בניה חדשה בצור הדסה, ירושלים / צילום: שלומי יוסף
בנק ישראל יודיע היום (ב') אחר הצהריים לאן פניה של הריבית במשק, כשענף הדיור מסבך את ההחלטה של הוועדה המוניטרית יותר מכל הענפים האחרים. המלחמה באינפלציה (3.3% קצב שנתי לפי מדד יולי, לעומת יעד של 1%־3%) מחייבת סביבת ריבית גבוהה, כזו שתוריד את התיאבון של כולנו לצרוך ותצנן את המחירים. אולם, בה בעת, היא מצמצמת את היכולת של יזמי הנדל"ן להמשיך להשקיע, בין השאר ברכישת קרקע ובהקמת דירות חדשות - מה שעלול להצית מחדש את המחירים. למרבה התסכול, ולא בפעם הראשונה, משוואות ההיצע והביקוש בשוק המגורים הישראלי מצליחות שוב ושוב להסתבך, ולהפתיע לרעה גם את בנק ישראל.
● כמעט כמו תל אביב: העיר המפתיעה שמככבת אצל משקיעי הנדל"ן
● בתוך חודש, שתי חברות נדל"ן נקלעו לקשיים: מה יעלה בגורל הדירות?
● "כאילו מישהו לחץ על בלם החירום": ההאטה בבנייה הגיעה למוצרים לבית
מודי שפריר, האסטרטג הראשי בבנק הפועלים, הזכיר השבוע כי הקלפים בשוק הדיור נטרפו - ולא ממש באשמתנו. שפריר הצביע על נתוני העלייה החריגים לישראל שפרסמה בשבוע שעבר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס), שלוחצים את המחירים שוב למעלה. לפי הנתונים, בשנת 2022 הגיעו לישראל 75 אלף עולים, שיא מאז שנות האלפיים ופי שלושה ממספרם בשנת 2021. מתחילת 2023 המגמה נמשכה, ועד יולי עלו 34 אלף עולים, כך שמספרם צפוי להיות גבוה בקנה מידה היסטורי גם ב־2023.
הסיבה המרכזית לנתוני העלייה החריגים היא המלחמה באוקראינה: 45.5 אלף עולים הגיעו בשנה שעברה מרוסיה ועוד 14.7 אלף עולים מאוקראינה. יתרה מכך, לפי הלמ"ס, ולהבדיל משנות ה־90 בהן המדינה שלחה עולים רבים לפריפריה והציעה להם פתרונות דיור זמניים, כיום הממשלה לא ממש מעורבת בפיזור האוכלוסייה. התוצאה: עולים רבים בוחרים להגיע לאזורים שגם ככה הביקוש לדיור בהם גבוה מאוד. ואכן, 44% מהעולים הגיעו בשנת 2022 לתל אביב וליתר ערי המרכז, והשיעור הגבוה ביותר (13%) הגיע לעיר תל אביב ועוד 10% לכל אחת מהערים חיפה, ירושלים ונתניה.
כמות העולים לא באמת מפתיעה את הממשלה, אבל גם היא וגם קודמתה לא באמת עשו דבר כדי לייצר פתרונות, מלבד סיסמאות שנשמעו בעיקר לפני שנה על הקמת שכונות קראוונים ואפילו ערים חדשות לעולים הרבים. במרץ 2022 החליטה הממשלה על הקמת צוות מנכ"לים של משרדי הממשלה "שיעסוק בהיערכות לפתרונות דיור לעולים", לצד שלל פתרונות לטווח קצר וארוך, אבל הרבה לא נעשה מאז.
ההערכה: מחיר הדירות יזנקו בחזרה עד 2025
"הזינוק הניכר בעלייה מסביר את הגידול החד במספר משקי הבית בשנת 2022 (90 אלף), עובדה אשר תמכה בשנה שעברה בזינוק במחירי הדירות ובמחירי השכירות", אומר שפריר מבנק הפועלים.
בעקבות זאת, ובשל המשך המגמה גם בשנת 2023, מעריכים בבנק הפועלים כי "מחירי הדירות למכירה אמנם ימשיכו לרדת בחצי שנה הקרובה, אך הנתונים הללו, בשילוב עם קצב הגידול הטבעי של אוכלוסיית ישראל, מצביעים על כך שמחירי הנדל"ן צפויים לחזור ולעלות החל מ־2024־2025". זאת, "בהנחה שהממשלה לא תעניק תמריצים לקבלנים להגדלת היקפי הבנייה", מהלך לא פשוט במציאות של ריבית גבוהה והוצאות מימון אדירות שחלות על אותם קבלנים.
