המלחמה טרפה את הקלפים לשוכרים ולמשכירים. מתי ניתן להפר את החוזה?

מצב המלחמה המתמשך מביא למצבים לא צפויים עמם מתמודדים בעלי דירות ושוכרים. חוק השכירות קובע פטור מחובת תשלום דמי השכירות אם נמנע מהשוכר להשתמש בנכס למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות בנכס. הפטור מתשלום יחול רק אם בזמן כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות או שלא היה עליו לראותן מראש.

● הלקח ממלחמת לבנון השנייה: כך אפשר לשמור על מקלטים שמישים 
● הענפים שנפגעו מהמלחמה: עסקים קטנים, בנייה וחקלאות 

במקביל קובע חוק החוזים הגנה המכונה "הגנת הסיכול", לפיה במקרה של "כוח עליון" המונע אפשרות לקיים את החוזה, מי שמפר את ההסכם פטור מאחריות. עד היום סבבי לחימה לא נחשבו לכוח עליון, אלא למקרים צפויים במציאות הישראלית. אלא שהתפיסה של בתי המשפט השתנתה עם השנים, והמיקוד עבר לבחינת ההשלכות של הפרת החוזה.

החוק אינו נותן מענה ברור לכל סוגיה שעולה: כך לדוגמה אין הגדרה בחוק איזה מצב נחשב לכזה שלא מאפשר להשתמש בדירה, ואם לא ניתן להשתמש בדירה - האם בעלי הדירה הם שצריכים לשאת בפגיעה באופן מלא?

משרד המשפטים עובד בימים אלו על חוק שיסדיר את הסיטואציות שעולות מהשטח. בינתיים, גלובס מביא ארבעה מקרים אמיתיים, ואת עצתם של עורכי דין המתמחים בתחום הנדל"ן לבעלי הדירה ולשוכרים.

השוכרות עברו להורים בגלל מתקפת הטילים

שוכרת הייתה אמורה להיכנס לדירת שותפים בעיר בדרום הארץ. השותפים ביקשו מבעל הדירה לא לשלם על נובמבר כי הם לא חוזרים כרגע לעיר, נוכח העובדה שפתיחת שנת הלימודים האקדמית נדחתה ל־5 בדצמבר וייתכן שתידחה עוד.

עורכי הדין ליאור רלוי ואילנה פסטרנק ממחלקת הנדל"ן במשרד גורניצקי מסבירים כי מכיוון שהדירה נמצאת בעיר שהמדינה לא החליטה לפנותה, לא קיימת מניעה לשימוש בדירה או בדרכי הגישה אליה, ונראה כי סעיפי הסיכול שבחוק לא יחולו על המקרה - כלומר השוכרות לא תהיינה זכאיות להימנע מתשלום דמי השכירות.

עורכי הדין מסבירים כי אחד התנאים להפרת הסכם בשל סעיף הסיכול הוא שקיום החוזה באותן הנסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים. "לדעתנו, ובמיוחד לנוכח הגישה המצמצמת הניכרת בפסיקה, נראה כי בתי המשפט ייטו שלא להחיל את סעיפי הסיכול בסיטואציות מעין אלו", הם אומרים.

עם זאת, בעל בית שלא רוצה להיכנס להליכים משפטיים מול שותפים או שחושש להישאר ללא שוכרים אם המלחמה תתארך, יכול לעשות איתם משא ומתן ולוותר על חלק מהתשלום.

 עו״ד ליאור רלוי, פירמת גורניצקי GNY / צילום: יונתן בלום

משכיר בית ביישוב שפונה זכאי לפיצוי?

לדברי עורכי הדין רלוי ופסטרנק, לפי תקנות מס רכוש לא יהיה פיצוי. "התקנות מתייחסות לקבלת דיור חלופי לדירת מגורים. החוק מתייחס גם לפיצוי לעסק. אם הניזוק יצליח להוכיח שמדובר בעסק שנכנס להגדרה הזו הוא עשוי להצליח לקבל פיצוי".

שכרה בית בקיבוץ שפונה כדי לגור ליד המכללה

הורים כבר שילמו עבור חדר בקיבוץ הסמוך למכללה בצפון. האם ניתן לבטל את התשלומים? כאן נשאלת השאלה אם מדובר בקיבוץ שהמדינה הכריזה על פינויו כחלק מפינוי כל היישובים בטווח של עד 5 ק"מ מגבול הצפון (או הדרום), או ביישוב שהתפנה עצמאית.

