מצבו המאתגר של ענף הנדל"ן למגורים מחד, והקיפאון בשוק ההנפקות הראשוניות מאידך, מובילים לעסקת ענק משולבת שבה מכניסה אפריקה ישראל מגורים את כלל ביטוח כמשקיעה בחברה הבת שלה להתחדשות עירונית. בנוסף הן מקימות שותפות שתשקיע מאות מיליוני שקלים בייזום נדל"ן למגורים. הצדדים חתמו על הסכמות עקרוניות להקצאה פרטית של מניות החברה הבת, אפריקה התחדשות עירונית, במטרה להגיע להסכמים בתוך חודשיים.
● היא הייתה הבטחה והפכה לאחת המניות הגרועות של השנה בבורסה
● פלייטיקה רוכשת חברת גיימינג ישראלית בסכום של עד 300 מיליון דולר
לפי ההסכם המתגבש, אפריקה התחדשות תקצה לכלל מניות שיהוו 20% מההון שלה תמורת כ־330 מיליון שקל - לפי שווי של 1.3 מיליארד שקל לפני הכסף, שיהיה כפוף להתאמות כפי שיוסכם בין הצדדים. המשמעות היא הצפת ערך לאפריקה מגורים, ובעלי המניות הגיבו בהזנקת מנייתה בבורסה בכ־8% (ביום ב') למחיר שמגלם לה שווי שוק של 2.4 מיליארד שקל. מתחילת השנה זינקה מניית אפריקה מגורים, הנמצאת בשליטת לפידות קפיטל של יעקב לוקסנבורג, בכ־27%.
לאפריקה התחדשות עירונית יש יחד עם שותפים (בעלי דירות וקרקעות) צבר להקמת קרוב ל־8,000 יחידות דיור בכל רחבי הארץ. מדובר רק בפרויקטים שבהם יש חתימות של מעל ל־60% מבעלי הדירות במתחם. בפרויקטים המורכבים יותר שדורשים את הריסת המבנים ובניית בניינים חדשים, נדרשת על ידי החברה הסכמה מחמירה יותר של מעל ל־80% מבעלי הנכסים. הפרויקטים שלה מפוזרים ברחבי הארץ, מנהריה עד לבאר שבע, עם ריכוז גבוה באזור המרכז.
עוד לפי ההסכם הנרקם, יקימו אפריקה מגורים וכלל ביטוח תאגיד משותף, בבעלות 51% של אפריקה מגורים ו־49% כלל ביטוח, בניהולה הבלעדי של הראשונה. בתאגיד תרוכז לתקופה שתיקבע פעילותה של אפריקה מגורים לייזום ומכירה של פרויקטי נדל"ן למגורים בישראל. היקף ההון שיושקע בתאגיד המשותף יעמוד על עד 800 מיליון שקל, כאשר אפריקה מגורים תהיה זכאית לדמי ניהול ולדמי הצלחה מהתאגיד המשותף.
בנוסף, אפריקה מגורים תקצה לכלל אופציות לרכישת 4% מהון המניות של החברה, ללא תמורה, שיהיו ניתנות למימוש לתקופה של 42 חודשים ממועד ההקצאה, במחיר מימוש של 240 שקל למניה (גבוה ב־25% ממחירה בשוק, גם לאחר הזינוק בבורסה ביום שני).
"ניצול מצב השוק הנוכחי"
מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, אמר כי "השותפות החדשה עם כלל מהווה הבעת אמון משמעותית בחברת אפריקה התחדשות עירונית". לדבריו ההסכם יעצים את יכולות אפריקה מגורים "להמשיך בפיתוח פרויקטים למגורים בישראל בהיקפים משמעותיים - במיוחד בתקופה זו שבה קיימות הזדמנויות רבות לפיתוח החברה".
ברק בנסקי, מנכ"ל כנ"ף, חטיבת ההשקעות של כלל ביטוח, ציין כי "תחום ההתחדשות העירונית הוא תחום מרכזי ומתפתח בשוק המגורים בישראל. ההשקעה בחברת התחדשות עירונית ושותפות הייזום למגורים ינצלו את מצב השוק הנוכחי לייזום פרויקטים למגורים, בתשואה אטרקטיבית עבור עמיתי כלל".
טרם ביצוע העסקה, בוצעה בדיקה מקיפה של הפרויקטים השונים של אפריקה מגורים על ידי שמאים מטעם כלל ביטוח. "הבדיקה נמשכה חודשים ארוכים", אומרים גורמים המעורים בעסקה, ומציינים כי "העסקה תאפשר פיתוח של מאות יחידות דיור".
כאמור, בין הסיבות לעסקה נמצאת סביבת הריבית שזינקה בשיעור חד ומקשה על מתן אשראי בפרויקטי בנייה חדשים. עסקת השקעה בהיקפים כאלה תזרים הון משמעותי שיאפשר מימון וקידום הפרויקטים המדוברים.
עלייה במכירות, שחיקה ברווח
אפריקה מגורים סיכמה את המחצית הראשונה של השנה עם עלייה של 11.5% בהכנסות ל־556 מיליון שקל, בעיקר בשל עלייה בהכנסות ממכירת הדירות. אולם החברה הציגה שחיקה בשיעור הרווחיות הגולמית, שירד מ־26% במחצית הראשונה אשתקד ל־23%. בין הסיבות היה תמהיל שונה של הכנסות, שכן בתקופה המקבילה אשתקד נמכרו יותר שטחי מסחר ומשרדים ברווחיות גבוהה יותר. הפגיעה ברווח הגולמי הובילה את אפריקה מגורים לרשום ירידה של שליש ברווח התפעולי שהסתכם ב־98 מיליון שקל. בשורה התחתונה נחתך הרווח הנקי של החברה בחצי ל - 63 מיליון שקל.
כלל ביטוח הייתה מעורבת בחודשים האחרונים במספר עסקאות גדולות במניות חברות ציבוריות. כך למשל ביולי האחרון רכשה מידי המדינה קרוב ל־5% ממניות חברת התעופה אל על, תמורת 60 מיליון שקל, וקיבלה אופציה לרכישת נתח נוסף בהמשך. בנוסף ביצעה רכישות משמעותיות גם במניות החברות משק אנרגיה וערד השקעות.