באוצר ובבנק ישראל לא חזו את השינוי
עד כמה זה מפתיע? רק לפני שנה, דווחו במשרד האוצר ובבנק ישראל שסוף סוף ההיצע של הדירות במשק עוקף את הביקוש. לפי נתונים שהציגה הלמ"ס אשתקד, בין יולי 2021 ליוני 2022 נרשם שיא בכמות התחלות הבנייה והתרי הבנייה שניתנו פה: 80.6 אלף היתרים לדירות ו־72.5 אלף דירות שהחלו להיבנות בפועל. לא רק שהיה מדובר ברמות שיא שלא נראו מאז שנות ה־90, הנתונים הללו גם הראו שהמגמה התהפכה ויש כעת הרבה יותר דירות מקונים פוטנציאלים. בשנת 2021 נוספו לישראל עוד 56.1 אלף משקי בית חדשים, נמוך משמעותית מכמות הדירות שתחכה להם בעוד שנים ספורות, מה שמוכרח לכאורה לייצר לחץ כלפי מטה של המחירים.
גם באוגוסט האחרון פרסם בנק ישראל את דוח היציבות הפיננסית למחצית השנה הראשונה, שציין לחיוב את ההיצע הגבוה אל מול הביקוש הנמוך, אחרי שמחירי הדירות שינו מגמה והציגו ירידה כוללת של 0.6% מתחילת השנה. בבנק המרכזי כתבו כי "בהסתכלות קדימה, ניתן לומר שהיצע גדול יחסית של דירות, תנאי שוק המשפיעים (בשוליים) לשלילה על הביקוש, ופער ניכר בין מחירי הדירות לגורמי היסוד, מעלים את ההסתברות לירידה של מחירי הדירות, בדומה למתרחש במדינות אחרות בעולם". עם זאת, הדגישו בבנק ישראל, "מכל מקום, אם קצב הפעילות בענף הבנייה יואט, תהיה לכך השפעה שלילית על היצע הדירות, וזה יפעל למיתון הכוחות הפועלים לירידת מחירים בטווח הקצר".
כעת, לא רק שהיקף התחלות הבנייה יורד משמעותית בחודשים האחרונים, בעיקר בשל הקפיצה החדה בריבית שמקשה על הקבלנים, אלא שגם הביקוש במגמת עלייה, על רקע הגידול החד במספר העולים החדשים. 90 אלף משקי בית חדשים בשנת 2022, לעומת גידול של 60 אלף משקי בית בלבד בממוצע בשנים 2012 ועד 2021, מחזירים אותנו למציאות השכיחה והעגומה שבה התחלות הבנייה לא מצליחות לעמוד בביקושים ומחירי הדירות עולים שנה אחרי שנה.
מציאות הרבה יותר מורכבת
ואף על פי כן, מוכרחים להדגיש שהערכת בנק הפועלים לפיה מחירי הדיור יחזרו לעלות היא רק תחזית, שמתעלמת מלא מעט גורמים נוספים. בראשם, הריבית במשק, שמייקרת דרמטית את עלות המשכנתאות ומשכנעת לא מעט משפחות חדשות להמשיך לגור אצל ההורים, כמו גם לא מעט עולים חדשים שנאלצים להצטופף באותה דירות מגורים. לכן, הביקושים בפועל, לרכישה או לשכירות, עשויים להיות הרבה יותר נמוכים מהמספרים הרשמיים.
בנוסף, ההיצע של דירות על המדף נמצא כעת בשיא היסטורי: 58.7 אלף דירות חדשות למכירה בסוף יוני, לעומת 51.1 אלף דירות בלבד בסוף דצמבר, ו־169.7 אלף דירות בבנייה פעילה בסוף מרץ 2023, לעומת 150.2 אלף דירות בלבד בסוף 2021, נתונים שמעמידים בפרופורציות גם נתון על 90 אלף משקי בית חדשים.
מעבר לכך, גם אם כולנו תקווה שהעולים החדשים ישמחו להשתקע בארץ, ניסיון העבר כבר מלמד שחלק לא מבוטל מהם עשוי לחזור חזרה כשרוחות המלחמה יירגעו. כמו כן, בכל שנה בוחרים כ־20־30 אלף משקי בית ישראלים להגר לחו"ל. אי־אפשר גם להתעלם מהחששות והכותרות על כך שמספרם ילך ויגבר בשנים הקרובות, נוכח המחאה והרפורמות שמקדמת הממשלה, מה שעשוי להוסיף עוד טלטלה למשוואות ההיצע והביקוש בשוק הדיור.