עוה"ד רלוי ופסטרנק מסבירים שנקודת המוצא היא ש"חוזים יש לקיים" ולכן בהנחה שהסכם השכירות הנוכחי לא מתייחס למקרה של "כוח עליון", החוק מקנה לשוכרת פטור מתשלום דמי שכירות במקרה שנמנע ממנה מלהשתמש בנכס למטרת השכירות בשל נסיבות הקשורות בנכס.

לדבריהם, "בהתאם לפסיקה, נסיבות כלליות של מלחמה או מצב ביטחוני אינן מספקות לעניין זה. יחד עם זאת, היות שבמקרה זה מדובר ביישוב שפונה על פי צו, ניתן לטעון שקיימת מניעה משפטית לשימוש במושכר. אולם, טענה מעין זו נדחתה בעבר בפסקי דין שונים בהקשר של צווי הסגירה שנתנו בתקופת מגפת הקורונה".

בנוסף, הם מציינים כי התנאי הקיים בחוק החוזים הוא כי השוכר לא ידע על קיום הנסיבות שבגינן לא ניתן לקיים את החוזה, ולא היה עליו לדעת עליהן.

"תנאי זה פורש בעבר בפסיקה בצמצום רב, ואף נקבע כי סכנה של פרוץ מלחמה הינה תמיד צפויה", הם אומרים.

עם זאת עורכי הדין מציינים כי בעשורים האחרונים נראו ניצנים בפסיקה לריכוך ההלכה, ונקבע כי יש לבחון בכל מקרה את השפעתו של אירוע חריג, כמו פרוץ מלחמה, על מהות היחסים החוזיים. לעמדתם, לאור היקפה הדרמטי והמשמעותי של מלחמת חרבות ברזל, אפשר שבתי המשפט ייטו להרחיב את סעיפי הסיכול לעניין זה.

השוכר שנכנס לדירה ויצא מיד למילואים

שוכר דירה הוזעק למילואים עם פתיחת המתקפה ב־7 לאוקטובר. חפציו כבר נמצאים בדירה והוא אף ביקר בה פעמיים, אולם כעת נמצא במילואים. הוריו ביקשו בשמו לעכב את תשלום שכר הדירה בנימוק שהמשכורת שלו מתעכבת.

עו"ד יעל הפלר, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור־לוי, מסבירה כי במקרה זה חוקק חוק חדש במהירות, הדוחה תשלומים ב־30 ימים לאוכלוסיות רבות ובהן המשרתים בסדיר או במילואים. לדברי עו"ד הפלר קיימת אפשרות להארכת החוק.

 חיילי מילואים בדרך להתייצב / צילום: Reuters, FADI AMUN

השוכר לא יהיה פטור מתשלום דמי שכירות בתקופה שבה נמנע ממנו לעשות שימוש בדירה בשל המילואים במהלך המלחמה. הסעיף בחוק, המאפשר לא לשלם אם לא ניתן להשתמש בנכס, פורש לרוב כמניעה פיזית לעשות שימוש בנכס, ובמקרה הנוכחי אין מניעה שכזו, מסבירה עו"ד הפלר.

לדבריה, "השוכר אף העביר לשם את חפציו ושהה בדירה לפחות פעמיים, ולכן על פניו נראה כי הפרת ההסכם לא מוגנת. לא ברור מה המניעה לתשלום דמי השכירות והאם היא קשורה למלחמה, ובכל מקרה ההסכם לא סוכל וניתן לקיימו. מובן שאין בכך כדי למנוע מבעלת הבית ללכת לקראת השוכר לאור התקופה המיוחדת, אם זה רצונה".

שכרו בית ללא מרחב מוגן קרוב

משפחה שכרה וילה שאליה הייתה אמורה להיכנס בקרוב לפי החוזה. בווילה אין ממ"ד ואין מקלט קרוב. לאור המלחמה ומתקפת הטילים החליטה המשפחה שלא לעבור לבית עם תחילת החוזה. הם ביקשו לבטל את החוזה או לפחות לא לשלם על החודש הראשון כי בעת הזו הם לא מתכוונים לעבור לבית. מה האפשרויות העומדות שבפניהם?

