גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

רמי דרור, שותף מנהל ומנכ''ל הפניקס ווליו / צילום: הילה שילוני

שותפות קרן ווליו התחדשות עירונית בראשות הפניקס החליטה היום (ה') שלא לאפשר פדיון מצד המשקיעים בקרן במועד שתוכן להתבצע - ה־1 בדצמבר. זאת, עקב גידול בבקשות למשיכת כספים מהקרן, שמגיע לאחר ההאטה במכירות של פרויקטים בהם משקיעה הקרן. האטה זו נובעת מירידה בקצב הפעילות במשק, שהושפעה מעליית הריבית ומהרפורמה המשפטית, וכעת מחריפה עקב פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". על־מנת לנסות לצמצם בפגיעה של לקוחות שרוצים למשוך את כספם כעת, הפניקס תציע להם הלוואה של עד 75% מסכום ההשקעה, כשהריבית אמורה להיות כמעט זהה לתשואה שמשיגה הקרן ועמדה מתחילת השנה על 5.5%.

● "לא מכניס אגורה לעסק": חברות הנדל"ן היזמיות מתקשות לתפקד
● סדקים בין נושי חנן מור: דיסקונט והפניקס מבקרים את צעדי לאומי
● ניתוח | הגופים נקלעו לקשיי נזילות. מתי המשקיעים ייראו את הכסף?

מדובר באחת משתי הקרנות שרכשה הפניקס יחד עם בית ההשקעות הלמן אלדובי (הפניקס סגרה מוקדם יותר השנה את קרן ההלוואות בין אנשים - P2P בעקבות בקשות משיכה גדולות). הקרן משקיעה בפרויקטים של התחדשות עירונית בתל אביב ובמרכז, אך סובלת מחולשה, כזו שמאפיינת את כל ענף הנדל"ן בארץ. לפי כללי הקרן, הלקוחות וגם בעלי הקרן רשאים לבצע משיכה פעם ברבעון, והמועד הקרוב אמור לחול בתחילת דצמבר, בגין בקשות שהתקבלו ברבעון השלישי. כעת, דוחה השותפות את הפדיון לתקופה של עד שנה. בשותפות עשויים לחפש פתרונות להגדלת הנזילות, כשבין היתר, היא תוכל לקדם מכירת דירות בפרויקטים, למכור חלק מהפרויקטים או להכניס שותפים.

"בהקשרים אלו, יצוין כי החל מחודש אוקטובר 2023 ונכון למועד הדוח, העמיק חוסר הוודאות, במיוחד נוכח השפעות המלחמה על אפשרות להאטה בקצב בניית והשלמת פרויקטים, ולהאטה בקצב מכירות הדירות על־ידי היזמים. בהתאמה, להערכת השותפות, אירועים אלו עשויים להביא לעיכוב או להאטה בקצב פירעון הלוואות שהועמדו על־ידי השותפות ליזמים, לצד רצון השותפות שלא לפעול למינוף־יתר באופן שעלול לפגוע בשותפות ובמשקיעיה בעת הזו", הסבירו בשותפות.

השותפות הניבה למשקיעים תשואה משוקללת מצטברת של כ-27.5% מתחילת פעילותה

בניגוד לקרן ה-P2P שסיימה את דרכה בקול ענות חלושה עם תשואה אפסית, קרן הנדל"ן דווקא ממשיכה להציג תשואה חיובית גם בשנה הנוכחית. מיום תחילת פעילות השותפות (חודש יולי 2019) ועד לחודש ספטמבר 2023, הניבה השותפות למשקיעיה תשואה משוקללת מצטברת של כ-27.5%, ותשואה משוקללת שנתית ממוצעת של כ-6% לשנה. בתשעת החודשים הראשונים של שנת 2023, הסתכמה תשואת השותפות ב-5.15%.

נכון לסוף הרבעון השלישי, הקרן מנהלת נכסים בהיקף של כ-178 מיליון שקל, המתפלגים על פני כ-25 פרויקטים, ובשותפות ציינו כי הם מנוהלים תחת יזמים מובילים במשק ובעלי חוסן פיננסי, באזורי ביקוש במרכז הארץ ובירושלים. עד כה, שיעור יחידות הדיור בפרויקטים שנמכרו מסך יחידות הדיור לשיווק עמד על כ-70%. הממוצע המשוקלל של שיעור המכירות לכל לפרויקטים הפעילים עומד על כ-45% והממוצע המשוקלל של שיעור התקדמות הביצוע לפרויקטים הפעילים עומד על כ-49%. הריבית השנתית הממוצעת בגין יתרת תיק ההלוואות שהעמידה השותפות עומדת על 11.16%%, עם משך חיים ממוצע (מח״מ) משוקלל של כ-1.6 שנים.

באשר לפתרון למשקיעים שירצו למשוך את כספם כבר עכשיו, מדובר בהצעה של קבוצת הביטוח עצמה, שהיא בעלת השליטה בשותף הכללי. לפי ההצעה, משקיע שמסר הודעת פדיון ל-30 בספטמבר ושיחפוץ בכך, יוכל לקבל הלוואה בתנאי נון־ריקורס (ללא זכות חזרה למשקיע, למעט ליחידות ההשתתפות שבבעלות המשקיע, כאמור, אשר ישועבדו להבטחת ההלוואה) בגובה של עד 75% משווי השקעתם בשותפות.

לדוגמה, אדם שהשקיע 200 אלף שקל יוכל לקבל הלוואה של 150 אלף שקל. הריבית בגין אותה הלוואה צפויה להיות קרובה מאוד לתשואה שהשיגה הקרן, שכאמור, עמדה מאז הקמתה על בין 5.5% ל-6%. אמנם לא מדובר על כל הסכום, אך למשקיעים שזקוקים לכסף עכשיו, ובהנחה שעד שהם יקבלו את מלוא הכסף הקרן תמשיך להציג תשואה דומה, זהו פתרון שלא ניתן בקרנות אשראי אחרות שנקלעו לקשיי נזילות כמו טריא, אי.בי.אי ופאגאיה.