בנייה במודיעין. נראה כי לפחות לשנתיים הקרובות המצב נראה אבוד / צילום: Shutterstock
אפשר להפנות גב או לעצום עין, אפשר אפילו לטעון שמה שקורה עד כה אינו דבר נורא - אבל ענף הבנייה נמצא בחוסר איזון כבד בין כמות הדירות הנבנית לזו שנמכרת, מה שלהערכתנו יגרור ירידה של עשרות אחוזים נוספים בהיקפי הבנייה בשנים הקרובות בנוסף לירידה שנרשמה עד כה.
● מה באמת קרה להיתרי הבנייה מתחילת השנה?
נתוני היסוד שמדגימים את חוסר האיזון הזה הם בראש ובראשונה מלאי הדירות הלא מכורות שבידי היזמים. אותו מלאי הוא מה שנוהגים לכנות "היצע הדירות". זה הגיע לשיא בחודשים האחרונים והוא מונה כ־60 אלף דירות, 10% בערך יותר ממספר התחלות הבנייה ופי שניים מקצב רכישת הדירות בשנה הזו. במילים אחרות, באופן תיאורטי כדי להיפטר מהמלאי הקיים, יזמים לא צריכים ליזום פרויקטים חדשים ב־24 החודשים הקרובים. היקף הדירות הלא מכורות הקיים יכול לספק את הביקוש בשוק למשך השנתיים הקרובות. רק לפני שנתיים, ההיצע הזה יכול היה לספק רק כ־10 חודשי ביקוש. אבל הרבה דברים עברו מאז - ולא לטובה.
הנה נתון נוסף: בשנתיים האחרונות נוספות בממוצע כ־600 דירות בחודש להיצע הדירות, בעוד שבשנתיים שקדמו להן הוא ירד בכ־80 דירות לחודש בממוצע. גם לפי חישוב זה, יש כיום עודף בנייה בהיקף של אלפי דירות בשנה על הביקוש הקיים, שרק יורד.
מבחינת היצע הדירות החדשות, בתחילת 2020 הוא נע בסביבות 50 אלף יחידות דיור, כתוצאה מהבנייה הרבה החל מתקופתו של משה כחלון כשר אוצר, והמיתון הענפי שחל בין 2017 ל־2019. הקורונה הקפיצה את היצע הדירות במחצית הראשונה של 2020, אולם אז פקד את השוק גל ביקוש שגרר אחריו גם את עליות המחירים הגדולות, ובאפריל שנה שעברה ההיצע ירד לכ־44 אלף דירות. אלא שמאז המצב התהפך והמלאי רק עולה.
ההטבות ליזמים לא ישפרו את מצב הרוכשים
המזל של קובעי המדיניות שענף הבנייה מתנהל בהילוך איטי, ועל אף שנתוני הירידה בהיקפי הבנייה מרשימים, המצב עד כה אינו נראה נורא כל כך. במקום כלשהו סימנו רף תחתון דמיוני של עשרת אלפים התחלות בנייה רבעוניות, שאם מספר התחלות הבנייה ירד מהן - הממשלה תיאלץ לנקוט מעשה. זה לא קרה ברבעון הקודם, וכנראה שלא ברבעון הנוכחי. כשזה יקרה הממשלה תמצא שהיא לא יכולה לעשות הרבה, למעט לשלם ליזמים, כדי שיגדלו את נפח הבנייה. השאלה, אם יש טעם בצעד כזה, ואם כן - באיזו מידה הוא יועיל לשוק. לשנתיים הקרובות לפחות נראה, שהמצב אבוד, גם אם הממשלה תתעורר מיד אחרי החגים ולא תמתין להידרדרות הנתונים אל מתחת לרף דמיוני חסר משמעות, וממילא הטבות ליזמים לא ישפרו את מצב רוכשי הדירות.