עו"ד הפלר מסבירה כי המצב המשפטי הקיים כיום מעמיד למשפחה שתי הגנות אפשריות שיש לבחון אם חלות במקרה זה. הראשונה, לפי חוק השכירות והשאילה, המקנה לשוכר פטור מתשלום דמי השכירות במקרה שנמנע ממנו להשתמש בנכס למטרת השכירות "מחמת נסיבות הקשורות במושכר".

אולם, לא ניתן לומר בוודאות שהסעיף חל במקרה זה. ראשית, משום שבפועל ניתן לעשות שימוש בווילה. המניעה לשימוש פורשה על ידי בתי המשפט ברוב המקרים כמניעה פיזית.

שנית, משום שהחוק קובע בנוסף, כי הפטור מתשלום דמי שכירות יחול רק אם בעת כריתת החוזה השוכר לא ידע על הנסיבות האמורות ולא היה עליו לדעת אותן.

במקרה הנוכחי, ניתן היה לבדוק ולדעת בעת ההתקשרות בהסכם, כי אין בווילה ממ"ד או מרחב מוגן בקרבתה.

ההגנה האפשרית השנייה מסבירה הפלר, היא עילת הסיכול, המאפשרת להשתחרר מחוזה במקרה של אירוע בלתי צפוי ולא ניתן לקיים את החוזה.

 עו''ד יעל הפלר, משרד ארנון, תדמור־לוי / צילום: יורם רשף

לאורך השנים בתי המשפט פירשו מאוד בצמצום אפשרות לצאת מחוזה עקב אירוע בלתי צפוי. לימים הגישה השתנתה ובתי המשפט בוחנים לא אם עצם האירוע המדובר היה צפוי, אלא אם ניתן היה לצפות את ההשלכות המעשיות של האירוע.

לעמדתה, אם המקרה יגיע לביהמ"ש, קשה להניח שיקבע כי לא ניתן היה לקיימו. "בנסיבות אלו, בהן לא בטוח שאותה משפחה תוכל ליהנות מהגנת הדין, הייתי מציעה להם לפנות למשכיר שלהם ולנסות להגיע איתו להסכמה באופן שבו הנזק הכלכלי יתחלק בין הצדדים ולא ייפול רק על כתפי צד אחד", אומרת עו"ד הפלר.

"יחד עם זאת, ייתכן שבתי משפט אשר מקרים דומים יובאו בפניהם, יתייחסו להעדר מרחב מוגן בעת מלחמה כמניעה. היות שבדירות רבות בישראל אין מרחב מוגן, קביעה כזו עשויה להיות בעלת השלכות גורפות ולא פשוטות, שכן היא תטיל את מלוא הנזק לפתחם של בעלי הדירות, אומרת עו"ד הפלר".

שכרו דירה בבניין שהמקלט בו אינו תקין

לדברי עו"ד הפלר, במקרה של נכס שהושכר ואמצעי המיגון בו אינו תקין "נדרש קודם להבין האם מדובר במקלט שניתן להשמישו בקלות יחסית - ניקוי, סידור, התקנת או תיקון תאורה - כאשר השוכר יכול לדרוש מבעל הדירה לבצע פעולות אלו.

 מתנדבים מסדרים מקלט מוזנח בצפון / צילום: JNF UK

"ככל שלא ניתן להשמיש את המקלט בתוך פרק זמן סביר, אנחנו ניצבים שוב בפני בחינת הוראות החוק המאפשרות לשוכר שלא לשלם דמי שכירות בנסיבות מסוימות: על פי הפטור הקיים בחוק החוזים - אין מניעה פיזית לשימוש בדירה עצמה. על פי דיני הסיכול - נראה שניתן עדיין לקיים את ההסכם ועל כן אין כאן סיכול.

"עם זאת, יש מקום לבוא בדרישות לבעל הדירה, אשר באחריותו, ביחד עם יתר בעלי הדירות בבניין, כי המקלט יהיה ראוי לשימוש. על כן, גם בנסיבות אלו הייתי מציעה לשוכר לפנות לבעל הדירה במטרה להגיע להסכמה לגבי תשלום דמי השכירות בתקופת המלחמה".