עברו בקושי ארבע שנים מאז שחברת חללי העבודה WeWork, רכבה על הגל של טירוף ההון סיכון ובנתה אימפריית נדל"ן שהייתה שווה יותר מכל סטארט־אפ אמריקאי אחר - 47 מיליארד דולר. מאז היא פיטרה אלפי עובדים, ומקורות המימון שלה התייבשו תחת הנהלת המייסד, השותף, והמנכ"ל חם המזג אדם נוימן, שהודח ב־2019. אבל מה שחרץ את גורלה של החברה הייתה הקריסה ההיסטורית של שוק החללים המשרדיים.
● 770 מיליון דולר במזומן: אדם נוימן הוא אחד המרוויחים הבודדים מ-WeWork
● שאלות ותשובות | WeWork הגישה בקשה לפשיטת רגל. מי הנושים הגדולים שלה?
ביום שני הגישה WeWork בקשה לפשיטת רגל. המנכ"ל דיוויד טולי אמר שכ־90% מהנושים של החברה הסכימו להמיר את החוב שלהם בנכסים, מה שעזר למחוק כ־3 מיליארד דולר מהחוב. הזרעים לקריסת WeWork נזרעו עוד כשהחברה פרחה, בסוף העשור הראשון של המאה. אז היא הייתה תחת הנהגת נוימן ופנתה להסחות דעת יקרות כמו השקעה בחברה המייצרת גלים מלאכותיים בבריכות, רכישת מטוס פרטי ב־63 מיליון דולר, ופינוקים בזבזניים בחללי העבודה של החברה ברחבי העולם. בתקופת ניהולו של נוימן ובמשך שנים, החברה הפסידה דולר על כל דולר שהכניסה.
לאחר הדחתו של נוימן, ב־2019, העסיקה WeWork צוות הנהלה יותר מנוסה, ויותר מעונב. ההנהלה החדשה קיצצה את רוב ההשקעות הצדדיות והייתה משוחררת מהשיגעונות מסיחי הדעת של נוימן.
אבל החברה לא הצליחה להימלט מהחולשה במודל העסקי שלה, שתמיד היה פגיע לכל התרופפות בשוק הנכסים המשרדיים. היא חתמה על חוזים ל־10 או 20 שנה, שיפצה את הבניינים ויצרה באזז בעזרת גימיקים כמו בירה חינם מהחבית כדי למשוך עובדים צעירים.
אחר כך, WeWork השכירה בשכירות משנית את החללים לדיירים קטנים יותר במחירים גבוהים יותר ולתקופות קצרות יותר, אפילו של חודש. המשמעות הייתה שהעובדים היו יכולים להיפטר מהמשרדים שלהם במהירות בעת ירידות בהכנסות, אבל WeWork עדיין הייתה חייבת לעמוד בתשלומי השכירות שלה.
רוב החוזים של WeWork נחתמו ב־2018 ו־2019, כשדמי השכירות היו בשיא לפני הקורונה שהביאה איתה פריחה בעבודה מהבית והצניחה את הביקוש לחללים משרדיים בערים גדולות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו - שם מתרכזים הרבה מעסקי החברה.
נכון ליוני, שילמה WeWork יותר מ־2.7 מיליארד דולר בשנה על דמי שכירות וריביות - יותר מ־80% מכל הכנסותיה, לפי דיווחי החברה. זה לא משאיר סכום שאפילו מתקרב למרחב תמרון עבור כיסוי ההוצאות האחרות של החברה ובוודאי שלו הצגת רווחים. מדובר בפרופיל הכנסות גרוע גם בהשוואה למתחרות.
כלל הפסדי החברה מאז היווסדה עבר את רף ה־16 מיליארד דולר ביוני האחרון, כש־WeWork השתמשה בכל הכסף שגייסה בעשור האחרון ממשקיעים בולטים והלוואות. אפילו אחרי ארבע שנים של קיצוצים וארגון מחדש תחת הנהלה חדשה, החברה עדיין שרפה 300 מיליון דולר במזומן בכל רבעון.
עובדים לשעבר בחברה ומשקיעים אומרים כי אחד הגורמים לכך שניסיונות השינוי של WeWork כשלו, היה האופטימיות העקבית של ההנהלה לגבי מגמת החזרה לעבודה מהמשרדים בארה"ב. לטענתם, היא גרמה למנהלים לדחות שוב ושוב את התחזיות שלהם לרווחיות. הדחף של WeWork לרצות את בעלי הבית כדי שימשיכו להשכיר לה נכסים בעתיד, מנע ממנה לנהוג באגרסיביות בבואה לדון מחדש בחוזי השכירות שלה.
