בית בשדרות שנפגע מרקטה / צילום: Shutterstock, א.ס.א.פ. קריאייטיב
מצב המלחמה מביא למצבים חדשים שעמם מתמודדים רוכשי דירות, משכירים ושוכרים. החוק מכיר בנסיבות שבהן הסכמים שנחתמו לא יכולים להתממש, אך המצב כיום מורכב ומעלה הרבה סימני שאלה.
משרד המשפטים עובד על חוק שיסדיר את הסיטואציות שעולות בימי אלו. ובינתיים, גלובס מביא חמישה מקרים אמיתיים, ואת עצתם של עורכי דין המתמחים בתחום.
● "היצע מטורף": איך שינתה המלחמה את שוק השכירות בתל אביב?
● המלחמה טרפה את הקלפים לשוכרים ולמשכירים. מתי ניתן להפר את החוזה?
1 המשכירה שלא גובה שכירות על דירה בשדרות
"בבעלותנו דירה באזור העוטף. לא גבינו מהשוכרים שכר דירה מתחילת המלחמה ואין בכוונתנו לגבות מהם. האם אנחנו זכאים לפיצוי"?
עו"ד שרית האושנר־רפאל, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד נשיץ ברנדס אמיר, מסבירה כי נכון להיום לא נקבעו הוראות לפיצוי בעלי בתים במצב זה. מאידך - גם לא ניתן פטור גורף מתשלום דמי שכירות לשוכרים במקרים כאלו.
עם זאת, עו"ד האושנר־רפאל מסבירה כי חוקק חוק חדש במלחמה, המאפשר לשוכרים לדחות את תשלום דמי השכירות ב־60 יום אם הם עומדים בתנאי הזכאות על־פי אותו חוק. החיוב יבוצע לא יאוחר מיום 31.12.23, אך התקופה הוארכה פעם אחת, וייתכן שתוארך עוד בהמשך.
לדברי עו"ד האושנר־רפאל, "שוכר שטרם שילם את דמי השכירות ומעוניין לדחות אותם בהתאם לחוק זה - צריך להודיע לבעל הדירה על מבוקשו לדחות את התשלומים. יש צורך לבדוק האם גם בעל הבית נכנס תחת הקריטריונים הקבועים בחוק לזכאות לדחיית מועד - אם הוא עצמו גר ביישוב שפונה, או משרת בכוחות הביטחון וההצלה בתקופה שבחוק, או שהוא נפצע בפעולות איבה בתקופה זו ואושפז למשך 7 ימים לפחות או שבן זוגו נעדר, נחטף או נשבה באותה תקופה. במקרה כזה לא ניתן לדחות את התשלום ללא הסכמת בעל הבית.
"אחת הטענות שיכולים שוכרים להעלות היא שהמלחמה יצרה סיכול של הסכם השכירות, אולם בתי המשפט לא היו אחידים בעבר בדעתם אם מלחמה בישראל הינה דבר לא צפוי שיכול לגרום לסיכול.
"בנוסף, גם אם בית המשפט יאשר שהסכם השכירות סוכל, אין פטור אוטומטי של השוכר מתשלום דמי שכירות, אלא בית המשפט יבחן את הנסיבות ויקבע אם וכמה על השוכר לשלם לבעל הדירה. בין נסיבות אלו ניתן יהיה גם להביא בחשבון את המענקים שהמפונה עצמו קיבל מהמדינה לאור פינויו מהמושכר".
2 שוכר דירה בצפון שפונה ונאלץ להמשיך לשלם
"אנחנו שוכרים דירה בצפון ומפונים כרגע. בעלי הבית שלנו אומרים שאין להם אפשרות לדחות את המשכנתה כי זה רק למי שמפונה בעצמו. זה אומר שאנחנו נצטרך להמשיך לשלם על דירה שאנחנו לא גרים בה. האם אנחנו יכולים לקבל דחייה לתשלום לפי החוק?
עו"ד האושנר־רפאל מסבירה כי אם היישוב בצפון כלול ברשימה שנקבעה בחוק דחיית מועדים, השוכרים זכאים לדחות את תשלומי דמי השכירות בין 7 לאוקטובר ועד 7 לדצמבר - 60 ימים ולא יאוחר מיום 31.12.23 (עשויה להיות הארכה נוספת).
לצורך כך, על השוכרים להודיע לבעל הדירה על כך שהם מבקשים לדחות את התשלומים בהתאם להוראות החוק. "אם גם בעל הבית נכנס תחת הקריטריונים הקבועים בחוק לזכאות לדחיית מועד, אז במקרה כזה החוק לא חל, ולא ניתן לדחות את התשלום ללא הסכמת בעל הבית", מסבירה עו"ד האושנר־רפאל.
3 משכירים ללא עלות את הדירה למפונים
כחלק מרוח ההתנדבות בשל המלחמה, בעלי דירות רבים החליטו להעמיד את דירותיהם למפונים מהדרום ללא עלות. עולה השאלה מה קורה במקרה של נזק בדירה או בכלל מה המעמד החוקי של היחסים בין הצדדים.
לדברי עו"ד נרם אבו ח'יט, שותפה במשרד בלטר גוט אלוני ושות' ומנהלת מחלקת מקרקעין, במקרים מסוג זה הסכם בכתב הוא הדרך הטובה ביותר להגן על זכויותיהם של שני הצדדים. היא מסבירה כי החוק אינו מחייב הסכם בכתב במקרה של שכירות שלא עולה על חמש שנים אך הסכם שכירות בעל־פה עלול להיות בעייתי במקרה של מחלוקת בין הצדדים ויהיה קשה להוכיח את קיומו של חוזה שכירות ביניהם.
