בנייה / צילום: Shutterstock
הבשורה החשובה שמגיעה מהלמ"ס לגבי מחירי הדירות בחודשים יוני-יולי, אינה קשורה לחודשים הללו, אלא דווקא לחודשים מרץ- מאי, שלגביהם עודכנו הנתונים וירידות המחירים שבחודש שעבר נמדדו בגובה של 0.6% זינקו בפרסום המעודכן לאחוז. זה תיקון משמעותי ביותר, שחשוב בהרבה מהדיווח על ירידה של 0.1% ביוני-יולי, ויש בו לרמז למצוקה הגדולה של שוק הדירות, שלא רק באה לידי ביטוי בירידות מחירים.
המסר ששוק הנדל"ן מעביר בערב ראש השנה הוא מסר מצוקה, מצד שני רכיביו: זה של מכירת דירות וזה של שכירות. השבוע פרסמנו פעמיים נתונים אופטימיים לכאורה על שוק הדירות: בפעם הראשונה על שיא משכנתאות שנלקחו במהלך חודש אוגוסט ובפעם השנייה על מספר העסקאות בדירות חדשות שנרכשו בחודש יולי, על פי הלמ"ס. אבל שלא תהיה טעות: גם אם מדובר בשיפור במגמה הכוללת, מדובר בשמחת עניים: השוק שמאפיין את 2023 הוא שוק שחון, בבצורת עסקאות שלא נראתה כמותה 20 שנה.
עד כמה השוק יבש? נהוג לומר, ששנה עתירת עסקאות היא שנה שבה מתבצעות בחודש ממוצע עשרת אלפים עסקאות ומעלה; שנה שבה מתבצעות 9,000 עסקאות בחודש היא שנה טובה, ואילו 8,500 עסקאות בחודש הן הממוצע הרב שנתי מה-20 שנים האחרונות.
עכשיו אתם מוזמנים למקם את 2023 בסולם, עם ממוצע חודשי של 6,400 עסקאות שבוצעו בשבעת החודשים הראשונים של השנה. "שנה שחונה" היא אנדרסטייטמנט מעודן למה שקורה בשוק בימים אלה. הריבית הגבוהה היא הגורם העיקרי שמייבש את השוק.
יותר משקי בית ויתרו על חלום רכישת הדירה, לטובת שכירות
חזרה 20 שנה לאחור, אז הכרנו שנים כאלה. ב-2003 ירדו מחירי הדירות ב-6%; ב-2023 מחירי הדירות ירדו ב-1.3% ב-4 חודשים, שזה קצב ירידות שנתי של 4%. אבל מדובר רק בארבעת החודשים הראשונים של הירידות, וגם הם לא סופיים (לגבי החודשיים האחרונים צפויים עוד עדכונים בהמשך), כך שאין לדעת להיכן המציאות תוביל את שוק הדירות, אבל ברור שלא למקום טוב.
בחזרה למספר הנמוך של עסקאות ולעדכוני המדד מצד למ"ס: כשמספר העסקאות יורד לרמה כה נמוכה, משקלן של עסקאות שמדווחות באיחור ברשות המיסים גובר, ומודלים סטטיסטיים אינם מסוגלים לחזות את הסטייה שנוצרת עקב העסקאות המאוחרות. לכן סביר להניח, שגם בהמשך אנו נצפה במדדי מחירי דירות שמתוקנים בחדות.
מחוז תל אביב, ליבת הנדל"ן הישראלית, מוסיף להוביל את ירידות המחירים, למרות שדווקא ביוני-יולי הוא רשם עלייה של 0.9%. נראה כי מדובר בתיקון טכני לחודשיים שקדמו, שבהם הירידות הגיעו לכדי 2.5%. ההיצע הגדול אל מול המחירים הבלתי אפשריים עבור רוב תושבי המדינה, והעלמות מגזר ההיי טק שהזין ב-2021-22 חלק משמעותי מעליות המחירים דאז - עושים את שלהם.
כאמור, בשוק השכירות הדברים לא מתנהלים בצורה טובה יותר. שכר הדירה מוסיף לעלות והעלייה החודשית בשיעור של 0.7% אינה מפתיעה, שכן החודשים יולי-אוגוסט הם החודשים ה"חמים" בשוק השכירות. הבעיה היא אחרת: המעש הממשלתי בכל הקשור לשוק השכירות, כולל בעיקרו כולל הטלת מיסוי גבוה על משקיעי נדל"ן, שנוטשים את השוק, מה שמביא להקטנת היצע הדירות להשכרה ולעליית מחירים. התוצאה: שכר דירה בדירות שבהן הוחלפו שוכרים בחודש שעבר, עלה בכ-360 שקל בממוצע; שכר דירה בדירות שבהן חודשו חוזי שכירות עם השוכרים הקיימים עלה רק בכ-160 שקל בממוצע.
בשנתיים האחרונות ירדו מחירי השכירות רק פעם אחת, בינואר שנה שעברה, וגם זה התמצה בעשירית האחוז. המצב כה חמור בשוק הזה, שנעלם ממנה אלמנט העונתיות שמוכר מחודשי החורף, שבהם מחירי השכירות נוטים לרדת.
עליות המחירים המואצות מאז סוף 2020 ועד לסוף 2022 גרמו לכך, שיותר משקי בית ויתרו על חלום רכישת הדירה, לטובת שכירת דירה, מה שהעמיס על השוק הזה עוד ועוד ביקושים, וכך לצד היצע הדירות היורד, הביקושים דווקא עולים.