אפילו חבילת הצלה של יותר מ־5 מיליארד דולר מסופטבנק, התומכת הפיננסית העיקרית של WeWork, התגלתה כבעייתית כששיעורי הריבית עלו ו־WeWork התקשתה להחזיר את החוב והריבית עליו לסופטבנק ואחרים. לדברי גורמים, מי שלקח את המושכות אחרי נוימן, סנדיפ מתראני, התעמת מדי פעם עם חברת הטכנולוגיה היפנית, וקיווה להתמזג עם חברה מתחרה במטרה לייצב את WeWork. מתראני ומנהלים בכירים אחרים עזבו את החברה באביב האחרון עם הידלדלות כמות המזומנים שלה.
השותפים העסקיים הרבים של WeWork, כמו גם עולם הנדל"ן כבר צפו שבקשה לפשיטת רגל תגיע בקרוב.
דוברת של החברה אמרה כי WeWork "הייתה צריכה להגיב ולהתפתח בסביבה שמשתנה במהירות ולקבל החלטות המבוססות על מיטב הנתונים שהיו זמינים לנו באותה עת". החברה אמרה שקיצצה יותר מ־2.3 מיליארד דולר בהוצאות חוזרות מאז סוף 2019, הגדילה את ההכנסה מאז 2021 ושיפרה 590 חוזים, כולל יותר מ־90 חוזים במחצית הראשונה של 2023.
WeWork צפויה לנצל את הגמישות שמספק בית משפט לפשיטות רגל כדי לבטל או לתקן חוזים רבים בתיק העצום שלה, שכולל יותר מ־750 מבנים. המהלך הזה עלול להדהד בכל תחום חללי העבודה.
כוח דומיננטי
לפני שייסד את WeWork, נוימן היה יזם בתחום הבגדים לתינוקות ששיווק את הרעיון של חברת השכרת חללי עבודה לדור ה־Y (המילניאלס) כסטארט־אפ טכנולוגי שיהפוך לכוח דומיננטי בתחום הנדל"ן.
הוא היה איש מכירות מחונן. כשפנה למשקיעים לגייס כסף הוא השווה את החברה שלו לאובר ופייסבוק. נוימן שיכנע בנקים מובילים ומשקיעי הון־סיכון והם הביאו את החברה עד תחילת 2019 לשווי של 47 מיליארד דולר, שהפך אותה בזמנו ל־סטארט־אפ היקר ביותר בארה"ב. הלוגו של WeWork הופיע על בניינים ביותר מ־100 ערים ברחבי העולם - מבייג'ינג ועד סאו פאולו. החברה הפכה לשוכרת הפרטית הגדולה ביותר בניו יורק ובלונדון ובנתה כמות שולחנות עבודה כגודל אוכלוסיית בולטימור.
הגידול בהפסדים, כמו גם גילויים חדשים על סגנון הניהול התזזיתי של נוימן גרמו לחברה לבטל את ההנפקה שלה, שתוכננה בזמנו ל־2019. נוימן סולק על ידי הדירקטוריון, וסופטבנק התערבה כדי להציל את החברה, שהייתה בדרכה להפסיד באותה שנה יותר מ־3.7 מיליארד דולר. סופטבנק התחייבה לספק חוב של 5 מיליארד דולר, וההנהלה קיצצה הוצאות וזנחה את המטרה שהגדיר בתחילת הדרך נוימן: "להביא להעלאת המצפון של העולם".
בפברואר 2020, מינתה סופטבנק את מתראני, מנכ"ל ותיק בתחום הנדל"ן למנכ"ל WeWork, מתוך תקווה להצליח להשתקם מהר. כמנהל לשעבר של בעלת קניונים מובילה, מתראני נחשב לאיש מתון ומקושר בתעשייה. אבל האסטרטגיה שלו לשינוי פיננסי ב־WeWork נכשלה כמעט מיד, כשמשרדים ברחבי העולם התרוקנו כחודש לאחר במינוי בעקבות המגפה.
מנהלי WeWork וחברי הדירקטוריון שקלו במהירות את האפשרויות שבפניהם. אנשים שהכירו את הדיונים תיארו כי בפניה עמדו שתי חלופות: להצטמצם מאוד ולהפר חוזים כדי לצאת מחללים לא רווחיים, או שתנסה להסתדר, לדון מחדש או לנטוש חלק מהחוזים ולנסות לשמר את מערכות היחסים עם המשכירים.