"חשוב לזכור שללא חוזה שכירות, גם המשכיר וגם השוכר נמצאים בסיכון. ייתכן שהמשכיר לא יוכל לפנות שוכר שהפר את תנאי השכירות או שהפינוי יהיה כרוך בהליך ארוך ומורכב לעומת הליך פינוי בשכירות על־פי חוזה כתוב. למשכיר יהיה קשה לחייב שוכר באחריות לנזקים שיגרמו לדירה.
"גם הדייר נושא בסיכון מצדו. השוכר אינו מוגן משפטית מפני אחריות לנזקים שיגרמו לדירה, או נזקים שיגרמו לו בגלל תנאי הנכס".
לדברי עו"ד אבו ח'יט, "במקרה שהצדדים לא ערכו חוזה, ישנן הוראות מנחות בחוק. למשל, לא תחול על השוכר חובת תשלום דמי ביטוח בעד ביטוח הדירה המושכרת בביטוח מבנה. לגבי תיקון ליקויים - השוכר אחראי לליקויים בנכס הנגרמים משימוש בלתי סביר בדירה, ועליו לתקן ליקוי זה על חשבונו, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת.
"במקרה של אי פינוי הנכס על-ידי השוכר, עומדת למשכיר הזכות להגיש תביעה. אין ספק כי תביעה לפינוי מושכר ללא חוזה שכירות מסובכת יותר מפני שהמשכיר חייב להוכיח את טענותיו ללא הסתמכות על חוזה שכירות מפורש".
4 הקבלן מתעכב במסירת הדירה
"קנינו דירה מקבלן שאנחנו אמורים לקבל בקרוב. דיברנו עם הקבלן ונשמע שלאור המצב לא נקבל אותה בקרוב. האם נקבל פיצוי?"
עו"ד הילה גולדפלד, שותפה במחלקת הליטיגציה במשרד וקסלר ברגמן, מסבירה כי לפני הכול יש לבחון את תנאי ההסכם. לדבריה, "מניסיוני, ברוב המקרים יופיעו בהסכם תנאים הקובעים כי במקרה של עיכוב במסירת הדירה בנסיבות שאינן בשליטת הקבלן, לרבות בנסיבות של כוח עליון, מלחמה וכו', לא יהיה הרוכש זכאי לפיצוי בגין עיכוב זה.
"יש לשים לב כי לרוב גם נקבעת בהסכם 'תקופת התארגנות', כך שבנוסף לימי המלחמה המוכרזים, יתווסף פרק זמן נוסף שבגינו לא ישולם הפיצוי".
בנוסף, תקופות עיכוב אלו עשויות להצטרף, בהתאם לחוזה, לפרק זמן נוסף קבוע מראש - תקופת גרייס - שגם בגינו לא זכאי הרוכש לפיצוי.
עם זאת, מסבירה עו"ד גולדפלד, בעבר הפסיקה בישראל לא הכירה באופן אוטומטי באי תשלום פיצוי בשל איחור במסירה ביחס למצבים של מלחמה ומבצעים צבאיים. לדבריה, "בתי המשפט קבעו, כי יש לבחון את הקשר הסיבתי בין מלחמה, או מבצע צבאי, לבין האיחור הנטען או השיבוש בלוח הזמנים, וכי הנטל להוכיח זאת מוטל על הקבלן.
"להערכתי, במקרה שבו הקבלן יוכל להציג ראיות הקושרות בין העיכוב בגין המלחמה לתקופת העיכוב, ייטה בית המשפט לקבוע כי בעבור תקופה זו, לרבות תקופה הנדרשת להתארגנות, אין הרוכש זכאי לפיצוי".
5 מי אחראי לתקן את חלון הממ"ד
שוכרים רבים נתקלים בליקויים בחלונות ודלתות הממ"ד, הדורשים תיקון. על מי האחריות לתקן?
לדברי עו"ד גולדפלד, על המשכיר חלה חובה לתקן על חשבונו כל ליקוי או פגם בדירה המושכרת שאינו "קל ערך" ושלא נגרם עקב שימוש בלתי סביר של השוכר. את התיקון על המשכיר לבצע בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ־30 ימים מיום שקיבל דרישה לכך מאת השוכר.
על־פי הדין, אם מדובר בפגם שתיקונו דחוף, קיימת חובה על המשכיר לתקן אותו בזמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מהיום שבו הודיע השוכר על קיומו של הליקוי.
לדברי עו"ד גולדפלד, "בימי מלחמה לטעמי לא יכולה מחלוקת בדבר הדחיפות שבתיקון ליקוי, וודאי ליקוי מהותי, בממ"ד. במקרה כזה, אם המשכיר לא תיקן את הפגם בפרק הזמן של שלושה ימים, השוכר רשאי לתקן את הליקוי בעצמו ולדרוש מהמשכיר את החזר הוצאות התיקון".
על רקע הקשיים שמתעוררים בימים אלו בקיום חוזים וחוזי שכירות בפרט, משרד המשפטים פרסם סקר אנונימי בנוגע לשוק השכירות. הסקר נועד לגבש מדיניות שתיתן מענה לקשיים בשטח. עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), מסרה: "אנו קוראים לציבור למלא סקר קצר על־מנת שתהיה בפנינו תמונת המצב של שוק השכירות בישראל, ובהתאם לכך ייבחנו פתרונות שאנו מקווים שיסייעו הן לציבור השוכרים והן לציבור המשכירים בתקופה זו".