מה שכן מתנהל בהילוך מהיר יחסית, הוא קצב המכירות. בעוד יזם מוגבל מאוד ביכולת שלו לעצור פרויקט שהוא נמצא בשלבי השיווק והאישורים האחרונים שלו, רוכשי דירות יכולים (או נאלצים) לבטל באחת את החלטת הרכישה שלהם. וזה בדיוק מה שקורה. במחצית הראשונה של השנה ירדה מכירת הדירות החדשות ב־40% (מ־24.3 אלף ל־14.8 אלף). יזמים שבנו על ביקושים שנתיים של 50 אלף דירות בשנה, ובהתאם קידמו פרויקטים, מצאו עצמם עם שוק של 30 אלף דירות ועם פרויקטים שאת חלקם הם אינם מסוגלים לעצור. מדובר בעיקר בפרויקטים של בנייה במסגרת תוכנית ממשלתית (מחיר למשתכן, דירה במחיר מופחת ומחיר מטרה), שאותה יזמים אינם רשאים לעכב, בפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם הם מחויבים לדיירים בלוחות זמנים.
בסך הכול כ־30% מהתחלות הבנייה הן של דירות במסגרת תוכניות הסבסוד ושל התחדשות עירונית. סוג אחר של דירות שלהן מחויבים היזמים להתחיל בבנייה למרות המצב, הוא בפרויקטים שבהם נמכרו הרבה דירות בהליכי פרי סייל, שאף אותם יש לסיים גם אם שיווק הדירות נתקע.
בעוד שלגבי התחלות הבנייה בשני טיפוסי הדירות הקודמים יש נתונים בלמ"ס, לנתון האחרון אין אומדן רשמי, בכמה דירות מדובר, ויש להעריך שמדובר במספר שנע בין מאות בודדות לקצת יותר מאלף.
ואולם בהדרגה עתיד מספר הדירות הללו לרדת. יזמים יתחילו פחות פרויקטים חדשים וגם ייזהרו מלהתחייב לפרויקטים של התחדשות עירונית, שפערי הזמנים בין החתימה על ההתחייבות ליזמים לבין תחילת הביצוע עלולים לגרור אותם לתקופות קשות, ולחוסר ודאות.
התוכניות למכירת דירות מסובסדות של הממשלה נמצאות בשלב מעבר מ"מחיר למשתכן" שהסתיימה לפני שלוש שנים, אך עדיין גוררת אחריה שובל של התחלות בנייה מאוחרות, ל"דיור מופחת" ול"מחיר מטרה", שלגביהן רוב מוחלט של הפרויקטים טרם קיבלו היתרי בנייה.
התוצאה - מספר התחלות הבנייה לפי התוכניות הללו נמצא בירידה, שצפויה ללוות אותנו בשנים הקרובות, עד הגעת הפרויקטים של דיור מופחת ומחיר מטרה לבשלות תכנונית. וכך, במחצית הראשונה של השנה הוחל בהקמת כ־1,800 דירות מסובסדות, בעוד שבכל השנה שעברה הוחל בהקמת כ־7,600 דירות, וב־2021 ב־12,600.
הסקטור הראשון להיפגע: השכרה לטווח ארוך
סוג אחר של בנייה שסופגת ירידה כבדה היא הבנייה להשכרה ארוכת טווח. מדובר בענף הרגיש ביותר לעליות הריבית, שהיה אחד מהראשונים שממנו היזמים החליטו לצאת. בשנה שעברה הוחל בהקמת כ־3,100 דירות בהשכרה ארוכת טווח, ואילו במחצית השנה הנוכחית התחלות הבנייה הגיעו ל־900 בסך הכול. ענף זה עתיד להימחק כמעט מהתחלות הבנייה בעתיד הקרוב.
נשאר המקור החשוב ביותר של הבנייה, והוא השוק החופשי, וגם כאן התמונה ברורה: היקף התחלות הבנייה ירד בכ־27% במחצית הראשונה של השנה, לעומת המחצית הראשונה של 2022. ירידה גדולה? הגידול בהיצע מראה אחרת: שהירידה שנרשמה עד כה אינה מספיק גדולה.