מתראני העדיף את הגישה השנייה, שהייתה אמורה לשמר את אימפריית המשרדים של WeWork. הסתבר שזה היה הימור ענק על שוק המשרדים - הימור שבשלוש השנים הבאות מתראני רק העמיק יותר ויותר. "אנחנו משלמים את החשבונות שלנו, ואנחנו עושים זאת ביעילות בגלל שכשאנחנו יוצאים מזה אנחנו רוצים להיות הדיירים המועדפים", אמר מתראני לוול סטריט ג'ורנל ביולי 2020.
WeWork התקשתה לצאת מנכסים לא רווחיים, בין היתר בגלל חובות של מיליארדי דולרים. הלהט שלה מימיי נוימן להוסיף כמה שיותר אתרים, הוביל אותה לחתום על ערבויות תאגידיות שלעתים שוויין היה זהה לשנים של דמי שכירות.
באותו ראיון ביולי 2020, מתראני אמר כי החברה הצליחה לשנות או לצאת מחלק מהחוזים, אבל בסך הכל דמי השכירות ששילמה ירדו בפחות מ־5%. באותו קיץ, כשארה"ב החלה להתרגל למגפה ופיתוח החיסון התקדם, צפה מתראני ש־WeWork תהפוך לרווחית כבר ב־2021.
במקום, מגמת העבודה מהבית הכתה שורש וכמות המשרדים הריקים עלתה. אפילו בסוף הרבעון השלישי של 2022, רק 72% מהשולחנות במשרדי WeWork היו מאוישים, ירידה של 84% מאז ההייפ של 2018. החברה הפסידה 4.4 מיליארד דולר ב־2021, הפסד גדול אפילו יותר מ־3.1 מיליארד דולר ב־2020.
מתוך צורך בתזרים, הונפקה WeWork דרך מיזוג SPAC באוקטובר 2021, וגייסה 1.3 מיליארד דולר מתומכים חדשים עם שמות מוכרים כמו Starwood Capital של משקיע הנדל"ן בארי סטרנליכט וחברות הון סיכון מובילות כמו אינסייט.
בנקודה זו, יכלה WeWork להציע למשקיעים שביב של תקווה. ההפסדים שלה הצטמצמו, והחברה צפתה שאכלוס המשרדים שלה יזנק ל־86% עד סוף 2022. מתראני שוב היה אופטימי, וצפה ש־WeWork תהפוך לרווחית ב־2022. היא החמיצה את היעד, שוב. החברה הימרה בגדול על השכרת משנה של קומות שלמות ומשרדים גדולים לחברות גדולות, במקום להתמקד בחברות קטנות ואנשים פרטיים שאפיינו את לקוחותיה הראשונים. החברה האמינה שדיירים גדולים יותר יהוו מקור יותר יציב לביקוש מסטארט־אפים נידפים ברוח ופרילנסרים.
אבל אז, כשהירידה בשוק המשרדים נמשכה, בעלי הנכסים הנושאים החלו לפרסים משרדים להשכרה בחוזים קצרים יותר, ולמעשה התחרו ישירות ב־WeWork. דמי השכירות במשרדים ירדו, ופתאום ניתן היה להשכיר משרדים במחיר זול לפחות כמו שלה (רק בלי העיצוב המסוגנן).
בתחילת 2022, מייקל סילבר, יו"ר חברת שירותי הנדל"ן Vestian, העביר את המשרדים של החברה שלו בניו יורק מחלל של WeWork למשרדים ששכר ישירות מבעל בית. ב־WeWork, שילמה החברה של סילבר 17 אלף דולר לחודש על חלל של 140 מ"ר. כעת סילבר מספר שהיא משלמת רק 16 אלף דולר על משרד חדש שגודלו כמעט 307 מ"ר, יותר מכפליים.
ירידה בכמות הדיירים
בנובמבר 2022, הכריזה WeWork שתסגור כ־40 מתחמים בארה"ב שאמרה שהם "לא מביאים ביצועים טובים מספיק". מתראני פעל גם למחזור חוב עצום וסופטבנק ומלווים אחרים ביטלו או המירו כ־1.5 מיליארד דולר מהחוב.
כשנכנסו משקיעי חוב חדשים, מתארים גורמים, חשף מתראני תוכניות יותר שאפתניות: הוא אמר להם שהוא לחץ ליד עם המתחרה של WeWork, חברת IWG, והסכים איתה שהיא תדאג לרוב פעילות ניהול הנכסים של WeWork. המהלך אמור היה לצמצם עוד יותר את ההוצאות של החברה, מהווה מיזוג בפועל של שתי השחקניות הגדולות בתחומן. מתראני האמין שהעסקה, או הסכם ניהול אחר עם חברת ניהול הנכסים JLL, יחסכו ל־WeWork בין 150 מיליון ל־200 מיליון דולר.
