דירות בבנייה, לקראת השלמה / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ. קריאייטיב
הכותבת היא שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד ליפא מאיר ושות'
מלחמת חרבות ברזל עשויה לגרום עיכובים במסירת דירות שנרכשו, ומעלה את השאלה על מי יוטל הנטל לשאת בעלויות של עיכובים אלה. שאלות מסוג זה הגיעו לפתחם של בתי המשפט גם בתקופת הקורונה ובסבבי לחימה קודמים.
לאחרונה קיבל בית משפט השלום בתל אביב תביעה לפיצויים שהוגשה על ידי רוכשי דירות נגד הקבלן בגין איחור במסירת שתי דירות שרכשו, וזאת בשיעור של כחצי מיליון שקל.
● התעלומה הירושלמית: מי קנה עשרות דירות קטנות בעיר מתחילת המלחמה?
● אושר: תקנות חדשות שיקצרו את משך הזמן לקבלת היתר בנייה
● חוזה לחמש שנים וחדר אוכל צמוד: כך ייראה המעבר של ניר עוז לקריית גת
עובדות המקרה: התובעים רכשו שתי דירות בחודש יוני 2015. בהסכם נקבע מועד המסירה לחודש מאי 2018. על אף האמור, רק בחודש יולי 2020 התקבל טופס 4 לפרויקט ותואם מועד למסירה ראשונית. גם במועד זה, לא נמסרו הדירות לרוכשים וזאת משום שסירבו לשלם את התשלום האחרון לקבלן ודרשו לקזז את התשלום מתוך הפיצוי המגיע להם לטענתם בגין האיחור. בסופו של דבר נמסרו הדירות בחודש דצמבר 2020 לאחר שהוסכם כי הרוכשים ישלמו את יתרת התמורה תוך שמירה על זכותם לתבוע את הקבלן.
הקבלן טען כי העיכוב שעד לקבלת טופס 4 נבע בין היתר מהתפרצות נגיף הקורונה ומהשבתה ברשויות המקומיות, ומשכך יש לפטור אותו מתשלום לאור הוראת ההסכם בדבר "כוח עליון" ונסיבות שאינן בשליטתו. באשר לעיכוב שממועד קבלת טופס 4 ואילך טען כי זה נבע מסירוב הרוכשים לשלם את יתרת התמורה.
ההחלטה: בית המשפט קיבל את התביעה והורה על פיצוי הרוכשים בסך של כחצי מיליון שקל. נקבע כי העיכובים הנטענים כתוצאה מדרישות הרשויות, עיכובים הקשורים בחברת החשמל, מזג אוויר חורפי וגשום במיוחד וכד' הם סיכון צפוי בניהול פרויקט של תכנון ובנייה, ומשכך אינם פוטרים את הקבלן מחובתו.
"לא מילת קסם"
באשר למשבר הקורונה נקבע כי המילים "משבר קורונה" אינן מילות קסם המזכות את הקבלן בדחייה אוטומטית וכי יש להוכיח נסיבות אובייקטיביות ומשמעותיות שמנעו את קיום החוזה.
בית המשפט זקף לזכות הרוכשים את העובדה שמיד עם קבלת ההודעה על קבלת טופס 4, הם הביעו רצון לפתור את העניין בדרכי שלום. מנגד, הקבלן לא הודיע לרוכשים על העיכוב בזמן אמת, וגם לאחר קבלת טופס 4 מנע מהם את זכות הקיזוז באופן שיש לראותו כהמשך לעיכוב.
המשמעות: בית המשפט קבע שיש לנהוג בהקפדה יתרה בהגנה על זכויותיהם של רוכשי דירות, ועמד על כך שמלשון סעיף 5א(ג) לחוק המכר (דירות) עולה כי אין די שהעיכוב נגרם עקב נסיבות שלא בשליטת המוכר, אלא יש לבחון על איזה צד ראוי להטיל את הסיכון להתרחשותן. כחלק מבחינה זו יש לשקול שיקולים של צדק, חלוקת סיכונים ראויה ואת עוצמת הנזק לצדדים.
הפסיקה דנה בשנים האחרונות בשאלת השלכותיהם של מבצעים ולחימות על התחייבויות חוזיות וניתן למצוא פסקי דין המגלים נכונות להגמיש את החובה לקיימן כלשונן. נראה, כי גם עוצמתו וחומרתו של האירוע שפרץ ב־7 באוקטובר עשויים להוביל להקלה עם קבלנים.
ברור כי יש לבחון תחילה את לשון ההסכם המלמדת על כוונת הצדדים. לצד זאת נראה, כי גם המילה "מלחמה" לא תהווה מילת קסם ובתי המשפט יכריעו לאור שיקולי צדק (כגון האם העיכוב החל עוד לפני המלחמה ורק נמשך בעקבותיה, והאם אכן זו הסיבה לעיכוב) ולאור תום ליבם של הצדדים והתנהלותם בזמן אמת.
78075-12-20