קו החוף של נהריה / צילום: Shutterstock
הכותב הוא מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'
לאן צועד ענף הקמעונאות והשיווק? מהן המגמות החדשות שיאפיינו אותו, ומהן המגמות שצפויות להיכחד? מיהם השחקנים שישרדו את קצב השינויים המהיר? המדור ינתח את המצב בענף, ואת העתיד שמצפה לו. לפניות ותגובות: tamir@c-bs.co.il
עד לפני מספר עשורים הייתה נהריה עיר קייט ונופש מהמובילות בישראל, שרבים בילו בחופי הים שלה ובשדרות הגעתון. לעיר יש יתרונות תחרותיים ומוקדי פעילויות שאינם מנוצלים, "מחוברים" ו/או מייצרים תהליכי שרשור והשפעה הדדית. בין אלה נמנים בית חולים אזורי, תעשיית שבבים בינלאומית, חוף ים וטיילת ופארק אכזיב הצמוד.
● מה צריך לעשות כדי שרהט תהפוך לירכא של הדרום
● הקו האדום של הרכבת הקלה מגדיל את ביקושי המסחר, אבל לא כולם ייהנו מכך
בשוק המסחר, לאורך השנים פחות ופחות כוח קנייה חודשי נכנס אל נהריה, בשל היעדר מרכזי מסחר ומוצרים מיוחדים ומותאמים. במקביל, כוח קנייה גדול דולף מהעיר לביג רגבה ולפייסל, הממוקמים על ה"גדר" שלה, וכן ולירכא ולעכו, וכך העיר מפרנסת את שכנותיה.
כאן נציג את תמונת השוק ביחס לגודלה, למאפייניה ולתפקודה של כלכלת העיר נהריה ומערכת המסחר בה, על רקע האפשרי.
מעט נדל"ן מניב
לנהריה יש נתוני פתיחה טובים מבחינת מיקום גאוגרפי ופריסה עירונית. העיר נהנית מיתרונות מיקום בולטים - נושקת לכל אורכה אל רצועת חוף, מהיפות בישראל, וממוקמת בסמוך לאתרי תיירות מרכזיים, בהם שמורת אכזיב ומרכז המבקרים בראש הנקרה, המושכים אליהם נופשים רבים לאורך כל השנה.
בנוסף, בעיר קיים מרכז עירוני מוצלח בפן התכנוני - שדרות הגעתון, המוקד המסחרי הראשי, מתחיל בקניון ארנה, תחנת רכבת ובצומת מרכזית על כביש מספר 4, ומסתיים במפגש עם הטיילת וחוף הים. למרות היתרונות, העיר אינה מצליחה "להתרומם" ולמצב את עצמה כיעד תיירות אטרקטיבי ומוקד מסחר אזורי.
בהתאם לדוחות הכספיים שלה משנת 2021, בנהריה קיימים 13 מ"ר נדל"ן מניב לתושב בלבד, נתון נמוך מהממוצע הארצי העומד על 17 מ"ר לתושב. לשם השוואה, במועצה האזורית מטה אשר, ש"עוטפת" את נהריה, קיימים 59 מ"ר נדל"ן מניב לתושב.
נציין כי מאז 2017 שווקו 3,000 יחידות דיור בשכונות חדשות בצפון־מזרח העיר במסגרת הסכמי־גג, כאשר במקביל לא נבנו באותן שכונות שטחי נדל"ן מניב כלל.
בדצמבר 2018 אושרה תוכנית מתאר כוללנית לעיר, שלפיה עד לשנת 2030 אוכלוסיית נהריה תגדל ל־75 אלף תושבים, לעומת 65 אלף תושבים המתגוררים בה כיום. התוכנית מייעדת שטחים נרחבים לטובת שימושי משרדים, מסחר ותיירות, במטרה להפוך את העיר למוקד משיכה אזורי, תוך מימוש הפוטנציאל שלה כיעד נופש תיירותי.
תוכנית אסטרטגית לשנת 2040, שהכין מינהל התכנון, מתמקדת בהתחדשות עירונית אינטנסיבית וציפוף אוכלוסייה, במטרה להביא לגידול אוכלוסייה עד היקף של 120 אלף תושבים.
לאחרונה קודמו שתי תוכניות משמעותיות בעיר. תוכנית "לב העיר" מגדילה את אחוזי הבנייה במרחב הגעתון, באמצעות התחדשות עירונית וניצול שטחים פנויים. בין היתר היא כוללת בנייה במתחם מפעל זוגלובק לשעבר, שרכשה קרן ריאליטי. התוכנית תוסיף למרכז העיר 20 אלף מ"ר שטחי מסחר ו־81 אלף מ"ר שטחי משרדים, 2,000 יחידות דיור ו־550 חדרי מלון.