אבל הבוסים של מתראני בסופטבנק לא אהבו את התוכנית, ואנשים הבקיאים בדיונים שהתקיימו בזמנו מספרים כי הם הרגישו שהיא עלולה להיתקל במחסומים רגולטוריים, ומורכבויות נוספות שבגללן החיסכון לא יהיה גדול או בטוח כמו שחשב מתראני. המנכ"ל התעמת עוד ועוד עם המנהלים בחברה מטוקיו, שבינתיים השקיעה יותר מ־13 מיליארד דולר ב־WeWork רק כדי להתאכזב פעם אחר פעם.
אנשים ששוחחו עם מתראני סיפרו שב־2022 הוא טס לטוקיו כדי להיפגש עם מנכ"ל סופטבנק, מסאיושי סון. מתראני התלונן שסופטבנק גוררת רגליים לגבי מחזור החוב, מה שהוביל לחודשים רבים של תשלום ריבית מיותרת. מנהלי סופטבנק השיבו שהם נעים מהר ככל האפשר בהתחשב בגודל ובמורכבות של העסקה.
ברבעון הראשון של 2023, ההכנסות של WeWork ירדו בפעם הראשונה מאז הרבעון השני של 2021, ובכך סיימו שנתיים של התקדמות הדרגתית, אך עקבית. ועדיין, מתראני נותר מעודד. בתחילת מאי, הוא אמר שכעת החברה מצפה להיות רווחית עד סוף 2024 ושיש לה מספיק מזומנים לשרוד עד אז.
אבל הצרות בשוק הנדל"ן המשרדי עוד עמדו בדרכו. שוכרים במשרדים לטווח ארוך לא חידשו את החוזה שלהם, מה שאומר ש־WeWork הרוויחה פחות כסף, אבל לא יכלה לשנות את ההתחייבויות שלה. התפוסה במשרדים ירדה ל־72% ברבעון השני של 2023, ירידה מ־75% בסוף 2022. כמות המזומנים הידלדלה עוד יותר.
מתראני עזב במאי, מה שהוביל לשרשרת של עזיבות בחברה כולל שלושה חברי דירקטוריון וכמה מנהלים בכירים. במייל לחברי הדירקטוריון בו הכריז על עזיבתו, שהעתק שלו הגיע לידי הוול סטריט ג'ורנל, הציע מתראני להפוך את החברה לפרטית ולהוריד מחירים כדי לאכלס חללים משרדיים.
בסופטבנק לא חיכו והביאו את דיוויד טולי בתור המנכ"ל החדש. בעברו הוא היה מנהל ב־Blackstone ובנקאי השקעות ממורגן סטנלי שעזר לפקח על מחזור החובות של חברת תקשורת הלוויין Intelsat.
החברה שוב נכנסה לדיונים עם בעלי הנכסים כדי לנסות להוריד את דמי השכירות שלה. אבל היא גילתה, לפי גורם המכיר את השיחות, שרובם היו מוכנים להציע לכל היותר הנחה זמנית.
ל־WeWork לא נותר הרבה מרחב תמרון. אם תטוש את החוזים שלה, עדיין תהיה בחובות של כ־5 מיליארד דולר בערבויות, אשראי והפקדות הקשורות לחוזים שלה. טולי עצמו אף אמר כי תשלומי שכירות שלה אכלו כ־74% מהכנסות החברה ברבעון השני של השנה.
היה רק קלף אחד חזק ש־WeWork יכולה לשחק בו: האיום בפשיטת רגל.
בתחילת אוגוסט, הודיעה WeWork בפרסום גלוי ש"קיים ספק משמעותי לגבי יכולת החברה להמשיך בצורה הנוכחית". משמעות הבקשה לפשיטת רגל היא ש־WeWork תוכל לצאת מחוזים רבים בחסות בית המשפט.
חמושה באזהרה זו, חזרה החברה לבעלי הנכסים שלה בניסיון אחרון לפתוח חוזים כדי לקבל הנחות בדמי השכירות.
אבל ברוקרים בשום הנדל"ן תיארו שחלק מהלקוחות של WeWork החלו לצאת מחללים מחשש שיינעלו מחוץ למשרדיהם אם החברה תיסגר. אבל הדוברת של WeWork הכחישה את המגמה. "אנו נמשיך להודיע למנויים בבניינים כשאנו יוצאים מהם, ונעשה ככל שביכולתנו להציע להם פתרונות וחללים אלטרנטיביים", אמרה.
כך או כך, המזומנים אזלו, והחברה כבר נכנסה עמוק למצב של התרוקנות הקופה.
אלכסנדר גלדסטון השתתף בהכנת הכתבה.
