: ועדת הערר אישרה לפרויקט להתקדם למרות ערר שהוגש נגדו
בית המשפט חייב את שלושת הדיירים הסרבנים בתשלום פיצויים של 2.6 מיליון שקל כל אחד, אך העניק לדיירים הסרבנים את האפשרות לא לשלם את הפיצויים האמורים ובלבד שיחזרו בהם מטענותיהם ויצטרפו לפרויקט.
מגמה זו באה לידי ביטוי גם בפסיקת בית המשפט העליון מנובמבר האחרון (רע"א 4443/22) במסגרתה דחה העליון ערעור של דיירת סרבנית בפרויקט תמ"א 38 ברמת גן, אשר טענה כי היא מופלית לרעה לעומת שאר הדיירים. אישור הפרויקט ע"י העליון למרות התנגדות הדיירת הסרבנית מהווה התפתחות משמעותית בתהליך לקידום ההתחדשות העירונית בישראל ומסייע להוציא את הפרויקטים הרבים לפועל.
תחילת המגמה
פסק הדין הראשון בישראל שעסק בסוגיה של דייר סרבן ניתן ב־1994, נקרא פסק דין צודלר (רע"א 7112/93), ונכתב ע"י כבוד השופט מישאל חשין ז"ל. השופט חשין קבע כי זכות הבעלות בדירות בבית משותף מוגבלת בזכויות השוכנות בסביבתה, וזכות זו איננה זהה ודומה לזכות הבעלות הקלאסית.
פרשת צודלר עסקה בבעלי דירות בבניינים שנהרסו מפגיעת טיל סקאד במהלך מלחמת המפרץ. רשויות המס הציעו לבעלי הדירות את הפיצוי הקבוע בחוק דאז, אולם פיצוי זה הספיק כדי לבנות את הבניינים מחדש. כדי לעזור לתושביה, הכינה עיריית ר"ג תוכנית כוללת לפתרון המצוקה. לפי התוכנית: בניית בניינים חדשים במתחם שנפגע, באופן שכל אחד מבעלי הדירות הנפגעים יזכה בדירה חדשה, שגודלה כפול מהדירה המקורית. בעלי הדירות שנהרסו לא נדרשו לשלם דבר, אלא רק להמחות את זכויותיהם לקבלת הפיצויים מרשויות המס לטובת עיריית רמת גן.
ב־2006 חוקק לראשונה חוק "פינוי-בינוי" שנועד לעודד מיזמי פינוי-בינוי, וב־2008 חוקק לראשונה חוק המקרקעין שמטרתו חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה. חוקים אלו מתבססים על פסיקתו של השופט חשין בפרשת צודלר לפיה "התחשבות באינטרס של רוב בעלי הדירות והתחשבות באינטרס הציבורי הכללי של דיירי העיר היא תכלית ראויה ובעלת עוצמה מול הפגיעה בקניינו של דייר מסרב".
כעבור מספר שנים, ב־2014, בהפרש של כשבועיים ימים, ניתנו לראשונה ע"י בית המשפט העליון שני פסקי דין מכוננים בעניין החוקים האמורים ונגד דיירים סרבנים (רע"א 1002/14 וע"א 3511/13.
פסק הדין בעניין שורצברגר עסק בדייר סרבן במתחם פינוי-בינוי לפני התיקון הרחב שבוצע ב־2018 לחוק פינוי-בינוי, ואילו פסק הדין בעניין שומרוני עסק בדייר סרבן לביצוע פרויקט לפי תמ"א 38. זולת מבחן הכדאיות הכלכלית כפי שנקבע בפסק דין שורצברגר, פסק דין שומרני הביא מבחני משנה לבחינת דייר סרבן והם: (1) האם הוצג טעם להתנגדות?; (2) האם במישור האובייקטיבי התוכנית עתידה להיטיב את מצב כלל הדיירים בבניין?; (3) האם התוכנית פוגעת באופן מהותי בזכויותיו של המיעוט?; (4) האם התוכנית התקבלה בחוסר תום לב או בניגוד עניינים?; (5) האם הוצגה תוכנית חלופית קונקרטית ע"י הדייר הסרבן והאם גלומים בזו יתרונות שאין בתוכנית שרוב בעלי הדירות תומכים בה?
מאז שניתנו שני פסקי דין אלו, הם אוזכרו כ־188 פעמים על ידי בתי המשפט בישראל, כאשר מתוך האמור, 64 פסקי דין ניתנו רק במהלך שלוש השנים האחרונות. נתונים אלו מוכיחים על מגמה ברורה וחשובה של חוסר סבלנות לתופעת "הדייר הסרבן" מתוך ראייה נכונה שאין זה ראוי וצודק ליתן לאדם הבודד ("הדייר הסרבן") את הכוח למנוע קידומם של פרויקטים חשובים לרווחת יתר הדיירים, ולטובתה הכללית של מדינת ישראל.