תוכנית "משולש בן עמי", בסמוך לבית החולים "גליל", אושרה בפברואר האחרון וקובעת שטחים בהיקף של 186 אלף מ"ר עבור מסחר, 658 אלף מ"ר עבור משרדים ו־3,000 יחידות דיור ומוסדות ציבור. מדובר בהיצע עצום, אשר צפוי להתממש לאורך זמן רב.
כיום היצע שטחי המסחר והמשרדים מתרכז לאורך שדרות הגעתון, ובמפגש עם כביש מספר 4. אזור רחוב לוחמי הגטאות ממערב לכביש זה מהווה מוקד משיכה נוסף, ואזור התעשייה הצפוני של העיר משמש בעיקר לתעשיית השבבים וללוגיסטיקה.
דליפת ביקושים
כוח הקנייה החודשי בנהריה בלבד עומד על כ־100 מיליון שקל, כאשר במרחב הביקוש הפוטנציאלי כולו (שלומי והיישובים הסמוכים), כוח הקנייה החודשי עומד על כ־150 מיליון שקל. כלומר, כוח הקנייה שבמרחב הביקוש מאפשר את תפקודם של כ־100 אלף מ"ר של שטחי מסחר קמעונאי. בפועל, קיימים בעיר שטחי מסחר בהיקף של כ־75 אלף מ"ר בלבד.
בכך נוצרת דליפת ביקושים, למשל אל מתחם חאמד סנטר ושוק פייסל (8,000 מ"ר), הממוקמים על הדופן הדרומית של נהריה, בתחומה של מזרעה. מעט דרומית משם נמצא מרכז BIG רגבה (16 אלף מ"ר) בשטחה של מועצת מטה אשר. ממערב לנהריה ממוקמת ירכא, שמושכת אליה גם כוח קנייה מהעיר.
סך הדליפה מנהריה נאמד בכ־40 מיליון שקל בחודש, ובולטת במיוחד הדליפה בתחום המזון והסופרמרקטים, המסתכמת בכ־30 מיליון שקל, בעיקר אל פייסל, מרכזה בירכא ודבאח בעין המפרץ.
המסחר בשדרות הגעתון דעך לאורך השנים, והוא מאופיין בחנויות עממיות, במיצוב נמוך ובחנויות ריקות. דוגמה מובהקת לכך היא מסעדת "פינגווין" המיתולוגית שסגרה את שעריה לאחרונה. לעומת זאת, בשנים האחרונות צצו בקיבוצים ובמושבים הסמוכים בתי קפה, עגלות ומסעדות בוטיק.
לחזק את התיירות
תפוסת חדרי המלון בנהריה עמדה על 44% בשנת 2022, נמוך מהממוצע הארצי של 61%, ובפער ניכר מערי חוף אחרות, כגון נתניה (56%) והרצליה (68%). בעיר קיימים פחות מ־450 חדרים בחמישה בתי מלון.
כיום, ובניגוד לעבר, נהריה אינה נתפסת כיעד תיירות אטרקטיבי, והמיצוב של בתי המלון הקיימים בה נמוך. בשנים האחרונות קודמו תוכניות למלונאות בקו ראשון לים, וככל שייעשו בדיקות כלכליות מקיפות בנוגע למאפייני הביקוש והמיצוב הנדרש, ניתן יהיה להביא להיפוך המגמה. הקירבה לאתרי התיירות בראש הנקרה ובאכזיב, כמו גם הטיילת וחופי הרחצה בעיר עצמה, והמעגנה שאושרה תכנונית בצפון העיר, יכולים להוות עוגן לתעשיית תיירות מפותחת.
העיר בונה אלפי יחידות דיור, בעיקר בצפונה ולאורך חוף הים, ומגדילה את הביקושים למסחר. ברם, התדמית והפעילות הכלכלית בה בינוניות. נדרשת מנהיגות עסקית וכלכלית שתממש תוכנית אסטרטגית כלכלית ותוכנית פעולה, שתנצל את היתרונות התחרותיים המובהקים של העיר. זאת לצד שדרוגו של בית החולים ויצירת פארק מדע ועסקים רפואיים קשורים צמודים אליו.
במקביל, צפוי שיתחיל תהליך שדרוגו של מרכז העיר תוך ניהולו, בעזרת מיתוג מחדש, פתיחת עסקי הסעדה, טברנות ופעילויות פנאי ונופש לאורך חוף הים, כולל היצע מגוון של בתי מלון לסוגיהם, גם בוטיק. השדרוג צריך לכלול גם קישור לאכזיב ולראש הנקרה, וחיבור בין עוגני הפעילות הרבים באמצעות מסלולי הליכה ואופניים.
כך, בעשייה ותכנון כלכלי ועסקי מוצלח, ניתן לנצל את המאפיינים הייחודיים של נהריה ולחולל את צמיחתה הכלכלית והשיווקית.