עו''ד כרמית יוליס. המשנה ליועצת המשפטית לממשלה / צילום: קובי שירביט
המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, מזהירה מפני פגיעה בזוכי הדירות בהגרלות "דירה בהנחה" בעקבות הצעת הממשלה לפריסת תשלומי היזמים במכרזי רשות מקרקעי ישראל. במכתב שהוציאה עו"ד יוליס אתמול (ג') היא טוענת כי יישום ההחלטה לפריסת התשלומים תגדיל את הסיכון מצד הזוכים בדירות, שכן ההגרלות עבור הדירות בהנחה יתקיימו בפועל לפני שהתשלום מצד היזם יועבר במלואו.
● הזוכים הראשונים של מחיר למשתכן החלו למכור דירות. כמה הם הרוויחו?
● בדיקת גלובס | מחירי הדירות בירידה? אלו האזורים שבהם ניתן בעיקר לראות את המגמה
ההצעה לפריסת התשלומים עבור היזמים הזוכים במכרזי רמ"י היא אחת מההצעות המרכזיות שמקדמת כיום הממשלה במטרה לסייע ליזמים להתמודד עם מצב השוק המאתגר ועם הריבית הגבוהה. על־פי ההצעה, במכרזים לבנייה רוויה במרחבי צפון, דרום וחיפה של הרשות, ובמכרזי מחיר מטרה (אשר מהווים את "מאגר" הדירות להגרלות תוכנית דירה בהנחה), יוכלו היזמים לשלם את סכום הזכייה בשלושה תשלומים: התשלום הראשון יהיה הערבות שהופקדה על ידי הזוכה, וישולם במועד הזכייה; 30% נוספים ישולמו בתוך שלושה חודשים; והיתרה בתוך שנתיים מיום הזכייה, ביום מסירת הקרקע או ביום מתן היתר הבנייה הראשון (המוקדם מביניהם).
במכתב ששלחה עו"ד יוליס אשר הגיע לידי גלובס ונשלח, בין היתר, למנכ"ל משרד ראש הממשלה, יוסי שלי ולמנכ"ל משרד האוצר, שלומי הייזלר, היא טוענת כי קיום ההגרלות לפני השלמת התשלום מצד היזמים, אשר מצטרפת לכך שהן מתקיימות כבר היום לפני מתן היתר בנייה, מעורר "קשיים משפטיים ממשיים". הטענה המרכזית העולה מהמכתב היא כי במצב כזה נפגם אינטרס ההסתמכות של הזוכים בהגרלות, שכן אלו נמנעים מחיפוש דירה אחרת לאחר שזכו בהגרלה - אך בפועל, אין כל הבטחה שאכן יקבלו את דירתם בסופו של התהליך.
"הקדמת ביצוע ההגרלות למועד שבו טרם הושלמו התשלומים על ידי היזם מעלה קשיים משפטיים משמעותיים", כתבה עו"ד יוליס במכתב, "הן ביחס לסיכונים של רשות מקרקעי ישראל שבמצב בו התשלומים טרם הושלמו ובהיעדר חוזה מחייב, ובעיקר ביחס לרוכשים הפוטנציאליים שזכו בהגרלות. במצב זה, טענת ההסתמכות האפשרית של הרוכשים עומדת ביתר שאת והסיכון שעומד לרוכשים אפילו רב יותר (בהשוואה למצב כיום - י"נ)".
עו"ד יוליס הוסיפה: "השלמת התשלום טרם מועד ביצוע ההגרלה הינו אחד מהאיזונים אשר אפשרו בסופו של יום להקדים את ההגרלות טרם מתן היתרי בנייה. במצב דברים זה אמנם ישנו חוסר ודאות ביחס למועד קבלת הדירה, אך לכל הפחות לאחר השלמת התשלום, ישנה התחייבות ברורה של היזם מול רשות מקרקעי ישראל. כל מערך ההגרלות בשלב מוקדם זה נשען למעשה על התחייבות זו. כעת מבוקש לסטות מההתחייבות האמורה. אין ספק כי לפי המוצע בהצעה, הרוכשים יימצאו בסיכון גבוה יותר".
עו"ד יוליס הדגישה כי גם אם יימצאו פתרונות באשר לצמצום החשיפה של המדינה - כלומר דרכים להבטיח כי חובות היזמים יכוסו בסופו של דבר - זה לא יספיק: "אין בכך כדי לתת פתרון לאינטרס ההסתמכות ולנזק שעלול להיגרם לרוכשים עצמם", היא אומרת. "נראה שההצעה מבקשת לאחוז את החבל משתי קצותיו, כלומר גם לשמור על היקפי שיווקים שלכאורה הצליחו, וגם לשמור על מועדי הגרלות מוקדמים - ולשדר לשוק 'עסקים כרגיל', בה בעת שמידת המחויבות של הקבלן בהיבטים המשפטיים, ביחס לביצוע הפרויקט, הם מינימליים ביותר".
ביקורת גם נגד ההצעה למתן "הנחות אזור"
המכתב שנשלח על ידי עו"ד יוליס בא על רקע ישיבת מועצת מקרקעי ישראל שתתקיים היום, שאמורה לדון, בין היתר, באחד הנושאים ה"חמים" של העת האחרונה, ודאי בעיני חלק מחברי הממשלה: מתן "הנחות אזור" ביישובי הפריפריה כדי לחזקם ולעצור בפועל את הידלדלות האוכלוסייה היהודית באזורים אלו. ההצעה מתרכזת בעיקר בהפחתת דמי החכירה על קרקעות ביישובים אלו, ומכניסה לקבוצת היישובים הללו גם יישובים במעמד סוציו־אקונומי גבוה, שעד היום הוחרגו ממתן הטבות אלו.
הצעה זו, בניגוד להצעה לפריסת התשלומים עבור יזמים, אמורה לעלות כבר היום בישיבת מועצת מקרקעי ישראל, וגם לגביה מזהירה יוליס מפני קשיים משפטיים: "ניצול מלוא עומק ההטבה יתבטא בעיקר ביישובים קהילתיים מסוימים", מסרה יוליס. "ההצעה מבקשת לאפשר את קבלת ההטבה גם ביישובים שמתאפיינים באוכלוסייה מבוססת. בעת האחרונה, התקבל בכנסת תיקון לפקודת האגודות השיתופיות, שככלל הרחיב את התחולה של מנגנון ועדות הקבלה, ונראה כי צירוף שני המהלכים במקביל מעורר קשיים משפטיים בהקשרי שוויון".
בעניין זה, מציעה יוליס במכתבה שני צעדים פרקטיים: "מדיניות זו כמובן ראויה וניתנת לקידום, אולם על־מנת לעמוד בעיקרון השוויון יש להבטיח ערובות לקיום מטרה זו, שאחרת ההטבות יינתנו - אך המטרה של הרחבת היישובים בפועל, לא תושג. משכך, יש להבטיח כי יהיה פרסום אפקטיבי ביחס לשיווקים ביישובים הכלולים בהחלטה, ובפרט כאשר מנגנון הקבלה הוא באמצעות ועדות קבלה. נוסף על כך, יש להבטיח כי אכן ימומש פיתוח וכי היישובים יגדלו, בהתאם לקיבולת יחידות הדיור המאושרות הקיימות, ויש לקבע מנגנון יעיל לעניין זה. אנו סבורים כי שני מנגנונים אלו הכרחיים על מנת להצדיק את ההחלטה בכל הנוגע להיבטי שוויון".